Nie zawsze ryczałt okaże się korzystniejszy.

Przykład

Jan Kowalski kupił w listopadzie br. dziesięcioletnie mieszkanie za 450 tys. zł. W grudniu chce je wynająć. Jego miesięczny przychód to 3 500 zł. Ponieważ lokal jest używany, może przyjąć indywidualną stawkę amortyzacji.

Będzie więc amortyzował rocznie 45 tys. zł. Przez pierwszych dziesięć lat wynajmowania same koszty z amortyzacji będą wyższe niż przychody i nie zapłaci przez ten okres podatku. Opłaca mu się więc rozliczać według skali podatkowej.

Warto też pamiętać, że ryczałtowe opodatkowanie przychodów z najmu nie pozbawia prawa do wspólnego rozliczenia z małżonkiem ani z samotnie wychowywanym dzieckiem.

Pamiętaj o zawiadomieniu

Jeśli zdecydowaliśmy się na ryczałt, musimy o tym poinformować urząd skarbowy. Termin na złożenie zawiadomienia upływa 20 dnia następnego miesiąca po uzyskaniu pierwszego przychodu z najmu. Jeśli osiągnięto go w grudniu, zawiadomienie trzeba złożyć do końca roku.

Jeśli wybraliśmy rozliczenie według skali podatkowej, nie musimy informować o tym fiskusa.

Ten, kto chce zmienić formę opodatkowania w tym roku, powinien zawiadomić urząd o swojej decyzji do 20 stycznia.

Nie muszą się kontaktować z fiskusem podatnicy, którzy już wcześniej płacili ryczałt i chcą kontynuować tę formę rozliczania.

Decyzja na cały rok

Osoba, która wybrała ryczałtowe rozliczenie, nie musi prowadzić ewidencji przychodów. Wystarczy, że ich wysokość wynika z pisemnej umowy najmu. Nie musi też ewidencjonować kosztów, gdyż przy tej formie opodatkowania ich nie odlicza.

Trzeba jednak pamiętać, że formy rozliczenia nie można zmienić w trakcie roku. Wszystkie zyski muszą być opodatkowane w ten sam sposób. Przepisy nie przewidują przejścia z ryczałtu na zasady ogólne w trakcie roku (i odwrotnie). Nie można też zysków z najmu jednego mieszkania rozliczać inaczej niż z drugiego. Jest to bowiem jedno źródło przychodów.

 

Przykładowy wzór zawiadomienia o wyborze ryczałtu

 

Warszawa, 13 stycznia 2012 r.

 

Tomasz Nowak

ul. Grochowska 7/23

04-359 Warszawa

PESEL ....

 

Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa-Praga

ul. Jagiellońska 15

03-719 Warszawa

 

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (DzU Nr 144, poz. 930 ze zm.) oświadczam, że przychody z umowy najmu lokalu mieszkalnego położonego w Warszawie na ul. Kobielskiej 13/34 uzyskiwane od stycznia 2012  r. opodatkowane będą w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

 

Tomasz Nowak

Małżonkowie – razem czy osobno

Jak przychody z najmu rozliczają małżonkowie? Jeśli mają wspólność majątkową, opłaty czynszowe są ich wspólnym przychodem. Tak wynika z art. 12 ust. 6 ustawy o ryczałcie.

Mogą jednak zadecydować, że przychód zostanie w całości rozliczony przez jednego z nich. W tej sprawie trzeba złożyć w urzędzie skarbowym oświadczenie. Z art. 12 ust. 6 ustawy o ryczałcie wynika, że małżonkowie muszą złożyć to oświadczenie wspólnie. Mają czas do 20 stycznia, a jeśli najem rozpoczyna się w trakcie roku, zawiadomienie trzeba złożyć w terminie pierwszej wpłaty ryczałtu.

Art. 12 ust. 8 ustawy o ryczałcie mówi, że wybór takiego sposobu rozliczania obowiązuje za cały dany rok podatkowy. Wynika z tego, że takie oświadczenie trzeba powtarzać co rok.

 

Przykładowy wzór oświadczenia małżonków

 

 

Warszawa, 16 stycznia 2012 r.

 

Katarzyna i Andrzej Grabowscy

ul. Zamaniecka 7/24

04-359 Warszawa

PESEL ....

PESEL ....

 

Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa-Praga

ul. Jagiellońska 15

03-719 Warszawa

 

Na podstawie art. 12 ust. 6 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (DzU Nr 144, poz. 930 ze zm.) oświadczamy, że przychody z umowy najmu lokalu mieszkalnego położonego w Warszawie na ul. Kawczej 23/1 opodatkowane będą w całości przez Katarzynę Grabowską.

 

Katarzyna Grabowska

Andrzej Grabowski

 

Można co trzy miesiące

Z podatku trzeba się rozliczać już w trakcie roku. Co do zasady ryczałt odprowadzamy co miesiąc. Można też co kwartał. Trzeba jednak pamiętać o limicie przychodów (25 tys. euro), którego przekroczenie wyklucza wpłacanie podatku kwartalnie. Jest to limit roczny, bez względu na to, przez jaki okres wynajmowaliśmy nieruchomość. Oblicza się go odrębnie dla każdego z małżonków.

O wyborze kwartalnego sposobu rozliczenia trzeba zawiadomić urząd skarbowy do 20 stycznia. Nie przysługuje, jeśli rozpoczynamy wynajem w trakcie roku. Wtedy na odprowadzanie podatku co kwartał można się zdecydować dopiero w następnym roku.

 

Przykładowy wzór zawiadomienia o kwartalnym rozliczeniu

 

 

Warszawa, 7 stycznia 2012 r.

 

Adam Nowak

ul. Siennicka 4/23

04-359 Warszawa

PESEL ....

 

Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa-Praga

ul. Jagiellońska 15

03-719 Warszawa

 

OŚWIADCZENIE

 

Na podstawie art. 21 ust. 1a-1c ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (DzU Nr 144, poz. 930 ze zm.) oświadczam, że podatek od  przychodów z umowy najmu lokalu mieszkalnego położonego w Warszawie na ul. Paca 13/34 od 2012 r. będę opłacał co kwartał.

 

Adam Nowak

Zeznanie do końca stycznia

Właściciel wynajmowanego mieszkania, który wybrał ryczałt, musi szybciej rozliczyć się z rocznych przychodów. Termin na złożenie zeznania rocznego upływa 31 stycznia następnego roku.

W tym terminie musimy też zapłacić daninę. Będzie to różnica między kwotą należną za cały rok, a faktycznie płaconym co miesiąc (co kwartał) podatkiem. Jeżeli podatek wyliczony w zeznaniu jest niższy od tego, co zapłaciliśmy w trakcie roku, wykazujemy nadpłatę. Fiskus powinien ją zwrócić w ciągu trzech miesięcy, licząc od dnia złożenia deklaracji rocznej.

Zeznanie składamy w urzędzie, na którego terenie mieszkaliśmy 31 grudnia zeszłego roku. Za spóźnienie grozi kara.

Przychody i ulgi

Zeznanie roczne sporządzamy na formularzu PIT-28. W części C wykazujemy przychody. Jeśli mamy odliczenia od przychodu (np. darowizn dla organizacji pożytku publicznego) wpisujemy je w części D zeznania. Potem obliczamy podatek za cały rok (część G) i pomniejszamy go o ewentualne ulgi (ryczałtowcom nie przysługuje jednak ulga na dzieci).

Oczywiście także ryczałtowiec może podzielić się swoim podatkiem z potrzebującymi. W części M zeznania wpisuje numer KRS organizacji pożytku publicznego, której chce przekazać 1 proc. ryczałtu.

Trzeba też pamiętać o złożeniu załącznika PIT-28/A, w którym jeszcze raz wpisujemy kwotę przychodów i PIT/O (jeśli korzystamy z odliczeń).

Zobacz cały poradnik

»

Jak wynająć mieszkanie i lokal użytkowy

Zobacz też serwisy:

» Dobra Firma » Podatki i księgi » Nieruchomości » Najem, dzierżawa, użyczenie » Podatek dochodowy od najmu, dzierżawy, użyczenia

» Prawo dla Ciebie » Podatki » Podatek dochodowy » Nieruchomości » Podatek dochodowy od najmu