Podatnicy, którzy nie mogą odczekać ze sprzedażą mieszkania czy domu tak, by nie płacić PIT od takiej transakcji szukają różnych sposobów na jego zminimalizowanie. Część osób pieniądze ze zbycia przeznacza na własne cele mieszkaniowe i korzysta ze zwolnienia podatkowego. A ci, którym pieniądze są potrzebna na inne cele, walczą o każdą złotówkę kosztu podatkowego. Przekonują np. że cena była co prawda niższa, ale część zapłacili w czynszu. Na takie tłumaczenia nie nabierze się nie tylko fiskus. Jedno z najnowszych rozstrzygnięć wskazuje, że nie przekonują też Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Sprawa dotyczyła małżeństwa, od którego fiskus zażądał PIT od sprzedaży mieszkania. Małżonkowie ponad 100 metrowe lokum kupili na początku 2010 r. za niecałe 600 tys. zł, by już w grudniu sprzedać je za prawie 900 tys. zł. Zgodnie z ustawą o PIT odpłatne zbycie nieruchomości prywatnych, które ma miejsce przed upływem 5 lat od końca roku nabycia co do zasady podlega opodatkowaniu 19 proc. podatkiem. Małżonkowie złożyli stosowną deklarację i tak zaczęły się schody. Przy opodatkowanej sprzedaży nieruchomości podstawą PIT jest dochód, czyli przychód minus koszty. Tym zazwyczaj dającym największe korzyści podatkowe jest zaś cena za jaką sprzedawane mieszkanie czy dom został kupiony (nabyty). W przypadku małżonków różnica między ceną zakupu a sprzedaży była spora, ale uważali, że kosztem powinna być też okrągła sumka czynszu jaki zapłacili przez 121 miesięcy wynajmując mieszkanie jeszcze przed zakupem. Wskazywali, że na długo przed sfinalizowaniem umowy zakupu mieszkania podpisując umowę przedwstępną jednocześnie zawarli umowę jego najmu. Były więc przekonaniu, że wydatki poniesione przez lata w związku z umową najmu mieszkania, które ostatecznie stało się ich własnością, mogli rozliczyć jako koszt podatkowy przy jego sprzedaży.

Ta koncepcja nie przekonała jednak fiskusa, który jako koszt zakwestionował zadeklarowane ponad 200 tys zł. W jego ocenie zarówno czynsz, jak i opłaty eksploatacyjne poniesione przez małżonków nie mogły stanowić kosztów uzyskania przychodu z tytułu zbycia lokalu.

Tak samo uznały kolejno Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu i NSA.

Oddalając skargi kasacyjne małżonków NSA nie zgodził się, że czynsz zapłacony w trakcie umowy najmu był elementem ceny. Jak zauważył sędzia NSA Maciej Jaśniewicz w spornej sprawie były dwie odrębne umowy: sprzedaży i klasyczna umowa najmu przewidująca czynsz i opłaty eksploatacyjne. W umowie sprzedaży zarówno przedwstępnej jak i właściwej była zaś zawarta cena. A tak jak podkreślał NSA nie obejmowała czynszu. W ocenie sądu w spornej sytuacji nie ma podstaw do podważania aktów notarialnych. Kosztem jest cena, a to, że przy umowie przedwstępnej została podpisana umowa najmu nie miało znaczenia. Kosztem jest cena, a czynsz nie jest ceną. Coś, co nią nie jest, nie może być więc kosztem.

NSA zauważył, że żeby podważyć akty notarialne trzeba byłoby wykazać, że sytuacja była inna. Wyroki są prawomocne.

Sygnatury akt: II FSK 329/18 i II FSK 405/18.