Koniec ze swobodą w obrocie prywatnymi nieruchomościami rolnymi. W czwartek późnym wieczorem Sejm uchwalił przepisy, które narzucają sprzedającym, komu mogą zbyć ziemię, a nabywcom – sposób korzystania z tych gruntów. Uczynił też jeden wyjątek. Ograniczenia w obrocie nie dotyczą Kościoła i związków wyznaniowych.
W ten sposób rząd chce zapobiec spekulacji gruntami i jej wykupowi przez cudzoziemców. 1 maja znikają bowiem ograniczenia w nabywaniu ziemi przez obywateli państw UE. Nie będą już musieli się starać o zezwolenie.
Wykształcenie i meldunek
Pełna nazwa ustawy zwanej o obrocie ziemią brzmi: „O wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw". Po jej wejściu w życie 30 kwietnia br. osoba, która jest właścicielem gruntu rolnego, nie sprzeda go osobie niezwiązanej z rolnictwem, np. pod budowę domu letniskowego. Obecnie nie ma takich ograniczeń. Można sprzedać, komu się chce.
Po zmianie przepisów ziemię rolną będzie mógł kupić tylko rolnik indywidualny spełniający ustawowe kryteria. Musi być właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych. Łączna powierzchnia użytków rolnych nie może przekraczać 300 ha. Musi mieć też mieć kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej pięć lat mieszkać w gminie, na której obszarze położona jest jedna nieruchomość wchodząca w skład gospodarstwa rolnego. Ponadto ma osobiście prowadzić to gospodarstwo.
W czwartek posłowie zmienili definicję rolnika indywidualnego. Dzięki temu nie musi obowiązkowo przynależeć do KRUS.
Osobie (firmie), która nie jest rolnikiem indywidualnym, grunt będzie można sprzedać tylko za zgodą Agencji Nieruchomości Rolnych (ANR). Nie będzie to jednak takie proste. Zbywający musi też wykazać, że nie było potencjalnych kupców wśród rolników.
Nabywca nieruchomości rolnej nie będzie mógł jej sprzedać przez dziesięć lat. Na wcześniejsze zbycie będzie musiał uzyskać pozwolenie sądu. Jeżeli rolnik lub inny nabywca zlekceważy zakaz i sprzeda ziemię wcześniej bez zgody sądu, transakcja zostanie uznana za nieważną, a grunt przejmie ANR, wypłacając wcześniej rolnikowi równowartość pieniężną tej ziemi. Właściciel ziemi rolnej będzie mógł ją zbyć bez przeszkód jedynie jednostkom samorządu terytorialnego, Skarbowi Państwa oraz osobom bliskim (tj. zstępnym, wstępnym, rodzeństwu, dzieciom rodzeństwa, małżonkowi). W tym wypadku będzie można przenieść własność nieruchomości rolnej w drodze umowy darowizny, dożywocia czy też sprzedaży.
Parlamentarzyści wyłączyli Kościół spod działania nowych przepisów. Inaczej niż osoby prywatne, nie będzie więc podlegać ograniczeniom w obrocie nieruchomościami rolnymi. Ustawa też ogranicza wielkość gospodarstwa rolnego. Nie będzie mogło ono przekraczać 300 ha, dziś jest to 500 ha.
Siedliska i domy uratowane
W trakcie prac nad ustawą w Sejmie zlikwidowano jednak dwa absurdalne przepisy. Ograniczenia nie będą dotyczyć właścicieli domów jednorodzinnych pobudowanych na gruntach rolnych na terenach pozbawionych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Chodzi o nieruchomości rolne, które w dniu wejścia w życie tej ustawy w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczono na inne cele niż rolne, czyli np. pod budowę domów.
Ponadto spod ograniczeń wyjęto 0,5-hektarowe działki, które w dniu wejścia w życie ustawy były zabudowane domami oraz obiektami (budowlami, urządzeniami), a nie zostały one wyłączone z produkcji rolnej na podstawie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
Władza agencji
Ustawa zwiększa też uprawnienia ANR. Agencji będzie przysługiwało prawo pierwokupu każdej nieruchomości rolnej, a nie – jak obecnie – powyżej 5 hektarów. Agencja otrzyma także prawo kontroli spółek posiadających grunty rolne, w tym prawo pierwokupu ich akcji i udziałów w nich (z wyjątkiem spółek giełdowych).
Projekt przewiduje, że sprzedaż gruntów znajdujących się w zasobach ANR, a jest ich niemało, bo 1,5 mln ha, będzie zawieszona. W tym czasie ziemię będzie można dzierżawić. Od tej zasady mają być wyjątki. Dotyczą one m.in. gruntów odrolnionych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, nieruchomości rolnych do 2 ha oraz domów i mieszkań.
Powiedzieli dla „Rzeczpospolitej"
Wiktor Szmulewicz, prezes Krajowej Rady Izb Rolniczych
Przepisy, które uchwalił w czwartek Sejm, są bardzo potrzebne. Ograniczeniom w obrocie powinny podlegać nie tylko grunty państwowe, ale i prywatne. Zgodnie bowiem z polską konstytucją podstawą ustroju rolnego są gospodarstwa rodzinne. Tymczasem do tej pory rzeczywistość była inna. Tysiące hektarów nabywały przez podstawione osoby spółki z zagranicznym kapitałem. To patologia, którą, mam nadzieję, ta ustawa ukróci. Wbrew pozorom przepisy nie są takie restrykcyjne. Bez ingerencji Agencji Nieruchomości Rolnych będzie można kupić 2 ha państwowych gruntów, a prywatnych 1 ha z siedliskiem. Zawsze też gmina może odrolnić grunty miejscowym planem zagospodarowania.
Konrad Płochocki, dyrektor biura Polskiego Związku Firm Deweloperskich
Ustawa może sparaliżować wiele inwestycji zarówno w miastach, jak i na wsi. Dzwonią do nas deweloperzy, którzy mają pozawierane umowy przedwstępne na zakup gruntów rolnych. Nie wszystkie uda się sfinalizować przed 30 kwietnia. Nie wiedzą, co mają robić. Niestety, nie mam dla nich dobrej wiadomości. Po 30 kwietnia tego gruntu nie nabędą, jeśli nie są rolnikami indywidualnymi. To także problem firm składających się ze spółki matki i spółek celowych (nie tylko deweloperskich). Spółka matka nie przeniesie nieruchomości na celową tak jak do tej pory. By było to możliwe, spółka celowa musi być bowiem rolnikiem indywidualnym, a żadna przecież nie jest. Jedyne wyjście to zabieganie w gminie o uchwalenie planu. To nie jest proste i trwa średnio trzy lata.
Poza tym definicja nieruchomości rolnej z ustawy jest bardzo szeroka. Praktycznie może nią być każdy grunt potencjalnie wykorzystywany na cele rolne, nawet place w centrach miast. Orzecznictwo każe traktować już w ten sposób nawet grunty, na których prowadzona jest działalność handlowa czy przemysłowa.
