Deweloperzy ciągle stosują kruczki prawne

Skończyły się dobre czasy dla deweloperów. W dużych miastach nie ma już tak wielu chętnych na kupno nowych mieszkań. Deweloperzy powinni więc ostro walczyć o klientów i dbać o dobrą markę. Tymczasem z zebranych przez „Rz” informacji wynika, że nadal nie jest różowo. Wciąż wielu stosuje rozmaite kruczki prawne, z tą jedną wszak różnicą, że do starych dołączyły nowe.

W Warszawie niektórzy deweloperzy zaczęli w reklamach podawać ceny netto, czyli bez VAT. Dzięki temu ich lokale wydają się tańsze od oferty konkurencji, która podaje ceny brutto (z doliczonym VAT, którego stawka obecnie wynosi 7 proc.). Oznacza to, że np. w wypadku ceny 1 mkw. wynoszącej netto 6 tys. zł cena brutto jest o 420 zł wyższa.

Tymczasem ustawa o cenach przewiduje, że w publikowanej cenie trzeba uwzględnić podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy

(np. w wypadku paliw), jeśli na podstawie przepisów sprzedaż taka podlega obciążeniu tymi daninami. Wobec tego sprzedawca powinien w swoich ofertach przedstawiać cenę brutto. Podawanie jej bez VAT, choćby nawet z zaznaczeniem, że jest to cena netto, nie spełnia ustawowych warunków.

– W Szczecinie pojawiły się reklamy zachęcające do zakupu bliźniaków m.in. Vast Bouw Polska sp. z o.o. – mówi Longina Kaczmarek, miejski rzecznik konsumentów w tym mieście. – W rzeczywistości są to domy jednorodzinne z dwoma mieszkaniami, wyglądające na pierwszy rzut oka jak bliźniaki. Każdy lokal ma bowiem osobne wejście. Na tym się podobieństwa kończą. Działka jest bowiem wspólna, między tymi lokalami nie ma podwójnych ścian (tak jak powinno być w bliźniakach), a właściciele nie są gospodarzami na swoim, tylko tworzą wspólnotę mieszkaniową.

Nadal deweloperzy obciążają klientów wysokimi karami za zerwanie umowy lub niedotrzymanie terminu, np. 100 zł za każdy dzień zwłoki z wpłatą kolejnej raty za mieszkanie. Sami, wycofując się z umowy, zwracają tylko niewielką część tego, co w analogicznej sytuacji musi oddać ich klient. To naruszenie prawa. Kary dla obu stron powinny być ustalone na podobnym poziomie.

– Wciąż zdarza się, że umowy przedwstępne zawierają zastrzeżenie, że deweloperzy nie odpowiadają za opóźnienia w budowie z powodu złych warunków atmosferycznych. – mówi Jerzy Barański, rzecznik konsumentów z Wrocławia. Tymczasem deweloper powinien mieć to wkalkulowane w ryzyko prowadzenia działalności gospodarczej.

Nagminnie deweloperzy nie chcą uwzględniać reklamacji i usuwać usterek. Wszystkie skargi, którymi w tym roku zajmował się poznański rzecznik konsumentów, dotyczyły właśnie usterek. Osoby, które kupiły mieszkania, skarżą się, że trudno zmusić dewelopera do usunięcia wad, nawet gdy wymieniał je protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania.

Tymczasem kupujący może skorzystać z rękojmi, o której mówi kodeks cywilny. Ma prawo żądać usunięcia wad lub obniżenia ceny mieszkania albo nawet, w wyjątkowych wypadkach, odstąpić od umowy.

Chociaż ceny mieszkań się stabilizują, to wielu deweloperów tego nie zauważa. I – co ciekawe – ciągle powołują się na podwyżkę cen materiałów budowlanych sprzed roku.

Tak się dzieje np. w Krakowie. – Klienci TBS Budostal 3 czekali kilka lat na wybudowanie mieszkań, w tym czasie ceny poszły w górę i teraz deweloper żąda od nich 800 zł więcej za 1 mkw. – mówi Michał Marszałek, miejski rzecznik konsumentów z Krakowa.

Ze swoimi klientami podpisał jednak umowy przedwstępne w formie aktu notarialnego, w których określił cenę lokalu. Daje to zainteresowanym prawo domagania się w sądzie przeniesienia na nich własności lokali na warunkach z tych umów.

Na razie wystąpiło o to dwóch jego klientów. Sam deweloper, jak informuje rzecznik, straszy też powództwem, powołując się przy tym na art. 357

1

k.c. Zgodnie z nim sąd może podnieść cenę lokalu ze względu na nadzwyczajne zmiany, których deweloper nie mógł przewidzieć, kiedy zawierano umowę. Zdaniem Michała Marszałka

przepisy nie zabraniają deweloperowi zmiany ceny, nie można jednak przenosić ryzyka inwestycji wyłącznie na kupujących.

Jeśli koszty rzeczywiście wzrosły, przedsiębiorca musi wskazać ich realny wpływ na zmianę ceny, przedstawiając np. rachunki.