Gmina jest właścicielem nieruchomości. Z pewnych względów wygodniej byłoby jej realizować niektóre zadania publiczne na innej nieruchomości, której właścicielem jest osoba fizyczna. Władze gminy nie chcą w tym przypadku prowadzić procedury wywłaszczeniowej, najchętniej uzyskałyby porozumienie z właścicielem, również skłonnym do współpracy w tym zakresie. Jakie rozwiązanie w tym przypadku jest najlepsze?
W opisanym stanie faktycznym najbardziej adekwatne wydaje się zawarcie przez gminę z prywatnym właścicielem nieruchomości umowy zamiany. Względem umowy zamiany nieruchomości publicznych został wyłączony tryb przetargowy (trudno zresztą zakładać, żeby mogło być inaczej – zamiana realizowana w ramach przetargu byłaby trudno wyobrażalna). Zgodnie z art. 15 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego mogą być przedmiotem zamiany na nieruchomości stanowiące własność osób fizycznych lub osób prawnych. Jeżeli między obiema nieruchomościami wystąpi nierówna wartość (a będzie tak zapewne w większości przypadków) - należy stosować dopłatę, której wysokość będzie równa różnicy zamienianych nieruchomości.
W orzecznictwie jednoznacznie wyjaśniono wątpliwości związane z formalnoprawnym trybem dokonywania umowy zamiany. Umowa ta dotyczy dwustronnego przeniesienia własności nieruchomości. Do jej zawarcia wymagana będzie forma aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Między innymi z uwagi na powyższe, zamiana nieruchomości nie następuje w formie decyzji administracyjnej i nie może być kontrolowana przez sądy administracyjne (wyrok NSA z 29 stycznia 2009 r., I OSK 49/09). Dopłata będzie stosowana zarówno w przypadku, gdy niższa jest wartość nieruchomości gminy, jak też gdy niższa będzie wartość nieruchomości podmiotu prywatnego. Wartość nieruchomości musi zawsze zostać ustalona przez rzeczoznawców majątkowych (E. Bończak – Kucharczyk „Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz", Wolters Kluwer Business, Warszawa 2011, s. 133). Zamiana zawsze musi być umową ekwiwalentną, także żadna z jej stron w jej wyniku nie może ponieść straty.
Przepisy dotyczące zamiany nieruchomości można stosować również odpowiednio wobec przypadku:
- zamiany prawa użytkowania wieczystego na prawo własności nieruchomości (niezależnie od tego, który podmiot jest właścicielem, a który użytkownikiem wieczystym)
