Nieruchomości

Pełnomocnictwo do udziału w zebraniu wspólnoty i głosowania

Prowadząc zebranie wspólnoty, nie wyraziłem zgody, aby w imieniu właściciela lokalu w zebraniu uczestniczył jego pełnoletni syn, który nie posiadał żadnego pełnomocnictwa. Czy postąpiłem słusznie? (nazwisko znane redakcji)
Janusz Gdański, Ogólnopolska Izba Gospodarki Nieruchomościami:
– Formalnie oczywiście tak. W zebraniu wspólnoty mogą uczestniczyć wyłącznie członkowie wspólnoty także dlatego, że podczas zebrania mogą być poruszane tematy, których zakres dotyczy danych osobowych właścicieli lokali (np. zadłużenia). Ponadto, jeśli podczas zebrania mają być podejmowane jakiekolwiek uchwały, to tylko właściciele lokali mogą je akceptować lub odrzucać.Jeżeli jednak zebranie ma charakter informacyjny i nie zachodzi obawa naruszenia ustawy o ochronie danych osobowych, to nie widzę przeszkód, aby w nim uczestniczyła osoba, o której wiadomo, że uzyskane informacje przekaże właścicielowi lokalu.Problem pełnomocnictw reguluje kodeks cywilny. Zgodnie z art. 98 do podejmowania decyzji w sprawach nieprzekraczających zakresu zwykłego zarządu nieruchomością wspólną wystarczy pełnomocnictwo ogólne, które jednak musi być udzielone na piśmie (art. 98 § 2 k.c.) – np. „Upoważniam Jana Kowalskiego, zam. w Koszalinie, ul. Morska 15, PESEL 45011201989, do występowania w moim imieniu podczas zebrania wspólnoty mieszkaniowej 27.03.2006 r.”.Jeśli jednak podczas zebrania miałyby być podejmowane uchwały przekraczające zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, to pełnomocnik musi posiadać pełnomocnictwo precyzujące sprawy, w których może podejmować decyzje w imieniu właściciela lokalu, np.; „Upoważniam Jana Kowalskiego... do wyrażania w moim imieniu woli w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, w szczególności do głosowania nad uchwałą wspólnoty o wysokości zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną i wysokości wynagrodzenia zarządu, wyboru zarządu oraz zatwierdzenia rocznego planu gospodarczego wspólnoty”. Takie pełnomocnictwo nie upoważnia jednak do głosowania np. nad uchwałą dotyczącą wydzierżawienia przez wspólnotę pralni.Niektórzy zarządcy pytają, czy podpis udzielającego pełnomocnictwo musi być potwierdzony przez notariusza. Nie jest to konieczne, jeśli np. podpis zostanie złożony w obecności zarządcy lub zarządu wspólnoty lub nie ma wątpliwości, że jest autentyczny (np. potwierdzają go inni członkowie wspólnoty). Jeżeli jednak pełnomocnictwo dotyczy podjęcia uchwały, której sfinalizowanie musi mieć formę aktu notarialnego (np. zbycie lub nabycie nieruchomości), to pełnomocnictwo musi być także udzielone w tej samej formie (podstawa prawna: art. 99 § 1 k.c.).Pełnomocnictwo może być w każdej chwili odwołane i wygasa z chwilą śmierci mocodawcy lub pełnomocnika (art. 100 k.c.). Pełnomocnik może otrzymane pełnomocnictwo scedować na inną osobę tylko wtedy, gdy wynika to z treści pełnomocnictwa (art. 106 k.c.).Jeśli współmałżonkowie są właścicielami lokalu, to udział każdego z nich, istotny dla ustalenia wyników głosowania, wynosi połowę udziału przypisanego lokalowi (art. 197 k.c.). Jeżeli jednak w zebraniu uczestniczy tylko jeden ze współmałżonków, a prowadzący zebranie nie ma przesłanek, aby zakładać, że zdania małżonków mogą być odmienne, to w zasadzie można głos współmałżonka obecnego na zebraniu uznać za wspólny głos właścicieli lokalu, zwłaszcza wtedy, gdy nie jest on języczkiem u wagi. Warto tu przytoczyć treść art. 33 § 4 kodeksu postępowania administracyjnego, który co prawda do wspólnot nie ma zastosowania, ale może być traktowany jako wskazówka: „W sprawach mniejszej wagi organ administracji publicznej może nie żądać pełnomocnictwa, jeśli pełnomocnikiem jest członek najbliższej rodziny lub domownik strony, a nie ma wątpliwości co do istnienia i zakresu upoważnienia do występowania w imieniu strony”. Współmałżonkowie muszą jednak oboje podpisać np. akt notarialny nabycia lub zbycia nieruchomości, także wtedy, gdy zbywającym lub nabywającym jest wspólnota, której są członkami. Jeśli wspólnota podejmuje uchwałę według zasady „jeden właściciel = jeden głos”, to współmałżonkowie dysponują tylko jednym głosem. - b.kal.
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL