Jak uniknąć płacenia podatku przy sprzedaży mieszkania

1 stycznia 2009 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o PIT. Przewidziane w niej nowe reguły dotyczyć będą nieruchomości nabytych po tej dacie.

Uwaga! To, na jakich zasadach rozliczymy dochód ze sprzedaży nieruchomości, zależy od daty zakupu lokalu. Liczy się dzień podpisania aktu notarialnego.

Jeśli więc ktoś kupi lub otrzyma w darowiźnie mieszkanie np. w styczniu 2009 r., to bez podatku może je sprzedać nawet po upływie miesiąca, o ile spełni warunki określone w ustawie.

By uniknąć podatku, wystarczy, że osoba sprzedająca dom lub mieszkanie przeznaczy w ciągu dwóch lat pieniądze ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Ustawa o PIT przewiduje tu wiele możliwości, m.in. zakup domu lub mieszkania, gruntu pod budowę lub prawa użytkowania wieczystego. Można też nabyć spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub domu jednorodzinnego albo przeznaczyć środki ze sprzedaży na rozbudowę lub remont innego lokalu.

Co ważne, nie musi to być nieruchomość położona w Polsce. Ustawa określa wyraźnie, że zwolnienie dotyczy także państw Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Szwajcarii. Na przewidzianych w ustawie zasadach można więc będzie kupić mieszkanie np. we Francji lub Hiszpanii, by nie płacić PIT.

Ale to nie wszystko – można też spłacić pożyczkę lub kredyt zaciągnięte wcześniej na wymienione w ustawie cele mieszkaniowe. Chodzi jednak wyłącznie o kredyt zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Najpierw trzeba więc zaciągnąć kredyt na zakup nieruchomości, a następnie przeznaczyć na jego spłatę uzyskany ze sprzedaży zysk.

W 2006 r. pani Janina zaciągnęła kredyt na budowę domu, który został oddany do użytku w 2008 r. Następnie w 2009 r. otrzymała w spadku po rodzicach mieszkanie, które sprzedała w tym samym roku. Jeśli dochód ze sprzedaży przeznaczy na spłatę tego kredytu, nie zapłaci podatku dochodowego.

Należy jednak pamiętać, że osoba, która chce skorzystać ze zwolnienia, ma ograniczony czas, by przeznaczyć zysk ze sprzedaży na przewidziane w ustawie cele. Zgodnie z ustawą są to nie więcej niż dwa lata. Okres ten liczy się jednak od końca roku, w którym nieruchomość znalazła nowego nabywcę.

Pan Adam kupi mieszkanie w lutym 2009 r. i sprzeda je w sierpniu tego samego roku. Dwuletni okres należy liczyć od końca 2009 r. Pan Adam ma więc czas do końca 2011 r., by przeznaczyć dochód ze sprzedaży na cele uprawniające do zwolnienia. Jeśli więc w połowie 2010 r. za otrzymane pieniądze kupi dom, spełnia warunki zwolnienia.

Podstawowym warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest złożone w terminie zeznanie podatkowe. Do rozliczenia dochodu ze sprzedaży nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2009 r. służyć będzie zupełnie nowy druk: PIT-39. Jego konstrukcja nie odbiega od innych formularzy podatkowych. Trzeba m.in. podać dane identyfikacyjne i adresowe oraz obliczyć zobowiązanie podatkowe.

Dla osób, które chcą skorzystać z nowej ulgi mieszkaniowej, złożenie odpowiednio wypełnionego PIT-39 jest jednoznaczne z deklaracją, iż dana osoba wyda w okresie dwóch lat pieniądze na cele wymienione w ustawie. Korzysta więc z przewidzianego zwolnienia. Nie trzeba składać w tym celu żadnych innych oświadczeń – wystarczy złożyć w terminie PIT-39. W rubryce nr 26 będzie się wpisywać kwotę dochodu zwolnionego z podatku na podstawie art 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, a więc na własne cele mieszkaniowe. To wystarczy, by nie płacić podatku.

Kiedy należy złożyć zeznanie? Osoby, które będą sprzedawać nieruchomość nabytą po 1 stycznia 2009 r., mają na to czas do końca kwietnia następnego roku. Jeśli więc ktoś sprzeda lokal w lutym 2009 r., to zeznanie musi trafić do urzędu skarbowego do 30 kwietnia 2010 r.

Co ważne, składając je, deklarujemy jedynie, że w ciągu dwóch lat przeznaczymy pieniądze na cele uprawniające do zwolnienia. Nie musimy ich wydawać w terminie złożenia zeznania. Pan Adam, który sprzeda mieszkanie w sierpniu 2009 r., musi złożyć deklarację w urzędzie do 30 kwietnia 2010 r., ale z wydaniem pieniędzy na zakup nowej nieruchomości może się wstrzymać nawet do końca 2011 r.

Uwaga! Osoba, która złoży deklarację w urzędzie, ale nie przeznaczy zarobionych środków na cel uprawniający do zwolnienia w określonym terminie, naraża się na poważne konsekwencje. Będzie musiała zapłacić zaległy podatek wraz z odsetkami za zwłokę.

Podatnicy powinni też pamiętać, że przy składaniu PIT-39 muszą obliczyć wysokość należnego podatku.

Jeśli sprzedający przeznaczy wszystkie pieniądze na cele uprawniające do zwolnienia, nie ma problemu. Cały dochód jest wówczas zwolniony z podatku. Inaczej będzie jednak w sytuacji, gdy tylko część pieniędzy przeznaczymy na nowy cel mieszkaniowy.

Pani Ewa chce sprzedać mieszkanie za 500 tys. zł i odliczyć koszty wynoszące 200 tys. zł. Jej dochód wyniesie więc 300 tys. zł. Na zakup nowego lokalu chce przeznaczyć 400 tys. zł.Do obliczenia dochodu zwolnionego z podatku służy specjalny wzór: Dochód zwolniony z podatku = (dochód x wydatki na cele mieszkaniowe): przychód

Przychód ze sprzedaży wynosi 500 tys. zł

Koszt uzyskania przychodu wynosi 200 tys. zł

Dochód (czyli przychód – koszty) wynosi 300 tys. zł

Na własne cele mieszkaniowe podatnik zamierza przeznaczyć 400 tys. zł

Dochód zwolniony z podatku = (300 tys. zł x 400 tys. zł): 500 tys. zł = 240 tys. zł Opodatkowane będzie więc 60 tys. zł dochodu (300 tys. zł – 240 tys. zł) = 60 tys. zł60 tys. zł x 19 proc. = 11 tys. 400 zł

Inaczej byłoby w sytuacji, gdyby pani Ewa miała tylko przychód, bez kosztów jego uzyskania. Tak będzie np. przy darowiźnie lokalu, gdzie koszty mogą być bardzo niewielkie. Tu obliczenie jest prostsze.

Jeśli więc przychód wynosi 500 tys. zł i nie ma kosztów, a podatnik chce przeznaczyć na cele mieszkaniowe 400 tys. zł, to zwolnione z podatku będzie 400 tys. zł, a od pozostałych 100 tys. zł należy zapłacić 19 proc. PIT.

Od początku 2009 r. obowiązują jednocześnie trzy reżimy prawne dotyczące opodatkowania nieruchomości. Wszystko zależy od daty ich zakupu, czyli dnia podpisania aktu notarialnego. Zupełnie inne zasady dotyczą nieruchomości kupionych do końca 2006 r., inne nabytych w latach 2007 – 2008, a jeszcze inne – kupionych po 1 stycznia 2009 r. Najłatwiej prześledzić to na przykładach.

Przykład

Pan Jan kupił mieszkanie w 2005 r. i chce je sprzedać w 2009 r. W jego przypadku należy zastosować zasady obowiązujące do 31 grudnia 2006 r. Pan Jan zapłaci więc 10 proc. podatku od przychodu. Oznacza to, że nie odliczy kosztów nabycia lokalu.

Jak obliczyć podatek? Pan Jan kupił mieszkanie za 200 tys. zł, ze sprzedaży chce uzyskać ok. 400 tys. zł. Oznacza to, że powinien zapłacić podatek od przychodu, czyli od 400 tys. zł. Będzie to 40 tys. zł (400 tys. zł x 10 proc. = 40 tys. zł).

Pan Jan sprzedaje nieruchomość nabytą w 2005 r., musi wykazać tę transakcję w zeznaniu PIT-23. Trzeba je złożyć w ciągu 14 dni od sprzedaży do urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania. W tym samym terminie trzeba też wpłacić podatek na rachunek urzędu.

Przykład

Pan Stefan kupił mieszkanie w 2005 r., sprzeda je w 2009 r. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży mieszkania zamierza jednak przeznaczyć za zakup działki budowlanej. Dzięki temu nie będzie musiał płacić podatku od przychodu ze sprzedaży, ponieważ do końca 2006 r. obowiązywało zwolnienie podobne do tego, jakie zostanie wprowadzone z początkiem 2009 r.

Pan Stefan musi więc złożyć do urzędu skarbowego PIT-23 oraz specjalne oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości nabytej w 2005 r. przeznaczy w ciągu dwóch lat na zakup gruntu. Takie oświadczenie będzie musiał napisać sam, ponieważ przepisy nie przewidują w tym celu specjalnego druku podatkowego.

Przykład

Pan Piotr kupił mieszkanie w 2007 r., a chce je sprzedać w 2009 r. Zapłaci więc 19 proc. podatku od dochodu, czyli odliczy koszty nabycia lokalu.

Jak obliczyć podatek? Pan Piotr nabył mieszkanie za 300 tys. zł, a planuje je sprzedać za 500 tys. zł. Podatek w tym przypadku wynosi 19 proc. dochodu.

Najpierw należy obliczyć dochód, odejmując od przychodu koszty jego uzyskania:

500 tys. – 300 tys. zł = 200 tys. zł.

Teraz należy obliczyć podatek:

200 tys. zł x 19 proc. = 38 tys. zł.

Pan Piotr zapłaci więc 38 tys. zł podatku.

Podatek ze sprzedaży lokalu nabytego po

1 stycznia 2007 r. wykazuje się w zeznaniu rocznym PIT-36 składanym do 30 kwietnia następnego roku po roku podatkowym. Jeśli pan Piotr sprzeda mieszkanie w 2009 r.,to na złożenie zeznania ma czas do 30 kwietnia 2010 r.

Przykład

Pan Zbigniew kupił mieszkanie w 2007 r. i chce je sprzedać w 2009 r. Był zameldowany w zbywanym lokalu przez 16 miesięcy. Dzięki temu może skorzystać z ulgi meldunkowej i nie zapłaci w ogóle podatku.

Na złożenie zeznania podatkowego na druku PIT-36 ma czas do 30 kwietnia 2010 r. W tym samym terminie musi złożyć w urzędzie skarbowym oświadczenie, że był zameldowany w zbywanym lokalu przez co najmniej 12 miesięcy. Przepisy nie przewidują dla tego celu odrębnego druku. Musi więc napisać takie oświadczenie sam.

Przykład

Pani Zofia otrzyma mieszkanie w darowiźnie w 2009 r. i w tym roku je sprzeda. Zapłaci 19 proc. podatku od dochodu.

Podatek oblicza się bardzo podobnie jak w przypadku nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2007 r. – 19 proc. dochodu. Jeśli więc pani Zofia otrzyma mieszkanie w darowiźnie od rodziców w lutym 2009 r., a w czerwcu sprzeda je za 600 tys. zł, musi zapłacić 19 proc. podatku od dochodu.

Jak obliczyć podatek? Przychody ze sprzedaży wyniosą 600 tys. zł. Pani Zofia odliczy niewielkie koszty nabycia związane z formalnościami notarialnymi – np. 5 tys. zł.

600 tys. zł – 5 tys. zł = 595 tys. zł595 tys. zł x 19 proc. = 113 tys. 50 zł.

Tyle musi zapłacić podatku.

W stosunku do nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2009 r. obowiązuje zupełnie nowy, odrębny druk – PIT-39. Podatnicy mają czas na jego złożenie do końca kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Czyli pani Zofia musiałaby złożyć zeznanie do 30 kwietnia 2010 r. i w tym terminie zapłacić podatek.

Przykład

Pani Hanna jest w podobnej sytuacji jak pani Zofia. Otrzyma w 2009 r. mieszkanie w darowiźnie od brata i chce je wkrótce potem sprzedać. Dochód ze sprzedaży nieruchomości chce jednak w całości przeznaczyć na budowę domu, dzięki czemu będzie zwolniona z podatku.

Musi więc złożyć PIT-39 do końca kwietnia 2010 r. i w odpowiedniej rubryce wykazać dochód zwolniony z podatku.

Służy temu rubryka nr 26, gdzie wpisywane są dochody zwolnione z PIT na podstawie art. 21 ust 1 pkt 133 ustawy, a więc na własne cele mieszkaniowe.

Pani Hanna nie musi dodatkowo dołączać żadnego oświadczenia. Musi jednak pamiętać, że zwolnienie obowiązuje pod warunkiem że do końca 2011 r. (dwa lata od końca 2009 r.) wyda pieniądze na budowę domu.

Przykład

Pani Alina sprzeda w 2009 r. mieszkanie, które kupiła w kwietniu 2002 r. Zgodnie z ustawą o podatku PIT podatek nie jest należny, jeśli od końca roku, w którym doszło do nabycia nieruchomości, upłynęło pięć lat. W przypadku Pani Aliny pięcioletni okres upłynął z końcem 2007 r. Nie zapłaci więc podatku dochodowego. Pani Alina nie musi składać żadnych dokumentów do urzędu skarbowego.

Aby uniknąć podatku ze sprzedaży nieruchomości kupionej w 2009 r. lub później, należy dochód przekazać na nabycie w państwie Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Szwajcarii:

- budynku mieszkalnego (np. domu jednorodzinnego czy wielorodzinnego); jego części lub udziału w takim budynku

- mieszkania lub udziału w mieszkaniu

- spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania lub udziału w takim prawie

- prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

- gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie

- prawa użytkowania wieczystego gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim prawie

- gruntu z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego

- gruntu, który w ciągu dwóch lat od zakupu stanie się działką budowlaną

- budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego

- rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego

Do ulgi uprawniają także wydatki na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej mających siedzibę w państwie UE, Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. Chodzi o spłatę:

- kredytu oraz odsetek od kredytu, który podatnik zaciągnął przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości,kredytu oraz odsetek od tego kredytu, który podatnik zaciągnął przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży, by spłacić zaciągnięty wcześniej kredyt na własne cele mieszkaniowe

- każdego kolejnego kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na spłatę kredytu na własne cele mieszkaniowe

Nie można skorzystać ze zwolnienia, jeśli przychód ze sprzedaży nieruchomości przeznaczymy na:

- zakup gruntu, prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz budynku, które przeznaczone będą na cele rekreacyjne,

- budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku, który przeznaczony zostanie na cele rekreacyjne.

Przepisy dotyczące opodatkowania dochodu osiągniętego ze zbycia nieruchomości zmieniają się po raz kolejny. Po dwóch latach obowiązywania tzw. ulgi meldunkowej wracamy do niektórych zasad obowiązujących do końca 2006 r. Chodzi głównie o warunki skorzystania ze zwolnienia,które w podobnym kształcie obowiązywały (i nadal obowiązują w stosunku do nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 2007 r.) dwa lata temu. Regulacje dotyczące opodatkowania zysku ze sprzedaży nieruchomości potencjalnie mogą dotyczyć wielu podatników. Tymczasem ustawodawca, zmieniając przepisy po dwóch latach ich obowiązywania, nie ułatwia życia podatnikom. Dodatkowym utrudnieniem dla przeciętnego Polaka jest to, że nowe zasady dotyczyć będą tylko nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2009 r. Te nabyte wcześniej podlegać będą innym regułom. Do końca 2011 r. obowiązywać będą trzy różne reżimy prawne regulujące opodatkowanie dochodu ze zbycia nieruchomości, co z punktu widzenia podatnika dodatkowo komplikuje kwestię prawidłowego rozliczenia się z fiskusem w przypadku zbycia nieruchomości.

Podatki PIT Kupno, Sprzedaż Nieruchomości

1 stycznia 2009 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o PIT. Przewidziane w niej nowe reguły dotyczyć będą nieruchomości nabytych po tej dacie.

Uwaga! To, na jakich zasadach rozliczymy dochód ze sprzedaży nieruchomości, zależy od daty zakupu lokalu. Liczy się dzień podpisania aktu notarialnego.

Pozostało 98% artykułu