Komercyjne

Najemcy coraz częściej renegocjują umowy

Fotorzepa, Dariusz Majgier DM Dariusz Majgier
Czynsze w przyszłym roku mogą wzrosnąć nawet o kilkanaście procent. Zacznie bowiem ubywać pustych biur
Pierwsze półrocze 2009 r. zaowocowało sporym wskaźnikiem niewynajętych biur, sięgającym ok. 5,7 proc. Najwięcej pomieszczeń czeka na najemców na Służewcu Przemysłowym na Mokotowie.
– Sytuacja ta jednak nie będzie trwała wiecznie. Z kwartału na kwartał liczba pustostanów będzie malała, gdyż na rynek będzie trafiać coraz mniej nowych obiektów. Zatem zgodnie z prawami rynku, gdy zmaleje podaż, ceny pójdą w górę – twierdzi Robert Karniewski z Colliers International. – Wraz ze wzrostem cen mniejsza będzie też elastyczność właścicieli biurowców i deweloperów w zakresie oferowanych dziś zachęt dla najemców – dodaje. [srodtytul] Bez obniżek[/srodtytul]
Na rynku biurowców spadki czynszów mamy już prawdopodobnie za sobą. – Wynajmujący będą testować nowo przyjęte strategie i w związku z tym nie zakładałbym dalszych obniżek jeszcze w tym roku. W zależności od rozwoju sytuacji będziemy obserwować dalsze ruchy na początku kolejnego roku – mówi Łukasz Kałędkiewicz z DTZ. Tymczasem, zdaniem analityków z Colliers International, najem biur podrożeje w II kwartale 2010 r. o 8 – 15 proc., w zależności od lokalizacji i standardu budynku. Będzie się to wiązać m.in. z mniejszą dostępnością wolnej powierzchni. – Mimo że w tym roku popyt na powierzchnię biurową spadł o połowę w porównaniu z rokiem 2008, to w ciągu następnych 12 miesięcy może brakować biur. W połowie 2008 r. w budowie było ponad 550 tys. mkw. powierzchni, a dziś już tylko 250 tys. mkw., z czego połowa zostanie oddana do użytku jeszcze w tym roku – szacuje Jakub Marszałek z Cushman & Wakefield. Jego zdaniem w pierwszej kolejności będą maleć zachęty dla najemców, a następnie czynsze wywoławcze, natomiast samo tempo wzrostu czynszów będzie raczej łagodne. [srodtytul]Długie wakacje i logo[/srodtytul] Na razie jednak wolne biura czekają na najemców. Firmy, które zdecydują się dziś na przeprowadzkę do nowej siedziby, mogą się spodziewać wyjątkowo atrakcyjnych ofert, polegających przede wszystkim na długim okresie zwolnienia z czynszu. W zależności od rynku i sytuacji konkretnego budynku można wynegocjować nawet do 12 miesięcy wakacji czynszowych. Z kolei renegocjacje obowiązującej umowy mogą przynieść korzystne zmiany dla najemcy nawet półtora roku czy dwa lata przed jej zakończeniem. – Negocjacjom cenowym na tak elastycznym rynku podlegają dziś nawet opłaty eksploatacyjne. W wyniku poprawnie przeprowadzonych renegocjacji obie strony zyskują – najemca oszczędności w czynszu bieżącym, a właściciel przedłużenie umowy ze sprawdzonym najemcą na kolejnych kilkadziesiąt miesięcy i utrzymanie portfolio. Kilka lat temu renegocjacjom podlegało zaledwie kilka procent umów – firmy zainteresowane ekspansją przenosiły się po prostu do nowego biura. W ostatnich kilkunastu miesiącach odsetek ten regularnie rósł i obecnie renegocjacje dotyczą praktycznie co trzeciej nowo zawieranej umowy najmu – zauważa Robert Karniewski. Właściciele biurowców mogą również zachęcać najemców opcją step rent – czyli proponują niższy czynsz na pierwsze, potencjalnie trudne lata, podczas gdy w kolejnych stawka rośnie. – Kolejnym krokiem ze strony wynajmujących jest coraz częściej spotykana akceptacja krótszych okresów najmu – trzyletnich, podczas gdy rok temu standardem było pięć lat. Łatwiej jest dziś również rozmawiać najemcom o umieszczeniu swojego logo na budynku – zauważa Łukasz Kałędkiewicz. Zdaniem Jakuba Marszałka oprócz typowych zachęt finansowych wynajmujący są bardziej elastyczni przy negocjowaniu umów i innych warunków pozakomercyjnych. – Deweloperom zależy na najemcach, szczególnie tych, dzięki którym będą mogli wystartować z nowym projektem – tłumaczy Marszałek. Największe korzyści najemcy – nawet małe firmy – mogą osiągnąć przy podpisaniu tzw. umowy pre-lease, na etapie, gdy inwestor otwiera pulę najemców niezbędną do uruchomienia finansowania bankowego. – Firma, która będzie pierwszym najemcą i wynajmie np. 2 tys. mkw., może mieć dużo lepszą średnią stawkę niż kolejny najemca na 5 tys. mkw. Podobna sytuacja może mieć miejsce w przypadku biurowców przeznaczonych na sprzedaż. Gdy inwestor zostaje z 15 – 25 proc. wolnej powierzchni, której wynajem jest konieczny do spełnienia wszystkich warunków do sprzedaży biurowca, wówczas na tym etapie też jest w stanie zaoferować większe zachęty w zakresie cen i okresu zwolnienia z czynszu – tłumaczy Robert Karniewski.
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL