fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Nieruchomości

Najem: zakup w kosztach, sprzedaż bez przychodu - interpretacja podatkowa

Adobe Stock
Fiskus zgadza się na korzystne rozliczenie zarabiających na wynajmie mieszkań. Można pozbyć się ich bez podatku, mimo że były amortyzowane.

Jest koszt, a nie ma przychodu. Takie rozwiązanie to rzadkość w podatkach. Okazuje się, że mogą z niego skorzystać również osoby zarabiające na wynajmie mieszkań.

– Wydatki na nabycie lokali zaliczamy do kosztów uzyskania przychodów poprzez odpisy amortyzacyjne. Przez pięć lat zarabiamy na ich wynajmie, dzięki kosztom płacąc mniejszy podatek (albo w ogóle). A potem sprzedajemy bez PIT. To dobra optymalizacja i na dodatek całkowicie zgodna z prawem, przepisy na nią pozwalają – tłumaczy Grzegorz Gębka, doradca podatkowy w kancelarii GTA.

Co na to fiskus? Zgadza się. Spójrzmy na najnowszą interpretację dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Wystąpił o nią przedsiębiorca, który kupił na rynku wtórnym kilka mieszkań. W przyszłości zamierza nabyć kolejne lokale. Chce je wynajmować. Przychody będzie rozliczał w działalności gospodarczej.

Mężczyzna podkreśla, że nie planuje handlować mieszkaniami. Nie kupuje ich w celu odsprzedaży. Dlatego nie księguje lokali jako towarów handlowych. Wprowadził je natomiast do ewidencji środków trwałych. Mieszkania są amortyzowane, a odpisy stanowią podatkowe koszty.

Przedsiębiorca zakłada, że w przyszłości może pozbyć się wynajmowanych mieszkań. I zastanawia się, jak rozliczyć transakcje. Czy przychód ze sprzedaży wykazać w działalności gospodarczej (bez względu na to, ile minie lat od nabycia)? Czy też można rozliczyć go poza firmą, jak zbycie nieruchomości prywatnej (wtedy po pięciu latach nie musimy płacić podatku)?

Mężczyzna opowiada się za drugim rozwiązaniem. Przyznaje wprawdzie, że przepis o firmowych przychodach (art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT) mówi o zbyciu środków trwałych. Nieruchomości mieszkalne (budynki bądź lokale) są jednak wyjątkiem (art. 14 ust. 2c). Ich sprzedaż rozlicza się poza firmą. Nawet gdy są wykorzystywane w działalności gospodarczej.

Warto odczekać pięć lat

Oznacza to, że transakcja powinna być opodatkowana na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Przepis ten mówi o odpłatnym zbyciu nieruchomości. Wynika z niego, że sprzedaż nie skutkuje powstaniem przychodu, jeśli nastąpi po upływie pięciu lat od nabycia (licząc od końca roku, w którym ją zakupiono). Jeśli ten termin minął, transakcja będzie nieopodatkowana.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził, że przychodu z działalności gospodarczej nie wykazujemy przy sprzedaży nieruchomości mieszkalnych. Kwoty uzyskane ze zbycia lokali nie będą więc rozliczane w firmie. Jeśli mężczyzna sprzeda je po pięciu latach, nie zapłaci podatku.

– Podobnie wygląda rozliczenie osób, które nie prowadzą działalności gospodarczej, ale rozliczają najem na podstawie skali podatkowej. One także mogą zaliczyć wydatki na nabycie mieszkania do kosztów i sprzedać je po pięciu latach bez wykazywania przychodu – mówi Grzegorz Gębka.

Ryczałt nie da odliczeń

Takiej możliwości nie mają ci, którzy wybrali rozliczenie ryczałtem. Kierują się ustawą o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Te przepisy nie pozwalają odliczać kosztów.

– Ryczałtowców przyciąga niska stawka podatku i mało formalności. Często jednak okazuje się, że rozliczenie na podstawie ustawy o PIT daje większe korzyści. Może się bowiem okazać, że dzięki wysokim kosztom będziemy mieli niższy dochód i zapłacimy mniejszy podatek niż na ryczałcie (na którym nie można odliczać wydatków). A nawet przez jakiś czas nie będziemy go płacić w ogóle. Gdy koszty się skończą, można przejść na ryczałt – dodaje Grzegorz Gębka.

Przypomnijmy, że zryczałtowany podatek wynosi 8,5 proc. przychodu. Ci, którzy zarobią więcej niż 100 tys. zł rocznie, od nadwyżki odprowadzają 12,5-proc. PIT według skali to 18 albo 32 proc. w zależności od wysokości dochodów (także innych, np. z pracy, bo na skali wszystkie się sumuje). Jest jeszcze 19-proc. PIT liniowy, jeśli najem rozliczamy w firmie i wybraliśmy taką formę opodatkowania.

Numer interpretacji: 0114-KDIP3-1.4011.254.2019.2.MT

Jak szybko rozliczyć lokal

Osoba, która kupiła na wynajem używane mieszkanie, może rozliczyć je w całości w kosztach uzyskania przychodów już przez dziesięć lat. Przepisy pozwalają bowiem na zastosowanie indywidualnej stawki amortyzacji. Generalnie dla mieszkania wynosi ona 1,5 proc. rocznie. Jeśli jednak lokal był używany przed nabyciem (przynajmniej przez 60 miesięcy), możemy przyjąć wyższą (maksymalnie 10 proc. rocznie). Dzięki temu koszty mogą przewyższyć przychody. I wynajmujący rozliczający się według ustawy o PIT przez dziesięć lat w ogóle nie będzie płacił podatku. Przykład: Pan Kowalski kupił ośmioletnie mieszkanie za 370 tys. zł. Wynajmuje je. Miesięczny przychód to 3 tys. zł (roczny 36 tys. zł). Przy amortyzacji mieszkania zastosował indywidualną 10-proc. stawkę. Roczny odpis wynosi 37 tys. zł. Przez dziesięć lat same koszty z amortyzacji będą więc wyższe niż przychody.

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA