Spłata kredytu na zakup mieszkania nie daje preferencji przy jego zbyciu. Stanowisko skarbówki jest niekorzystne dla tych, którzy sprzedają lokal przed upływem pięciu lat, by pozbyć się ciążących na nim długów.
Przykładem może być podatnik, który kupił mieszkanie w marcu 2017 r. i sprzedał we wrześniu 2017 r. Zakup sfinansował kredytem bankowym uzyskanym z programu „Mieszkanie dla młodych". Po sprzedaży spłacił kredyt oraz zwrócił dofinansowanie z programu. Zapytał fiskusa, czy spłata kredytu wraz z odsetkami jest dla niego wydatkiem na własne cele mieszkaniowe.
Brak preferencji
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał jednak negatywną interpretację w tej sprawie (nr 0115-KDIT2-3.4011.356.2019.1.AWO). Stwierdził, że ponieważ wnioskodawca sprzedał lokal przed upływem pięciu lat od nabycia, zapłaci co do zasady 19 proc. PIT od dochodu (przychód minus koszty). To dlatego, że dopiero po upływie pięciu lat od nabycia dochód ze sprzedaży jest zwolniony z podatku. Co ważne, kosztem uzyskania przychodu są w tej sytuacji wydatki poniesione przez wnioskodawcę na zakup lokalu. Nie ma znaczenia, że zostały pożyczone w banku.
Według skarbówki wnioskodawca nie ma jednak prawa do ulgi mieszkaniowej, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.
Spłata kredytu zaciągniętego na nabycie sprzedanej w 2017 r. nieruchomości, do wysokości uwzględnionej przez wnioskodawcę w kosztach uzyskania przychodów, nie może zostać uznana za realizację własnego celu mieszkaniowego – stwierdził dyrektor KIS. Dodał, że zwolnieniu podlegać mogą odsetki od kredytu, lecz wyłącznie w części, która zapłacona została od września 2017 r. (data sprzedaży).
Negatywną odpowiedź fiskusa otrzymała też podatniczka (interpretacja nr 0112-KDIL3-2.4011.331. 2019.1.DJ), która w 2013 r. kupiła mieszkanie za blisko 200 tys. zł pochodzących z kredytu. Lokal sprzedała w 2017 r. po przeprowadzeniu generalnego remontu za 365 tys. zł. Spłaciła z tego kredyt bankowy (230 tys. zł wraz z odsetkami), a pozostałą kwotę zainwestowała w zakup nowego mieszkania.
Czytaj także:
Zapytała skarbówkę, czy spłata kredytu może być zwolniona z podatku jako wydatek na własne cele mieszkaniowe. W przeciwnym razie zapłaci kilkanaście tysięcy zł daniny, a na to jej nie stać, ponieważ po sprzedaży nic jej nie zostało.
Wydatkiem na własne cele mieszkaniowe nie będzie spłata kredytu zaciągniętego na nabycie oraz remont zbywanej nieruchomości – przesądził dyrektor KIS.
Wyjaśnił, że wyliczając dochód ze sprzedaży, kobieta odliczy cenę nabycia zbywanej nieruchomości oraz wartość nakładów. Gdyby uwzględniła spłatę kredytu jako wydatek na cel mieszkaniowy, odliczałaby dwukrotnie te same koszty.
Lepiej dla spadkobiercy
Skarbówka wychodzi natomiast naprzeciw tym podatnikom, którzy odziedziczyli w spadku mieszkanie obciążone długiem hipotecznym. Jeśli sprzedadzą lokal, kwotę spłaconego kredytu uznać można za koszt uzyskania przychodu. Taką interpretację (nr 0115-KDIT2-3.4011. 413.2019.3.JG) otrzymała podatniczka, która w 2019 r. nabyła w spadku mieszkanie zakupione przez spadkodawcę na kredyt. Kobiety nie stać na spłatę kolejnych rat, dlatego chce pozbyć się lokalu. Jednak nie uniknie podatku, gdyż spadkodawca nabył go w 2017 r.
Zapytała, czy jeśli sprzeda lokal, by spłacić ciążący na nim kredyt, będzie mogła uznać spłatę za koszt uzyskania przychodu. Dyrektor KIS potwierdził, że takie rozwiązanie jest prawidłowe. Kwota kredytu zaciągniętego przez spadkodawcę, obciążająca odziedziczony lokal, stanowi dług spadkowy. W myśl art. 22 ust. 6d ustawy o PIT zaś kwota zapłaconego długu spadkowego jest kosztem uzyskania przychodów.
Opinia dla „Rzeczpospolitej"
Grzegorz Grochowina, Starszy menedżer w KPMG w Polsce
Kwestia możliwości skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej przy spłacie kredytu na zbywane mieszkanie od lat budzi wątpliwości. Niestety podatnicy nie mogą liczyć na przychylność organów skarbowych. Od dłuższego czasu w tej sprawie ukształtowała się już bowiem jednolita negatywna linia interpretacyjna oraz linia orzecznicza sądów administracyjnych. To realna strata dla osób, które muszą sprzedać zadłużone mieszkanie przed upływem pięciu lat od jego nabycia, by pozbyć się ciążących na nim obciążeń. Może się więc okazać, że podatnik musi rozliczyć się z fiskusem, mimo iż nie ma już środków na zakup kolejnego lokalu. Poprawiła się natomiast sytuacja spadkobierców, którzy nabywają w spadku mieszkanie obciążone kredytem. Od 2019 r. długi spadkowe stanowią koszt uzyskania przychodu przy sprzedaży lokalu.
