Jest szansa, że fiskus będzie musiał zmienić restrykcyjne podejście do osób, które musiały szybko sprzedać mieszkanie czy dom, ale chciały skorzystać ze zwolnienia z PIT. W czwartek Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że wynajęcie lokum z automatu nie przekreśla prawa do preferencji. To ważne, bo fiskus uważa, że wynajmowane mieszkanie nigdy nie może służyć zaspokajaniu własnych celów mieszkaniowych. A to warunek podstawowy do skorzystania ze zwolnienia.

Rosyjska ruletka

Na pierwszy rzut oka zasada opodatkowania prywatnego obrotu nieruchomościami jest prosta: podatek jest wtedy, gdy odpłatne zbycie mieszkania czy domu ma miejsce przed upływem pięciu lat od końca roku nabycia (budowy). Jeśli jednak pieniądze ze sprzedaży znów przeznacza na cele mieszkaniowe, może liczyć, że PIT ograniczy lub nie zapłaci wcale. W praktyce jednak, choć ustawodawca przewidział szeroki katalog celów mieszkaniowych, skorzystanie z ulgi przypomina grę w rosyjską ruletkę, bo fiskus bardzo chętnie kwestionuje prawo do preferencji.

Czytaj także: NSA: zadatek przy umowie przedwstępnej daje ulgę w PIT

Tak stało się w przypadku podatniczki, której sprawą zajmował się NSA. Co ważne, nie chodziło o hipotetyczną sytuację z wniosku o interpretację, ale realny wymiar podatku za 2010 r. Kobieta sprzedała jedno lokum przed upływem pięciu lat, ale chciała uzyskanymi pieniędzmi spłacić kredyt mieszkaniowy, więc uważała, że ma prawo do zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Fiskus przyjrzał się jej rozliczeniu i dopatrzył się nieprawidłowości. A kością niezgody okazało się głównie to, czy spełniła warunki do skorzystania z preferencji. W ocenie fiskusa przez to, że mieszkanie zostało wynajęte, nie został spełniony podstawowy cel. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT jest nim realizacja własnych celów mieszkaniowych podatnika, czyli zapewnienie sobie dachu nad głową i dążenie, aby w tym nowym lokalu mieszkać. Zakup mieszkania w celu wynajmowania tego głównego warunku nie spełnia – uznała skarbówka.

Podatniczka nie zgadzała się z tą argumentacją. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach przekonywała, że wynajmowanie mieszkania nie przekreśla jej prawa do zwolnienia. Tłumaczyła, że chciała kupić na licytacji komorniczej dwa mieszkania obok siebie, żeby je połączyć i tam zamieszkać. Mieszkania kupiła, ale nie obok siebie – co uniemożliwiło połączenie.

Podkreśliła, że przy zakupie podjęła rozmowy z bezpośrednimi sąsiadami o zamianie, co umożliwiłoby zamieszkanie w lokalu, który spełniałby jej oczekiwania. Po nieudanej próbie zamiany podjęła więc decyzję o zbyciu jednego z nich i pozostawieniu drugiego na zaspokojenie przyszłych potrzeb mieszkaniowych córki. Podatniczka przekonywała, że własne cele mieszkaniowe realizuje ten, kto ponosi określone wydatki objęte ulgą. Ona spłaciła w części kredyt na zakup mieszkania a to, czy i w jaki sposób będzie wykorzystywane nabyte mieszkanie, nie ma żadnego znaczenia prawnego.

Z tym nie zgodził się gliwicki WSA. Podkreślił, że zwolnienia jako wyjątek od zasady powszechności opodatkowania muszą być interpretowane ściśle. A skoro skarżąca nigdy nie zamieszkała w zakupionym lokalu, a nadto wynajęła go, realizując cel komercyjny, to niewątpliwie nie realizuje w nim własnych potrzeb mieszkaniowych, które ewentualnie zaspokaja w nim najemca. W ocenie WSA dla zastosowania zwolnienia nie byłaby także wystarczająca deklaracja, że zamierza zamieszkać w nim w przyszłości czy przekazać je córce, która będzie pełnoletnia za kilkanaście lat.

Zielone światło dla prospołecznej wykładni

Tej restrykcyjnej wykładni ustawy o PIT nie zaakceptował jednak NSA. Jak przypomniał sędzia NSA Jan Grzęda, sporne zwolnienie to norma celu społecznego. Dlatego skład orzekający opowiedział się za coraz częstszym w orzecznictwie szerokim podejściem do pojęcia własne cele mieszkaniowe.

W spornej sprawie wola i cel zakupu były takie, żeby mieszkanie było używane w kręgu najbliższej rodziny. To, że ze względów ekonomicznych mieszkanie jest przejściowo czy czasowo wynajmowane, nie przekreśla prawa do zwolnienia. Każdą sprawę należy badać indywidualnie. Jednak jak podkreślił NSA, nie każdy przypadek wynajęcia lokum oznacza, że podatnik nie realizuje własnego celu mieszkaniowego. Wyrok jest prawomocny.

Sygnatura akt: II FSK 1887/17

OPINIA

Konrad Piłat, doradca podatkowy w kancelarii KNDP Kolibski Nikończyk Dec & Partnerzy

To kolejny wyrok, w którym NSA stosuje wykładnię celowościową art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Już w orzeczeniu z 4 lipca 2018 r. (II FSK 1935/16) sąd ten wskazał, że przepis ten został wprowadzony w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych obywateli. Jego celem jest preferowanie przeznaczenia przez podatników środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten nie powinien być interpretowany w sposób zawężający. Z tego powodu skorzystaniu z ulgi nie stoi na przeszkodzie okoliczność, że podatnik nabywa kilka lokali mieszkalnych albo aktualnie posiada inny lokal mieszkalny. NSA nie zgodził się również z poglądem, że czasowe, o charakterze okazjonalnym wynajęcie zakupionego lokalu mieszkalnego wyklucza możliwość skorzystania z tej ulgi. Takie okoliczności zawsze muszą być oceniane indywidualnie.