fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Nieruchomości

Spóźnione pozwolenia zmuszają deweloperów do sprzedaży ziemi

Zwiększa się podaż gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe. Część terenów jest objęta warunkami zabudowy, część na nie dopiero czeka. Są i takie, na których można już stawiać osiedla, bo ich właściciele mają ostateczne pozwolenia na budowy
Dotyczy to głównie budownictwa wielorodzinnego, w mniejszym stopniu zaś działek przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne. – Właściciele małych terenów budowlanych wstrzymali się na razie ze sprzedażą gruntów, licząc na wzrost cen – zauważa Paweł Grząbka, dyrektor zarządzający w CEE Property Group.
Ta sytuacja panuje nie tylko w Warszawie, lecz i w innych dużych aglomeracjach. Natomiast mniejsze miasta nie doświadczyły dużego boomu budowlanego i tam oferta działek jest najmniejsza.
W sprzedaży pojawia się coraz więcej terenów na obrzeżach Warszawy oraz w miejscowościach podwarszawskich. Są to zarówno działki w trakcie przekształcania, jak i gotowe projekty z zatwierdzonym pozwoleniem na budowę, oferowane na sprzedaż przez samych deweloperów. – Jest to wynik zeszłorocznej hossy i inwestycji na tle spekulacyjnym. Na skutek zmian na rynku część deweloperów pozbywa się projektów, aby zminimalizować ryzyko i poprawić płynność finansową. Przyczyniają się do tego zmiany w zasadach przyznawania kredytów inwestycyjnych i hipotecznych wraz z ich oprocentowaniem i utrudniony dostęp do kredytów w obcej walucie – wyjaśnia Maciej Krenek, członek zarządu RE project development, spółki należącej do Raiffeisen Evolution Austria. Do obrotu trafia więc sporo działek z tzw. drugiej ręki. Sprzedają je nie tylko deweloperzy czy fundusze pozbywające się części lub nawet całego swojego portfolio, lecz także indywidualni właściciele ziemscy. – Największą grupę sprzedawców tworzą indywidualni właściciele, najmniejszą natomiast – deweloperzy – zauważa Daniel Puchalski, szef Działu Gruntów Inwestycyjnych w Colliers International. Wielu właścicieli gruntów zdało sobie bowiem sprawę, że samodzielne budowanie jest zbyt ryzykowne i nie gwarantuje im dużego zysku. – Ponadto dopiero teraz uzyskują oni pozwolenia na budowę, o które występowali rok, dwa lata temu, korzystając z dobrej koniunktury na rynku deweloperskim. Długie procesy administracyjne powodują, że teraz widać efekty działań zainicjowanych kilkanaście miesięcy temu – opowiada Paweł Grząbka. Największym natomiast zainteresowaniem wśród nabywców cieszą się dziś grunty pod zabudowę wielorodzinną na obrzeżach dużych miast. Im lepiej skomunikowane z centrum czy innymi dzielnicami, tym oczywiście bardziej atrakcyjne. Liczy się również fakt, ile z danej działki da się „wycisnąć” PUM, czyli powierzchni użytkowej, co przekłada się na marżę. – Niektórzy deweloperzy szukają większych terenów pod zabudowę jednorodzinną w gminach okalających największe aglomeracje – zauważa Paweł Grząbka. Jednak oczekiwania właścicieli działek są wysokie. – Na przykład cena ofertowa działki o ok. 1 tys. mkw. położonej w Izabelinie sięgnęła ponad 900 zł za 1 mkw. Jej nabywcy zbili tę stawkę do 750 zł. Natomiast w Łomiankach właściciele działki o powierzchni ok. 1 tys. mkw. chcą ją sprzedać za 1 tys. zł za metr. To stawka wzięta z kosmosu! Dla porównania podobna działka na warszawskich Bielanach kosztuje 680 zł za metr kwadratowy – wylicza Tomasz Lebiedź, właściciel biura nieruchomości Lebiedź & Lebiedź. Niestety, sporo z oferowanych gruntów nie jest przygotowanych do realizacji inwestycji. – W wielu lokalizacjach brakuje planów zagospodarowania przestrzennego oraz mediów. Stąd proces przegotowania ziemi do inwestycji pochłania sporo czasu i kosztów – na przykład w wielu gminach podwarszawskich podziały ziemi trwały do ośmiu miesięcy – opowiada Adam Bronisz. Tymczasem właśnie ze względu na wciąż małą liczbę miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego deweloper, kupując projekt z ustalonymi warunkami zabudowy lub pozwoleniem na budowę, unika niebezpieczeństwa związanego z procesem uzyskiwania pozwoleń i uzgodnień urzędowych. – W momencie zakupu takiej inwestycji deweloper ma możność dokładniejszego oszacowania możliwości realizacji projektu. Przy kupnie nieruchomości po racjonalnej cenie inwestowanie w rynek mieszkaniowy w większych miastach nadal będzie się opłacać – wyjaśnia Maciej Krenek. Jakie działki będą przyciągać klientów? Trudno zgadywać, ale głównie dobrze przygotowane pod inwestycje. – W sytuacji rynkowej stabilizacji następuje dywersyfikacja projektów przez deweloperów i ich potencjalnych klientów, którzy kładą coraz większy nacisk na lokalizację projektu, dobrą dostępność do komunikacji miejskiej, rozkład mieszkania, użyte materiały, wykonanie, istniejącą infrastrukturę wokół inwestycji i bieżące opłaty eksploatacyjne związane z użytkowaniem lokalu. Wszystkie te elementy kształtują cenę produktu i określają potencjał zbycia – opowiada Maciej Krenek. Zdaniem Adama Bronisza, właściciela agencji BB Nieruchomości, 2008 r. jest rokiem straconym dla inwestorów. – Działka nie generuje tak dużych kosztów co mieszkanie, więc jej właściciel może dłużej wstrzymywać się z jej sprzedażą. Wielu właścicieli tak właśnie robi, przez co prawdopodobnie w tym roku rynek obrotu działkami będzie bardzo rozchwiany – dodaje Tomasz Lebiedź. Zdaniem pośredników i analityków lepsze rokowania niesie za sobą 2009 r. – wówczas bowiem może dojść do pewnej równowagi na rynku. Być może czekają nas nawet pewne braki w podaży gruntów budowlanych w niektórych lokalizacjach, zwłaszcza działek blisko Warszawy. – Ten rok warto spokojnie przeczekać. Jednocześnie może się on okazać dobrym okresem na zakupy ze względu na możliwość negocjacji, co w przyszłym roku nie będzie takie łatwe. Jednocześnie w samej Warszawie lub na jej obrzeżach bardzo trudno będzie kupić dużą działkę do 3 tys. mkw. Grunty te będą niebotycznie drogie, powyżej 1 mln zł. W dodatku zmniejszy się liczba rozpoczynanych tanich podwarszawskich osiedli domów jednorodzinnych, ze względu na zakup nowych terenów po wysokich cenach. Projekty te będą po prostu nieopłacalne dla deweloperów – opowiada Adam Bronisz. Prognozuje zmianę kierunku zainteresowania działkami – w poszukiwaniu tanich i dużych terenów pod inwestycje część klientów będzie oglądać tereny daleko od Warszawy, na przykład w okolicach Grójca, Sochaczewa, Płońska czy Wyszkowa. – Już dziś w tych miejscowościach panuje spory popyt nie tylko na działki, lecz również i mieszkania – zauważa. Generalnie, jak podaje Paweł Grząbka, najszybciej na wartości będą zyskiwać grunty w okolicach dużych miast, które szybko się rozwijają, oraz grunty położone w pobliżu powstającej sieci dróg szybkiego ruchu i autostrad. – Oczywiście mowa o długoterminowych zyskach – zaznacza Grząbka.
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA

REDAKCJA POLECA

REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA