Chcę rozwiązać umowę z deweloperem zawartą pod koniec 2007 roku – o budowę mieszkania. Znalazłam bardziej atrakcyjny projekt, z mojego punktu widzenia, z lepszą ceną. Jest to umowa cywilnoprawna, a nie spisana aktem notarialnym. Z jakimi roszczeniami dewelopera muszę się liczyć? Zaznaczam, że wpłaciłam 10 proc. wartości mieszkania.
(nazwisko do wiadomości redakcji)
Odpowiada Monika Góralczuk, prawnik Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy:
– Na wstępie powiem o specyfice umów deweloperskich. Najczęściej występują one pod postacią umowy przedwstępnej zawartej w formie zwykłej, rzadziej zaś w formie aktu notarialnego. Przedwstępna umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego zawarta w formie aktu notarialnego, jest – z punktu widzenia nabywcy – korzystniejsza, gdyż stwarza możliwość wpisania na jej podstawie w dziale III księgi wieczystej roszczenia o wybudowanie lokalu i przeniesienia jego własności wraz z udziałem w gruncie i częściach wspólnych budynku.
Jednak zawarcie umowy deweloperskiej w formie zwykłej pisemnej nie oznacza, że strony nie są związane jej warunkami. Stosownie do art. 3531 k.c. strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Jednakże umowa nie może zawierać tzw. klauzul abuzywnych, tj. niedozwolonych postanowień umownych, które są niedogodne dla konsumenta, stawiając go w nierównoprawnej pozycji w stosunku do przedsiębiorcy lub pozbawiając go przyznanych ustawowo uprawnień. Istotne jest, iż niedozwolone postanowienia umowne nie wiążą stron umowy z mocy prawa. Regulacje prawne w zakresie niedozwolonych postanowień umownych znajdują się w art. 384 i nast. k.c. Przykładowy katalog niedozwolonych postanowień umownych został zamieszczony w art. 385
