Jeśli deweloper upadł, mieszkanie stracone

Nie ma prawnych możliwości zmuszenia syndyka do zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu.

Potwierdził to Sąd Najwyższy w wyroku z 29 lutego 2008 r. (sygn. II CSK 463/07). Można starać się odzyskać część pieniędzy i kupić od syndyka lokum, za które się już zapłaciło.

Małżonkowie W. zawarli w czerwcu 1997 r. umowę ze spółką deweloperską DIM-BUD o budowę konkretnego mieszkania, o pow. 54 mkw. na osiedlu Widawska Górka w Łodzi. Gdy uiścili całość ceny, deweloper w styczniu 1999 r. wydał im mieszkanie, by mogli wykonać roboty wykończeniowe. Rodzina wkrótce wprowadziła się do niego i mieszka tam do dziś. Choć deweloper kilkakrotnie wzywał państwa M. do podpisania aktu notarialnego, do sfinalizowania transakcji z ich winy nie doszło. W podobny sposób nie zadbał o swe interesy jeszcze jeden klient dewelopera.

We wrześniu 2003 r. ogłoszona została upadłość DIM-BUD. Zobowiązania tej spółki, także wobec osób, z którymi zawarła umowy deweloperskie, objęły mechanizmy prawa upadłościowego.

W sierpniu 2004 r. w celu tymczasowego unormowania swego statusu małżonkowie M. zawarli z syndykiem umowę najmu zajmowanego lokalu, z zastrzeżeniem na ich rzecz prawa pierwokupu. Ich wierzytelność, czyli kwota zapłacona deweloperowi powiększona o wycenione na 18 tys. zł wydatki na wykończenie mieszkania, została zgłoszona do masy upadłości i uznana przez syndyka do 71 tys. zł.

W 2005 r. sędzia komisarz zezwolił na sprzedaż mieszkania. Mieszkanie bowiem wobec braku aktu notarialnego przenoszącego własność na małżonków W., nadal było własnością upadłego dewelopera.

W październiku 2005 r. syndyk zawarł z osobami trzecimi warunkową umowę sprzedaży tego lokum za 40 tys. zł – pod warunkiem że małżonkowie W. nie skorzystają z prawa pierwokupu. Małżonkowie złożyli oświadczenie o skorzystaniu z tego prawa, złożyli do depozytu sądowego kwotę równą tej cenie, ale jednocześnie wystąpili do sądu o unieważnienie umowy sprzedaży zawartej przez syndyka. Sprawa ta nie została jeszcze rozstrzygnięta. Wcześniej bowiem państwo W. wystąpili do sądu z żądaniem wyłączenia ich mieszkania z masy upadłości i zobowiązania syndyka do zawarcia umowy przenoszącej na nich jego własność.

Sądy nie znalazły w prawie upadłościowym podstaw do uwzględnienia tych żądań, choć ważność umowy z 1997 r. nie budziła ich wątpliwości.

W skardze kasacyjnej małżonkowie W. zwrócili się do Sądu Najwyższego o nadanie przepisom takiej wykładni, by zapewnić klientom deweloperów na wypadek upadłości taką ochronę prawną, jaką nabywcom mieszkań od spółdzielni zapewnia ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.

Kwestionowali zgodność z konstytucją art. 9 ust. 2 ustawy o własności lokali dotyczącego tzw. umowy deweloperskiej i sugerowali potrzebę zwrócenia się przez Sąd Najwyższy w tej kwestii do Trybunału Konstytucyjnego.

Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną małżonków W., choć nie ze wszystkimi stwierdzeniami sądów się zgodził.

Sędzia Barabara Myszka zaznaczyła, że oczekiwania autorów skargi kasacyjnej są nieadekwatne do stanu faktycznego tej sprawy i powołanych podstaw tej skargi. Sąd Najwyższy nie znalazł też podstaw do kwestionowania konstytucyjności art. 9 ust. 2 ustawy o własności lokali traktującego o umowie deweloperskiej.

Sąd Najwyższy nie dopatrzył się też sprzeczności z konstytucyjną zasadą równości w innym traktowaniu przez obowiązujące przepisy klientów deweloperów, a innym klientów spółdzielni mieszkaniowych. Sędzia stwierdziła, że ustawodawca może sytuację osób nabywających mieszkania od spółdzielni uregulować odmiennie.

– Trudno uznać – mówiła sędzia – że rozwiązania na wypadek upadłości tak zasadniczo się różnią, skoro ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje automatyczne przekształcenie w odrębną własność praw już istniejących: spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Także w ocenie Sądu Najwyższego po ogłoszeniu upadłości dewelopera osoba, która zawarła z nim taką umowę jak małżonkowie K., nie może domagać się od syndyka przeniesienia własności lokum. Tego rodzaju niepieniężne zobowiązania upadłego zmieniają się bowiem z dniem ogłoszenia upadłości automatycznie w zobowiązania pieniężne. Nie zmieniłoby tego uznanie – jak chciał autor skargi kasacyjnej – że umowa deweloperska jest umową powierniczą.

Osobie takiej pozostaje więc tylko zgłoszenie roszczenia o zwrot pieniędzy do masy upadłości. To zaś oznacza, że w najlepszym razie otrzyma tylko część należności, a w najgorszym – nic.

W art. 9 ustawy z 1994 r. o własności lokali przewidziano możliwość powstania odrębnej własności lokalu także w umowie zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na nim domu oraz do przeniesienia tej własności na stronę tej umowy lub osobę przez nią wskazaną. Jest to tzw. umowa deweloperska.