Będzie mniej klauzul niedozwolonych

Czym są niedozwolone klauzule w umowach deweloperskich?

Błażej Czwarnok:

Niedozwolone postanowienia  umowne w umowach deweloperskich, nazywane również potocznie klauzulami zakazanymi lub abuzywnymi, to takie postanowienia umowy zawieranej z konsumentem, które kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Klauzule takie nie wiążą konsumenta.

Należy przy tym mieć na uwadze, iż dana klauzula nie jest uznawana za niedozwoloną, jeżeli została  indywidualnie uzgodniona z konsumentem. Kodeks cywilny wprowadza przy tym domniemanie, iż postanowienie, przejęte z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta, nie zostało uzgodnione z nim indywidualnie.

Zgodnie z kodeksem cywilnym nie są klauzulami niedozwolonymi postanowienia określające główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli są one sformułowane w sposób jednoznaczny.

Kiedy można uznać, że dane postanowienie zostało uzgodnione przez dewelopera indywidualnie z konsumentem?

W tym celu należy wykazać, iż konsument miał rzeczywisty wpływ na treść danej klauzuli, która została ustalona w drodze negocjacji. Dokonanie oceny danej klauzuli, wymaga więc zbadania okoliczności związanych z procesem zawierania konkretnej umowy.

Samo zakomunikowanie treści zapisu, nawet jeżeli konsument będzie miał wystarczający czas na zapoznanie się z nim, nie wystarczy do uznania, iż umowa została zawarta w toku negocjacji. Przy tym w przypadku sporu z deweloperem, to na nim, jako podmiocie podnoszącym okoliczność indywidualnego uzgodnienia umowy z klientem, spoczywałby ciężar udowodnienia faktu, że postanowienia umowy zostały indywidualnie uzgodnione przy zawieraniu z nim umowy.

Warto zauważyć, że zapis w umowie „Umowę sporządzono i podpisano, po zapoznaniu się z jej treścią i indywidualnym uzgodnieniu jej postanowień z Kupującym” został uznany za klauzulę niedozwoloną i nie wystarczy do tego, aby w razie sporu wykazać, że konsument, który pod tym oświadczeniem złożył podpis, miał wpływ na treść umowy.

Czy w rejestrze prowadzonym przez prezesa UOKiK jest dużo klauzul niedozwolonych, które dotyczą sektora nieruchomości?

Jest ich ok. 300.

Czego najczęściej dotyczą, czyli mówiąc inaczej jakich zapisów w umowach powinni unikać deweloperzy, bo i tak nie mają szans na zrealizowanie ich w praktyce?

Chciałbym zwrócić uwagę, iż nie można przesądzać, że zastosowanie klauzuli zakazanej w umowie, automatycznie przesądzi o tym, że nie zostanie ona zrealizowana przez konsumenta. Wszystko zależy od jego rozeznania, ewentualnie interwencji instytucji zajmujących się ochroną praw konsumentów.

Można przy tym oczywiście wskazać kilka  obszarów  szczególnie wrażliwych, w których postanowienia niedozwolone w umowach deweloperskich lub postanowienia do nich podobne są stosowane ze znaczną częstotliwością. Np. często spotykane są postanowienia, które dotyczą zapisów umożliwiających deweloperowi finalną zmianę ceny w stosunku do ceny pierwotnie uzgodnionej w umowie, na przykład ze względu na zmianę stawki VAT lub zmianę ceny materiałów budowlanych.

Są to też postanowienia umożliwiające deweloperowi jednostronne przesunięcie terminu realizacji inwestycji, lub definiujące termin realizacji w sposób na tyle ogólny, że trudno jest ocenić jednoznacznie, kiedy inwestycja ma zostać zakończona a własność lokalu przeniesiona.

Ponadto za niedozwolone uznane zostały postanowienia pozwalające deweloperowi na jednostronną zmianę: specyfikacji lokalu, materiałów wykończeniowych, czy też powierzchni sprzedawanego lokalu. W rejestrze znajduje się szereg klauzul, które pozwalają na finalną różnicę w powierzchni sprzedawanych lokali w stosunku do stanu wynikającego z umowy, nie dając jednocześnie kupującemu prawa obniżenia ceny albo odstąpienia od umowy.

A co z karami umownymi i odsetkami, przewidywanymi w umowach, których wysokości przekraczają niekiedy zasady zdrowego rozsądku?

Podobnie, za niedozwolone uznano postanowienia zastrzegające rażąco wysokie odsetki lub kary nakładane na konsumenta. Zazwyczaj odsetki lub kary przekraczające 5 proc. wartości umowy uznawane są za wygórowane.

Za niedozwolone uznano również postanowienia ograniczające obowiązek odszkodowawczy dewelopera w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania przez niego zobowiązania np. poprzez ograniczenie tego obowiązku wyłącznie do zwrotu pobranych kwot.

Czy deweloper może uzależniać zwrotwpłaconych już na mieszkanie pieniędzy klientowi, który odstąpił od umowy odzawarcia przezprzedsiębiorcę kontraktu z kolejnym nabywcą tego lokalu?

Postępowanie takie zostało uznane za niedozwolone - odpowiadające mu postanowienia są w rejestrze. Nie może być tak, by na konsumenta zostało przerzucone ryzyko realizowanej inwestycji.

W rejestrze klauzul zakazanych są też postanowienia zastrzegające na rzecz dewelopera zarząd nieruchomością w zbyt długim okresie po sprzedaży lokali oraz klauzule dające deweloperowi prawo jednostronnego odbioru mieszkania.

Czy postanowienia z umów deweloperskich, podobne do tych, które są już w rejestrze nie mają mocy prawnej?

Klauzule, które nie są identyczne z tymi ujawnionymi w rejestrze, nie są z urzędu uznawane przez sąd za niedozwolone. Jednak podobieństwo postanowień stosowanych przez dewelopera do postanowień już uznanych za niedozwolone świadczyć może niewątpliwie o dużym prawdopodobieństwie, że zostaną one skutecznie zakwestionowane.

Z jakich sposobów skorzystać może konsument, który jest przekonany, że deweloper narzucił mu w umowie postanowienie, które powinno zostać uznane za zakazane?

Konsument może uzyskać uznanie danej klauzuli za abuzywną na dwa sposoby. Pierwszy z nich to tzw. kontrola incydentalna danego postanowienia, którą podejmuje sąd badający sprawę, w ramach której spór toczy konsument z deweloperem na gruncie konkretnej, zawartej już umowy. W przypadku takiego procesu i uznania przez sąd racji konsumenta, klauzula zostanie uznana za niedozwoloną wyłącznie w ramach konkretnego stosunku prawnego.

Drugim ze sposobów zweryfikowania zgodności postanowień wzorca umowy z prawem, jest tzw. kontrola abstrakcyjna, której efektem może być uznanie przez sąd konkretnego postanowienia za niedozwolone, ze skutkiem dla wszystkich uczestników obrotu, a nie tylko stron umowy.

Kodeks postępowania cywilnego dopuszcza możliwość wytoczenia procesu w  sprawie uznania postanowień danego wzorca umowy za niedozwolone przed Sądem Okręgowym w Warszawie przez każdy podmiot, który potencjalnie mógłby zawrzeć z danym deweloperem (lub innym przedsiębiorcą) umowę (a więc nawet przed jej zawarciem). Sprawę taką może też wszcząć powiatowy (miejski) rzecznik konsumentów, organizacja społeczna mającą za zadanie statutowe ochronę interesów konsumentów, a także prezes UOKiK.

Uwzględnienie powództwa oznacza uznanie danej klauzuli za niedozwoloną. Staje się ona wówczas niewiążącą we wszystkich umowach, w których została lub zostanie  zastosowana w przyszłości. Przy czym skutek prawomocnego orzeczenia wobec osób trzecich następuje od dnia wpisu danego postanowienia umowy do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone prowadzonego przez prezesa UOKiK.

Na ile rynek i zmiany prawa wpływają na stosowanie klauzul zakazanych przeze deweloperów?

Warto zauważyć, że ze względu na zmianę sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych, czyli  przewagę podaży nad popytem, można już dziś zaobserwować tendencję wśród deweloperów do równoważenia interesów stron umów w stosowanych wzorach, i unikania klauzul podobnych do niedozwolonych.

Ma to stanowić wartość dodaną inwestycji w konkurencji z innymi oferowanymi na rynku. Nie bez znaczenia jest również wzrost świadomości konsumentów, którzy poświęcają więcej czasu na analizę treści umów i niekiedy podejmują negocjacje z deweloperami.