Nieruchomości

Opłata roczna nie mniejsza niż ustalona po przetargu

Gdy wartość gruntu kupionego na przetargu spadnie, podstawą ustalenia opłaty rocznej ciążącej na użytkowniku wieczystym nadal będzie wylicytowana cena
Jej obniżenia wskutek aktualizacji wartości nie może żądać także kolejny użytkownik wieczysty. Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uchwale z 13 września 2007 r. (sygn. III CZP 73/07) Stanowi ona odpowiedź na pytanie prawne sądu II instancji rozpatrującego sprzeciw od orzeczenia samorządowego kolegium odwoławczego (SKO). Ten oddalił wniosek Mirosława W. o obniżenie opłaty rocznej.
Chodzi o opłatę od działki ponad 2 ha oddanej w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu trzem osobom. Jej wartość w wyniku przetargu została ustalona w 1999 r. na 4 mln 200 tys. zł. Teren był przeznaczony pod budowę obiektu usługowo-handlowego. Osoby te sprzedały prawo użytkowania wieczystego spółce z o.o., a od niej z kolei nabył je Mirosław W. Za 2003 r. wniósł opłatę roczną według stawki 3 proc. od wartości wylicytowanej, tj. w kwocie 126 tys. zł. W grudniu 2003 r. zwrócił się do prezydenta miasta o jej obniżenie za 2004 r. Dołączył do wniosku operat szacunkowy rzeczoznawcy, który wycenił wartość działki na 3 mln 282 tys. zł. Prezydent odmówił obniżenia opłaty rocznej, a SKO uznało jego decyzję za prawidłową. Podstawą tych orzeczeń był art. 77 ust. 2 ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w którym zapisano, że jeśli wartość na dzień aktualizacji opłaty rocznej byłaby niższa niż ustalona w drodze przetargu cena nieruchomości w dniu oddania jej w użytkowanie wieczyste, aktualizacji się nie dokonuje. Mirosław W. skorzystał z przewidzianej w ustawie z 1997 r. możliwości wniesienia sprzeciwu od orzeczenia SKO do sądu cywilnego. Taki sprzeciw pełni funkcję pozwu o ustalenie wysokości opłaty rocznej. Powoływał się na art. 81 ustawy z 1997 r. przyznający użytkownikowi wieczystemu prawo żądania od właściwego organu aktualizacji opłaty rocznej, jeżeli wartość gruntu się zmieniła, a organ ten nie podjął się aktualizacji z własnej inicjatywy. Sąd I instancji oddalił żądanie użytkownika wieczystego. Sąd II instancji, do którego Mirosław W. wniósł apelację, zwrócił się do SN o wyjaśnienie, czy na podstawie art. 81 w związku z art. 77 ust. 1 i 2 ustawy z 1991 r. kolejny użytkownik wieczysty może się zwrócić o aktualizację, jeżeli wartość gruntu jest znacznie niższa niż cena ustalona w wyniku przetargu. Odpowiedź SN była kategoryczna: aktualizacji w takiej sytuacji nie dokonuje się, gdy występuje o to użytkownik wieczysty. Sędzia Krzysztof Pietrzykowski zaznaczył, że dotyczy to zarówno pierwszego użytkownika wieczystego, jak i następnych. Nie ma żadnych podstaw do różnicowania ich sytuacji. - Sąd Najwyższy dostrzegł - mówił sędzia - że uprawnienia organu administracyjnego są tu mocniejsze: może on wypowiedzieć wysokość opłaty rocznej, a użytkownik wieczysty nie ma takiego prawa. Jednakże ocena zgodności z konstytucją administracyjnej regulacji kwestii opłaty rocznej dopuszczającej taką nierówność nie należy do SN.
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL