Formę opodatkowania najmu wybierz po analizie przychodów i kosztów

Nie zawsze ryczałt okaże się korzystniejszy.

Przykład

Jan Kowalski kupił w listopadzie br. dziesięcioletnie mieszkanie za 450 tys. zł. W grudniu chce je wynająć. Jego miesięczny przychód to 3 500 zł. Ponieważ lokal jest używany, może przyjąć indywidualną stawkę amortyzacji.

Będzie więc amortyzował rocznie 45 tys. zł. Przez pierwszych dziesięć lat wynajmowania same koszty z amortyzacji będą wyższe niż przychody i nie zapłaci przez ten okres podatku. Opłaca mu się więc rozliczać według skali podatkowej.

Warto też pamiętać, że ryczałtowe opodatkowanie przychodów z najmu nie pozbawia prawa do wspólnego rozliczenia z małżonkiem ani z samotnie wychowywanym dzieckiem.

Pamiętaj o zawiadomieniu

Jeśli zdecydowaliśmy się na ryczałt, musimy o tym poinformować urząd skarbowy. Termin na złożenie zawiadomienia upływa 20 dnia następnego miesiąca po uzyskaniu pierwszego przychodu z najmu. Jeśli osiągnięto go w grudniu, zawiadomienie trzeba złożyć do końca roku.

Jeśli wybraliśmy rozliczenie według skali podatkowej, nie musimy informować o tym fiskusa.

Ten, kto chce zmienić formę opodatkowania w tym roku, powinien zawiadomić urząd o swojej decyzji do 20 stycznia.

Nie muszą się kontaktować z fiskusem podatnicy, którzy już wcześniej płacili ryczałt i chcą kontynuować tę formę rozliczania.

Decyzja na cały rok

Osoba, która wybrała ryczałtowe rozliczenie, nie musi prowadzić ewidencji przychodów. Wystarczy, że ich wysokość wynika z pisemnej umowy najmu. Nie musi też ewidencjonować kosztów, gdyż przy tej formie opodatkowania ich nie odlicza.

Trzeba jednak pamiętać, że formy rozliczenia nie można zmienić w trakcie roku. Wszystkie zyski muszą być opodatkowane w ten sam sposób. Przepisy nie przewidują przejścia z ryczałtu na zasady ogólne w trakcie roku (i odwrotnie). Nie można też zysków z najmu jednego mieszkania rozliczać inaczej niż z drugiego. Jest to bowiem jedno źródło przychodów.

Przykładowy wzór zawiadomienia o wyborze ryczałtu

Warszawa, 13 stycznia 2012 r.

Tomasz Nowak

ul. Grochowska 7/23

04-359 Warszawa

PESEL ....

Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa-Praga

ul. Jagiellońska 15

03-719 Warszawa

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (DzU Nr 144, poz. 930 ze zm.) oświadczam, że przychody z umowy najmu lokalu mieszkalnego położonego w Warszawie na ul. Kobielskiej 13/34 uzyskiwane od stycznia 2012  r. opodatkowane będą w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Tomasz Nowak

Małżonkowie – razem czy osobno

Jak przychody z najmu rozliczają małżonkowie? Jeśli mają wspólność majątkową, opłaty czynszowe są ich wspólnym przychodem. Tak wynika z art. 12 ust. 6 ustawy o ryczałcie.

Mogą jednak zadecydować, że przychód zostanie w całości rozliczony przez jednego z nich. W tej sprawie trzeba złożyć w urzędzie skarbowym oświadczenie. Z art. 12 ust. 6 ustawy o ryczałcie wynika, że małżonkowie muszą złożyć to oświadczenie wspólnie. Mają czas do 20 stycznia, a jeśli najem rozpoczyna się w trakcie roku, zawiadomienie trzeba złożyć w terminie pierwszej wpłaty ryczałtu.

Art. 12 ust. 8 ustawy o ryczałcie mówi, że wybór takiego sposobu rozliczania obowiązuje za cały dany rok podatkowy. Wynika z tego, że takie oświadczenie trzeba powtarzać co rok.