Notariusze nie chcą ustanawiać służebności drogi - spółdzielniom grozi paraliż

Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP wystąpił do Krajowej Rady Notarialnej, by podjęła uchwałę w sprawie interpretacji art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej jako: usm).

Czytaj także:

Możliwość dojazdu do ulicy przez drogę wewnętrzną, a służebność drogi koniecznej

– Niektórzy notariusze odmawiają spółdzielniom mieszkaniowym sporządzania aktów notarialnych dotyczących służebności m.in. drogi oraz przesyłu mediów. Powołują się przy tym na art. 27 ust. 2 usm. Przepis mówi, że do zarządu nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni i właścicieli lokali stosuje się odpowiednio ustawę o własności lokali (dalej jako: uwl), czyli uregulowania dotyczące wspólnot mieszkaniowych. Problem dotyczy konkretnie interpretacji pojęcia „odpowiednio" – tłumaczy mec. Piotr Pałka.

– Notariusze interpretują ten przepis w ten sposób, że do ustanowienia służebności niezbędna jest zgoda współwłaścicieli nieruchomości zarządzanej przez spółdzielnię mieszkaniową, a przepisy uwl stosuje się wprost, a nie odpowiednio – tłumaczy mec. Piotr Pałka.

Tymczasem uzyskanie zgody właścicieli lokali w praktyce jest często bardzo trudne. Przykładowo, jeżeli w bloku znajduje się 100 lokali na odrębną własność, zawsze znajdzie się kilka osób, które się sprzeciwią ustanowieniu służebności drogi. Taka interpretacja przepisów, jaką stosują niektórzy notariusze, może prowadzić więc nawet do paraliżu w funkcjonowaniu niejednej spółdzielni.

– Moim zdaniem interpretacja pojęcia „odpowiednio" nie powinna budzić wątpliwości dzięki uchwale SN z 23 sierpnia 2006 r. ( III CZP 56/06). Jasno wynika z niej, że w zakresie, w jakim przepisy prawa spółdzielczego w sposób autonomiczny regulują kompetencje organów spółdzielni mieszkaniowych, uwl nie powinno mieć zastosowania – twierdzi Piotr Pałka, radca prawny z Kancelarii Dec, Pałka.

Podobnego zdania jest Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP. Uważa on, że do ustanowienia służebności powinna wystarczyć uchwała rady nadzorczej spółdzielni mieszkaniowej wyrażająca zgodę na ustanowienie służebności. Prawo do jej podjęcia daje jej art. 46 par. 1 i 2 prawa spółdzielczego. Zgodnie z tym przepisem do zakresu działania rady należy m.in. podejmowanie uchwał w sprawie nabycia i obciążenia nieruchomości, a więc także i służebności.

Zdaniem związku, skoro prawo spółdzielcze daje radom nadzorczym tego rodzaju kompetencje, to nie trzeba już odwoływać się do uwl, w tym do jej art. 22 ust. 3.

Ten ostatni przepis zawiera otwarty katalog czynności przekraczających zwykły zarząd, na które musi być zgoda właścicieli nieruchomości. Znajdują się w nim m.in.: zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej; udzielenie zgody na nadbudowę lub jej przebudowę; udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej.

Natomiast Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju interpretuje art. 27 ust. 2 usm w ten sposób, że w zakresie, w jakim ustawodawca nie pozbawił rady nadzorczej spółdzielni mieszkaniowej określonych kompetencji, np. do uchwalania planu gospodarczo-finansowego czy podejmowania uchwał w sprawie obciążenia nieruchomości, przepisów ustawy o własności lokali nie stosuje się.