– grunty niezabudowane objęte obszarem rewitalizacji.
3. Zastosowanie stawki maksymalnej wykluczają względy techniczne, których skutkiem jest wydanie decyzji dotyczącej rozbiórki obiektu, który nie nadaje się do remontu lub odbudowy.
Przykład
Pan Jan Borowski jest właścicielem hali, wobec której – z powodu katastrofalnego stanu techniczny – wydano nakaz rozbiórki. Ze względu na zastrzeżenie, o którym mowa w art. 1a ust. 2a pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, hala nie jest związana z działalnością gospodarczą. Nie jest to również budynek mieszkalny, dlatego zastosowanie ma stawka przewidziana dla pozostałych nieruchomości.
Dwa oblicza przedsiębiorcy
Nieruchomość należąca do osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą samodzielnie lub w ramach spółki cywilnej może być:
- składnikiem majątku przedsiębiorstwa,
- składnikiem majątku osobistego.
Jak czytamy w wyroku WSA w Rzeszowie z 30 stycznia 2017 r. (I SA/Rz 928/16): „Niemożliwe jest uznanie nieruchomości lub ich części jako związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, bez uprzedniego zbadania czy nieruchomości te nie służą do zaspokajania osobistych potrzeb podatnika, czy też pozostają niezdatne do użytku gospodarczego z punku widzenia rodzaju działalności prowadzonej przez podatnika".
Dlatego niektórzy przedsiębiorcy mogą występować w podatku od nieruchomości jednocześnie jako przedsiębiorcy oraz jako osoby prywatne. Z tego wynika, że stawkę maksymalną można zastosować do nieruchomości stanowiącej składnik przedsiębiorstwa niezależnie od jej faktycznego wykorzystania. Natomiast majątek prywatny podlega opodatkowaniu najwyższą stawką, gdy jest zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej.
Przykład
Pan Jan Borowski nabył dwa budynki. W momencie zgłoszenia do opodatkowania nowych nieruchomości, żadnego nie wykorzystywał bezpośrednio w prowadzeniu działalności gospodarczej. Jeden budynek został nabyty w ramach prowadzonej działalności gospodarczej z myślą o rozpoczęciu w nim produkcji po wykonaniu remontu zaplanowanego na następny rok. Drugi budynek należy do majątku prywatnego. Pan Jan zamierza przerobić go na hangar, w którym będzie przechowywał żaglówkę. Nieruchomość przeznaczona na cele prywatne (będąca w posiadaniu osoby prywatnej) powinna zostać zgłoszona według stawki „pozostałe". Natomiast pierwszy budynek jako element majątku przedsiębiorstwa (będący w posiadaniu przedsiębiorcy) podlega stawce maksymalnej niezależnie od tego, że w tym momencie nie jest wykorzystywany.
Co to jest majątek przedsiębiorstwa
Każdy, kto prowadzi działalność gospodarczą samodzielnie, wie jak płynna jest granica między przedsiębiorstwem a tym co prywatne. Jednak przedsiębiorcy, zgłaszając do opodatkowania nieruchomości, muszą wiedzieć jak rozgraniczyć te dwie sfery. O przynależności do przedsiębiorstwa (niewykorzystywanej w danym momencie nieruchomości) mogą świadczyć w szczególności następujące okoliczności:
- zawarcie w akcie notarialnym informacji o nabyciu w celu prowadzenia działalności gospodarczej;
- odliczenie VAT naliczonego przy nabyciu nieruchomości;
- wprowadzenie nieruchomości do ewidencji środków trwałych;
- uwzględnienie w księgach podatkowych kosztów związanych z eksploatacją nieruchomości.
Istotny jest również potencjał nieruchomości i funkcja, jaką pełni w majątku. W wyroku z 17 lipca 2014 r. (II FSK 1847/13) NSA orzekł, że „Nieruchomość staje się elementem przedsiębiorstwa osoby fizycznej lub można ją uznać za związaną z tym przedsiębiorstwem, jeżeli w jakikolwiek sposób jest wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej (nie jest przy tym objęta podatkiem rolnym albo leśnym) lub – biorąc pod uwagę cechy faktyczne tej nieruchomości i rodzaj prowadzonej przez przedsiębiorcę działalności gospodarczej – może być wykorzystana wprost na ten cel".
Przykład
Syn pana Jana Borowskiego jest tłumaczem przysięgłym. W zeszłym miesiącu nabył działkę, na której zamierza postawić dom dla swojej rodziny. Na nowo nabytym gruncie znajduje się nieużytkowany od wielu lat warsztat stolarski. Nieruchomość jest składnikiem majątku prywatnego, ponieważ została nabyta z myślą o zaspokajaniu potrzeb prywatnych. Ponadto zakład stolarski nie nadaje się do wykorzystania w działalności gospodarczej, którą prowadzi syn pana Jana. Dlatego grunt wraz z położonym na nim budynkiem został zgłoszony do opodatkowania według stawki „pozostałe".
Autor jest głównym specjalistą w Urzędzie Miasta Szczecin
Wniosek
1. Podatnicy podatku od nieruchomości są zobowiązani do zgłaszania zmian wpływających na opodatkowanie nieruchomości, w szczególności tych związanych z działalnością gospodarczą.
2. Stawka maksymalna obejmuje nie tylko obiekty bezpośrednio wykorzystywane w działalności gospodarczej. Nie dotyczy to jednak budynków mieszkalnych. Aby bowiem w stosunku do nich była stosowana najwyższa stawka, musi w nich być wykonywana działalność gospodarcza przy wyłączeniu funkcji mieszkalnej.
podstawa prawna: art. 1a – art. 7 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jedn. DzU z 2018 r. poz. 1445 ze zm.)
