Formę opodatkowania najmu wybierz po analizie przychodów i kosztów

Zanim zdecydujemy się na konkretną formę opodatkowania, przeprowadźmy symulację spodziewanych przychodów i kosztów

Publikacja: 13.01.2012 07:00

Nie zawsze ryczałt okaże się korzystniejszy.

Przykład

Jan Kowalski kupił w listopadzie br. dziesięcioletnie mieszkanie za 450 tys. zł. W grudniu chce je wynająć. Jego miesięczny przychód to 3 500 zł. Ponieważ lokal jest używany, może przyjąć indywidualną stawkę amortyzacji.

Będzie więc amortyzował rocznie 45 tys. zł. Przez pierwszych dziesięć lat wynajmowania same koszty z amortyzacji będą wyższe niż przychody i nie zapłaci przez ten okres podatku. Opłaca mu się więc rozliczać według skali podatkowej.

Warto też pamiętać, że ryczałtowe opodatkowanie przychodów z najmu nie pozbawia prawa do wspólnego rozliczenia z małżonkiem ani z samotnie wychowywanym dzieckiem.

Pamiętaj o zawiadomieniu

Jeśli zdecydowaliśmy się na ryczałt, musimy o tym poinformować urząd skarbowy. Termin na złożenie zawiadomienia upływa 20 dnia następnego miesiąca po uzyskaniu pierwszego przychodu z najmu. Jeśli osiągnięto go w grudniu, zawiadomienie trzeba złożyć do końca roku.

Jeśli wybraliśmy rozliczenie według skali podatkowej, nie musimy informować o tym fiskusa.

Ten, kto chce zmienić formę opodatkowania w tym roku, powinien zawiadomić urząd o swojej decyzji do 20 stycznia.

Nie muszą się kontaktować z fiskusem podatnicy, którzy już wcześniej płacili ryczałt i chcą kontynuować tę formę rozliczania.

Decyzja na cały rok

Osoba, która wybrała ryczałtowe rozliczenie, nie musi prowadzić ewidencji przychodów. Wystarczy, że ich wysokość wynika z pisemnej umowy najmu. Nie musi też ewidencjonować kosztów, gdyż przy tej formie opodatkowania ich nie odlicza.

Trzeba jednak pamiętać, że formy rozliczenia nie można zmienić w trakcie roku. Wszystkie zyski muszą być opodatkowane w ten sam sposób. Przepisy nie przewidują przejścia z ryczałtu na zasady ogólne w trakcie roku (i odwrotnie). Nie można też zysków z najmu jednego mieszkania rozliczać inaczej niż z drugiego. Jest to bowiem jedno źródło przychodów.

 

Przykładowy wzór zawiadomienia o wyborze ryczałtu

 

Warszawa, 13 stycznia 2012 r.

 

Tomasz Nowak

ul. Grochowska 7/23

04-359 Warszawa

PESEL ....

 

Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa-Praga

ul. Jagiellońska 15

03-719 Warszawa

 

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (DzU Nr 144, poz. 930 ze zm.) oświadczam, że przychody z umowy najmu lokalu mieszkalnego położonego w Warszawie na ul. Kobielskiej 13/34 uzyskiwane od stycznia 2012  r. opodatkowane będą w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

 

Tomasz Nowak

Małżonkowie – razem czy osobno

Jak przychody z najmu rozliczają małżonkowie? Jeśli mają wspólność majątkową, opłaty czynszowe są ich wspólnym przychodem. Tak wynika z art. 12 ust. 6 ustawy o ryczałcie.

Mogą jednak zadecydować, że przychód zostanie w całości rozliczony przez jednego z nich. W tej sprawie trzeba złożyć w urzędzie skarbowym oświadczenie. Z art. 12 ust. 6 ustawy o ryczałcie wynika, że małżonkowie muszą złożyć to oświadczenie wspólnie. Mają czas do 20 stycznia, a jeśli najem rozpoczyna się w trakcie roku, zawiadomienie trzeba złożyć w terminie pierwszej wpłaty ryczałtu.

Art. 12 ust. 8 ustawy o ryczałcie mówi, że wybór takiego sposobu rozliczania obowiązuje za cały dany rok podatkowy. Wynika z tego, że takie oświadczenie trzeba powtarzać co rok.

 

Przykładowy wzór oświadczenia małżonków

 

 

Warszawa, 16 stycznia 2012 r.

 

Katarzyna i Andrzej Grabowscy

ul. Zamaniecka 7/24

04-359 Warszawa

PESEL ....

PESEL ....

 

Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa-Praga

ul. Jagiellońska 15

03-719 Warszawa

 

Na podstawie art. 12 ust. 6 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (DzU Nr 144, poz. 930 ze zm.) oświadczamy, że przychody z umowy najmu lokalu mieszkalnego położonego w Warszawie na ul. Kawczej 23/1 opodatkowane będą w całości przez Katarzynę Grabowską.

 

Katarzyna Grabowska

Andrzej Grabowski

 

Można co trzy miesiące

Z podatku trzeba się rozliczać już w trakcie roku. Co do zasady ryczałt odprowadzamy co miesiąc. Można też co kwartał. Trzeba jednak pamiętać o limicie przychodów (25 tys. euro), którego przekroczenie wyklucza wpłacanie podatku kwartalnie. Jest to limit roczny, bez względu na to, przez jaki okres wynajmowaliśmy nieruchomość. Oblicza się go odrębnie dla każdego z małżonków.

O wyborze kwartalnego sposobu rozliczenia trzeba zawiadomić urząd skarbowy do 20 stycznia. Nie przysługuje, jeśli rozpoczynamy wynajem w trakcie roku. Wtedy na odprowadzanie podatku co kwartał można się zdecydować dopiero w następnym roku.

 

Przykładowy wzór zawiadomienia o kwartalnym rozliczeniu

 

 

Warszawa, 7 stycznia 2012 r.

 

Adam Nowak

ul. Siennicka 4/23

04-359 Warszawa

PESEL ....

 

Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa-Praga

ul. Jagiellońska 15

03-719 Warszawa

 

OŚWIADCZENIE

 

Na podstawie art. 21 ust. 1a-1c ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (DzU Nr 144, poz. 930 ze zm.) oświadczam, że podatek od  przychodów z umowy najmu lokalu mieszkalnego położonego w Warszawie na ul. Paca 13/34 od 2012 r. będę opłacał co kwartał.

 

Adam Nowak

Zeznanie do końca stycznia

Właściciel wynajmowanego mieszkania, który wybrał ryczałt, musi szybciej rozliczyć się z rocznych przychodów. Termin na złożenie zeznania rocznego upływa 31 stycznia następnego roku.

W tym terminie musimy też zapłacić daninę. Będzie to różnica między kwotą należną za cały rok, a faktycznie płaconym co miesiąc (co kwartał) podatkiem. Jeżeli podatek wyliczony w zeznaniu jest niższy od tego, co zapłaciliśmy w trakcie roku, wykazujemy nadpłatę. Fiskus powinien ją zwrócić w ciągu trzech miesięcy, licząc od dnia złożenia deklaracji rocznej.

Zeznanie składamy w urzędzie, na którego terenie mieszkaliśmy 31 grudnia zeszłego roku. Za spóźnienie grozi kara.

Przychody i ulgi

Zeznanie roczne sporządzamy na formularzu PIT-28. W części C wykazujemy przychody. Jeśli mamy odliczenia od przychodu (np. darowizn dla organizacji pożytku publicznego) wpisujemy je w części D zeznania. Potem obliczamy podatek za cały rok (część G) i pomniejszamy go o ewentualne ulgi (ryczałtowcom nie przysługuje jednak ulga na dzieci).

Oczywiście także ryczałtowiec może podzielić się swoim podatkiem z potrzebującymi. W części M zeznania wpisuje numer KRS organizacji pożytku publicznego, której chce przekazać 1 proc. ryczałtu.

Trzeba też pamiętać o złożeniu załącznika PIT-28/A, w którym jeszcze raz wpisujemy kwotę przychodów i PIT/O (jeśli korzystamy z odliczeń).

Zobacz cały poradnik

»

Jak wynająć mieszkanie i lokal użytkowy

Zobacz też serwisy:

» Dobra Firma » Podatki i księgi » Nieruchomości » Najem, dzierżawa, użyczenie » Podatek dochodowy od najmu, dzierżawy, użyczenia

» Prawo dla Ciebie » Podatki » Podatek dochodowy » Nieruchomości » Podatek dochodowy od najmu

Nie zawsze ryczałt okaże się korzystniejszy.

Przykład

Pozostało 99% artykułu
Konsumenci
Pozew grupowy oszukanych na pompy ciepła. Sąd wydał zabezpieczenie
https://track.adform.net/adfserve/?bn=77855207;1x1inv=1;srctype=3;gdpr=${gdpr};gdpr_consent=${gdpr_consent_50};ord=[timestamp]
Sądy i trybunały
Dr Tomasz Zalasiński: W Trybunale Konstytucyjnym gorzej już nie będzie
Konsumenci
TSUE wydał ważny wyrok dla frankowiczów. To pokłosie sprawy Getin Banku
Nieruchomości
Właściciele starych budynków mogą mieć problem. Wygasają ważne przepisy
Materiał Promocyjny
Bank Pekao wchodzi w świat gamingu ze swoją planszą w Fortnite
Prawo rodzinne
Przy rozwodzie z żoną trzeba się też rozstać z częścią krów