Użytkowanie wieczyste: piwnice i komórki blokują uwłaszczenie

W niektórzy budynkach mieszkaniowych uwłaszczenie blokują piwnice i komórki lokatorskie. W takim wypadku jedynym wyjściem może być wizyta u notariusza i zmiana ich statusu.

Bo takie prawo

– Nie uwłaszczyłem się, choć jestem właścicielem mieszkania. Stało się tak, ponieważ w budynku więcej jest piwnic i komórek lokatorskich aniżeli mieszkań. To jakiś absurd. Przecież służą one lokatorom. Dlaczego blokują przekształcenie? – pisze oburzony czytelnik.

Czytaj także: Na przekształcenie użytkowania wieczystego poczekamy

Prawnicy przyznają, że piwnice mogą zablokować uwłaszczenie.

– Ustawa przekształceniowa przewiduje bowiem, że w budynku wielorodzinnym musi być co najmniej połowa lokali mieszkalnych, by doszło do uwłaszczenia. Jeżeli tak nie jest, urząd miasta odmówi wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu we własność – tłumaczy Piotr Pałka, radca prawny w kancelarii prawnej Pałka, Derc.

– Mówi o tym konkretnie art. 1 ust. 2 pkt 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów – dodaje Piotr Pałka.

Piwnica piwnicy nierówna

Okazuje się jednak, że nie każda piwnica i komórka to problem. Wszystko zależy od tego, jakie mają one status prawny.

– Komórki i piwnice, które mają status pomieszczeń przynależnych do mieszkania, nie blokują przekształcenia – wyjaśnia Ronald Dudziuk z Urzędu Miasta z Gdańska.

– Często też są częścią nieruchomości wspólnej, a poszczególni właściciele mają prawo do wyłącznego korzystania z tych pomieszczeń na zasadzie umowy. W takim wypadku nie ma również problemu – przekonuje Ronald Dudziuk.

Są jednak piwnice o zupełne innym statusie.

– Spotkałem się np. z przypadkiem, że miały one odrębne księgi wieczyste. Wówczas na pewno nie doszło do przekształcenia z mocy prawa od1 stycznia 2019 r. – wyjaśnia Ronald Dudziuk.

Prawnicy uważają, że jest wyjście z sytuacji.

– Zarząd wspólnoty mieszkaniowej powinien zadbać o to, żeby doszło do zmiany wszystkich umów ustanawiających odrębną własność lokali w budynku wielorodzinnym i do przypisania komórek i piwnic jako pomieszczeń przynależnych do poszczególnych lokali. Powinien je sporządzić oczywiście notariusz. W wielu wypadkach będzie się to także wiązało się ze zmianą udziałów w nieruchomości wspólnej – tłumaczy mec. Piotr Pałka.

– Wówczas w dniu, w którym sąd wieczystoksięgowy dokonał zmian we wpisach w księgach wieczystych, dojdzie do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego pod budynkiem. I zniknie prawna przeszkoda do wydania zaświadczeń potwierdzających przekształcenie udziałów w prawo użytkowania wieczystego gruntów we własność – podkreśla Piotr Pałka.

Błąd w ewidencji

Okazuje się, że problemy z uwłaszczeniem mają również właściciele mieszkań w budynkach usługowo-mieszkaniowych. Dla jednego z nich miasto odmówiło również wydania zaświadczeń. Z ewidencji gruntów i budynków wynika bowiem, że jest zabudowana budynkiem o funkcji handlowo-usługowej. Tymczasem art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2 oraz ust. 3 ustawy przekształceniowej mówi, że przekształca się prawo użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe.

Co jest w księgach

Spółdzielnia nie pogodziła się z tym faktem. Tłumaczyła, że w budynku oprócz lokali usługowych znajduje się dziewięć mieszkań. W księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości figuruje wpis wskazujący na mieszkalno-usługową funkcję budynku. A działka z budynkiem powinna widnieć w ewidencji gruntów jako mieszkaniowa. To, że jest inaczej, bardzo spółdzielnię zaskoczyło. Ewidentnie jej zdaniem doszło do błędu.

Spółdzielnia wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku. Ale nic nie wskórała. Ten skargę oddalił. WSA wyjaśnił, że zaświadczenie nie może rozstrzygać o prawach i obowiązkach oraz nie może tworzyć nowej sytuacji prawnej. Potwierdza ono jedynie ustalony stan i jest przejawem tego, co jest organowi wiadome.