fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Nieruchomości

Zapytaj eksperta: Zaadaptowane, a niezgłoszone poddasze

Interesuje mnie używany dom, który ma poddasze użytkowe zaadaptowane bez pozwolenia. Po prostu ludzie, którzy sprzedają ten dom, zagospodarowali sobie strych na cele mieszkalne. Z jakim ryzykiem wiąże się dla mnie kupno i użytkowanie takiego domu? Czy nadzór budowlany może mnie ścigać? Właściciele twierdzą, że nie podwyższali bryły budynku, tylko zmienili przeznaczenie strychu. (nazwisko do wiadomości redakcji)
Odpowiada Sylwester Skoczek, radca prawny, Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy
– Jeżeli wykonane przeróbki pomieszczenia z przeznaczeniem na pobyt ludzi były zgodne z funkcją mieszkalną całego budynku oraz w ich trakcie nie dokonano zmian substancji budynku (które wymagałyby pozwoleń czy też zgłoszenia robót budowlanych), nabycie wspomnianego budynku nie będzie się wiązało z ryzykiem odpowiedzialności z tytułu użytkowania obiektu budowlanego niezgodnie z wymogami prawa budowlanego. Oto co mówią przepisy: art. 71 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.
Jak można zauważyć, powyższy przepis nie jest precyzyjny, ponieważ nie zawiera wyczerpującego katalogu przesłanek świadczących o zmianie sposobu użytkowania, a jego brzmienie oddaje jedynie główne intencje ustawodawcy w zakresie określenia granic reglamentacji ze strony organów administracji publicznej (wyrok NSA z 27 września 2002 r., IV SA 2147/00, ONSA z 2003 r., nr 4, poz. 137). Należy przypomnieć, że do 26 września 2005 r. obowiązywał przepis art. 71 ust. 1 pkt 1 ust. pr.bud., który stanowił, że przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części należy również rozumieć przeróbkę pomieszczenia z przeznaczeniem na pobyt ludzi albo przeznaczenie do użytku publicznego lokalu lub pomieszczenia, które uprzednio miało inne przeznaczenie lub było budowane w innym celu, w tym także przeznaczenie pomieszczeń mieszkalnych na cele niemieszkalne. Uchylenie powyższego przepisu oznacza, że ustawodawca zrezygnował, co do zasady, z reglamentowania przeróbki pomieszczenia, jakim jest np. strych na cele mieszkalne. Należy jednak pamiętać, że przeróbka pomieszczenia z przeznaczeniem na pobyt ludzi nie powinna zmieniać zakresu wymagań podstawowych, jakie powinien spełniać dany obiekt budowlany, w tym np. wielkości i układu obciążeń. Jeżeli bowiem w wyniku przeróbki pomieszczenia nastąpi zmiana tych warunków, należy potraktować to jako zmianę sposobu użytkowania części obiektu budowlanego i zgłosić ten fakt organowi administracji architektoniczno-budowlanej, czyli właściwemu staroście. W sytuacji natomiast, gdyby w trakcie przeróbki wspomnianego pomieszczenia z przeznaczeniem na pobyt ludzi wykonane zostały roboty budowlane objęte obowiązkiem uzyskania przez właściciela budynku pozwolenia na budowę, a właściciel obiektu takiej decyzji nie uzyskał, to mielibyśmy do czynienia z tzw. samowolą budowlaną. Czytelniczka jednak w swoim pytaniu nie sprecyzowała, w jakim zakresie nastąpiła przeróbka pomieszczenia, tzn. jakie prace zostały wykonane i w jakim stopniu zostały zmienione parametry użytkowe i techniczne budynku.
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA