?To sedno wyroku Sądu Najwyższego, który wyjaśnia zasadniczą kwestię przy takich roszczeniach, zwłaszcza opartych na podstawie rękojmi za wady fizyczne, niezapisaną jednoznacznie w kodeksie (sygn. akt I CSK 457/12). Chodzi o to, kto ma wykazywać, że wada nastąpiła już po wydaniu budynku. Wtedy bowiem sprzedawca nie odpowiada za wadę.
Przyszły wiosna i woda
W grudniu 2006 r. małżonkowie Beata i Rafał N. po kilkukrotnych oględzinach i sprawdzeniu dokumentacji kupili od Agnieszki Z. domek na działce. Po pół roku i kilku deszczowych dniach zauważyli zawilgocenie ścian piwnicy. Agnieszka Z. nie informowała ich o tej wadzie, zażądali więc obniżenia ceny o 56 tys. zł – to jedno z uprawnień z rękojmi.
Zlecili osuszenie piwnicy (koszt 1,4 tys. zł), ale wiosną następnego roku zawilgocenie wróciło, dlatego zlecili wykonanie ekspertyzy (koszt 3,6 tys. zł). Ta stwierdza, że brakowało badań geotechnicznych zarówno w fazie projektowania domu, jak i jego budowy oraz brak zabezpieczeń części podziemnej budynku przed wodami gruntowymi, które na tej działce bardzo płytko zalegają (i to w stanach normalnych). To one były przyczyną przecieków.
Zlecili wreszcie wykonanie prac zabezpieczających, które kosztowały 50 tys. zł (25 tys. materiały i 25 tys. zł robocizna) i wezwali do zwrotu wszystkich tych wydatków. Pozwana nie uznała roszczenia, twierdząc, że to działania nowych właścicieli: nowe nasadzenia i wymiana gleby spowodowały zmianę poziomu wody gruntowej i przecieki.
Natura zalania
Sąd rejonowy zasądził żądaną kwotę, uznając, że dom już w chwili sprzedaży był dotknięty wadą zmniejszającą jego wartość, a sprzedawczyni nie wykazała, że wada to skutek ich działania. Sąd Okręgowy w Warszawie był innego zdania: to kupujący musi wykazać nie tylko istnienie wady, ale także to, że powstała przed przejęciem rzeczy. Przesądza o tym art. 6 kodeksu cywilnego. Mówi, że ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z niego wywodzi skutki prawne.
