Teoretycznie od kilku lat lokator może wykupić od spółdzielni mieszkanie lokatorskie lub własnościowe wybudowane ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Problem jednak w tym, że zakaz, który uniemożliwiał wykupy, uchylono tylko w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Pozostawiono go w ustawie o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Powoduje to spory i bałagan.
– Sąd Najwyższy uważa bowiem, że zakaz dalej obowiązuje. Jego poglądu nie podziela Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa oraz Bank Gospodarstwa Krajowego, który zarządzał tym funduszem – mówi Grzegorz Abramek, wiceprezes Krajowego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych w Warszawie.
O tym, jak duży problem sprawiają nieprecyzyjne przepisy, przekonał się Marek R.
Ile się należy
W sporze, którym zajął się SN, chodziło o wypłatę wkładu mieszkaniowego przez Spółdzielnię Mieszkaniową „Kielnia" w Szczecinie. Taki wkład pokrywa część kosztów budowy lokalu. Wpłacają go osoby, które chcą mieszkać w lokalu lokatorskim.
Marek R. został członkiem „Kielni" i wpłacił 42 tys. zł na poczet wkładu mieszkaniowego. Następnie zamieszkał w przydzielonym mu mieszkaniu o powierzchni 48 mkw. Po kilku latach postanowił zrezygnować z członkostwa i z mieszkania w tej spółdzielni. Zażądał zwrotu wkładu. Spółdzielnia zorganizowała przetarg na to mieszkanie i znalazła chętnego, który był skłonny zapłacić 45 tys. zł tytułem wkładu. Następnie zwróciła wkład Markowi R. Ten zażądał więcej. Jego zdaniem wkład powinien zostać zwaloryzowany przy uwzględnieniu wartości rynkowej tego mieszkania, która wynosiła 220 tys zł, czyli oprócz 45 tys. zł powinien dostać jeszcze 35 tys zł.
„Kielnia" się na to nie zgodziła i spór trafił do sądu. Sąd Rejonowy uznał, że powództwo nie zasługuje na uwzględnienie, natomiast Sąd Okręgowy w Szczecinie nabrał wątpliwości prawnych i zadał SN kilka pytań. Zapytał: w jaki sposób spółdzielnia powinna dokonać rozliczenia ze swoim byłym członkiem, jeżeli wygasło prawo do lokatorskiego mieszkania wybudowanego za pomocą środków z KFM, czy i kiedy spółdzielnia może zorganizować przetarg oraz ile powinien dostać były członek – czy tyle, ile spółdzielnia osiągnęła na przetargu, czy więcej.
Sąd ustali kwotę
Sąd Najwyższy uznał, że w razie wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, co do którego niedopuszczalne jest ustanowienie odrębnej własności lokalu, rozliczenie byłego członka ze spółdzielnią następuje na podstawie zastosowanych w drodze analogii art. 11 ust. 2 – art. 11 ust. 2[2] ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Przepisy te dotyczą sytuacji, kiedy wygasa prawo do mieszkania lokatorskiego (wybudowanego za pomocą innych środków aniżeli z KFM). Mówią one m.in., że w takim wypadku spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu. Nie może być ona jednak wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przetargu.
Jednocześnie Irena Gromska-Szuster, sędzia SN w ustnym uzasadnieniu zauważyła, że nie ma obecnie przepisów, które wprost odnosiłyby się do rozliczenia wkładu przy tego typu mieszkaniach, co wytknął już Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 2012 r. Do tej pory jednak ustawodawca tego wyroku nie zrealizował. – Nie może być jednak tak, że spółdzielca dostanie kwotę, jaką wpłacił wiele lat temu, bo ta kwota straciła na wartości. Powinna być ona zwaloryzowana – mówiła sędzia.
Skoro zaś nie ma przepisów, to Sąd Okręgowy ze Szczecina sięgnie po te, które są, czyli art. 11 u.s.m. i sam ustali kwotę po zwaloryzowaniu.
SN podkreślił, że mieszkanie jest objęte zakazem sprzedaży, a skoro tak, nie ma ono wartości rynkowej tak jak mieszkania, w stosunków do których takich ograniczeń nie ma.
Z takim poglądem nie zgadza się Grzegorz Abramek. Jego zdaniem powinna to być pełna wartość, tak jak przy innych lokalach. Nie ma bowiem zakazu sprzedaży.
sygnatura akt: III CZP 58/16
