fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Podatek dochodowy

Najem kilku nieruchomości to nie zawsze działalność gospodarcza - interpretacja podatkowa

Fotolia.com
Nie ma przeszkód, aby przychód uzyskany przez podatnika z najmu dziesięciu nieruchomości mógł spełniać przesłanki do uznania go za przychód z najmu prywatnego.

Tak wynika z interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 9 maja 2019 r. (0112-KDIL3-3.4011.90.2019.1.MM).

Sprawa dotyczyła podatnika, który uzyskiwał przychody z najmu nieruchomości: osobom fizycznym - domu jednorodzinnego oraz sześciu mieszkań, a także podmiotom gospodarczym - dwóch mieszkań i domku letniskowego. Nieruchomości podatnika były wynajmowane wyłącznie na cele mieszkaniowe na podstawie pisemnych umów najmu na okres minimum jednego roku. Podatnik wskazał, że nieruchomości kupił wraz z żoną w celu zabezpieczenia przyszłych potrzeb mieszkaniowych swoich dzieci oraz w ramach ulokowania oszczędności. Większość obiektów była zakupiona na kredyt. W celu dotarcia do potencjalnych najemców podatnik korzysta z pośrednictwa biur nieruchomości.

Na tym tle podatnik zapytał organ podatkowy, czy prawidłowo opodatkowuje dochody uzyskiwane z wynajmu ww. nieruchomości przy zastosowaniu stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Podatnik uważał, że dochody uzyskiwane z najmu nieruchomości nie są dochodami z działalności gospodarczej i należy je zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, i w konsekwencji opodatkować jak najem prywatny. Podatnik wskazał, że prowadzony przez niego najem lokali i domów ma co prawda zarobkowy charakter, jednak nie występuje stopień zorganizowania i zaangażowania osobistego charakterystycznego dla prowadzenia działalności gospodarczej. Podatnik podkreślił, że w jego przypadku wynajem nie ma żadnej zorganizowanej struktury służącej obsłudze działalności, a organizacja polega jedynie na ewentualnym przygotowaniu lokalu do wynajmu, poszukiwaniu najemców lokali oraz ustaleniu płatności i sposobu jej realizacji.

Podatnik wskazał, że najem nie jest prowadzony w sposób ciągły i nie ma charakteru stałego, gdyż podatnik zawiera umowy zasadniczo na okres roku. Zastrzegł też, że nie planuje podejmować szerszych, profesjonalnych działań marketingowych mających na celu pozyskanie przyszłych najemców. Podatnik argumentował, że w jego sytuacji najem stanowi jedynie zarządzanie własnym majątkiem, poprzez lokowanie kapitału w nieruchomości, które jego zdaniem zapewnią wyższą stopę zwrotu niż inne obecne na rynku instrumenty oszczędnościowe.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził w całości stanowisko podatnika i odstąpił od sporządzenia uzasadnienia.

Stanisław Nidecki współpracownik w zespole zarządzania wiedzą PwC

Wnioski płynące z komentowanej interpretacji należy uznać za słuszne, zwłaszcza w obliczu niejednolitych i nierzadko sprzecznych interpretacji indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe w kwestii kwalifikacji dochodów uzyskiwanych z najmu nieruchomości. Z uwagi na to, że aktywność gospodarczą podmiotu w zakresie najmu można zaliczyć zarówno do najmu prywatnego, jak i do działalności gospodarczej, kluczowe w tym przypadku jest rozróżnienie tych dwóch źródeł przychodów. Z definicji zawartej w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT wynika, że działalność gospodarcza jest działalnością zarobkową prowadzoną we własnym imieniu w sposób zorganizowany i ciągły. Nie można mieć wątpliwości, że każdy najem nieruchomości ma zarobkowy charakter, ponieważ jest nastawiony na osiągnięcie zysku w postaci czynszu. Nie stanowi to jednak wystarczającej przesłanki do zakwalifikowania przychodów z najmu do przychodów z działalności gospodarczej, jak próbują przekonywać niektóre organy podatkowe. Konieczne jest również spełnienie przesłanek zorganizowania i ciągłości działań podatnika. Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym oznacza działanie w sposób metodyczny, zaplanowany, systematyczny i uporządkowany. Trudno przypisać taki charakter działaniom podejmowanym przez podatnika w opisanym stanie faktycznym. Nie posiada on bowiem żadnej struktury organizacyjnej służącej zarządzaniu najmem nieruchomościami, a także nie podejmuje szeroko zakrojonych działań mających na celu pozyskanie klientów. Nie będzie również spełniona przesłanka ciągłości, gdyż podatnik, tak jak wskazał we wniosku, zawiera umowy na okres roku.

Dla kwalifikacji źródła przychodów z najmu nieruchomości nie ma również znaczenia liczba i zakres przeprowadzanych transakcji, a także wysokość osiągniętych z nich przychodów. Innymi słowy, sam fakt, że podatnik zawiera wiele umów i otrzymuje z tego tytułu znaczące dochody nie może automatycznie oznaczać, że podatnik prowadzi działalność gospodarczą (tak wynika m.in. z wyroku WSA w Warszawie z 13 kwietnia 2016 r., III SA/Wa 1324/15). Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy podatnik podejmuje aktywne działania w zakresie najmu nieruchomości, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców w takiej dziedzinie. Taka aktywność może polegać na przykład na działaniach marketingowych.

Podsumowując, w opisanej interpretacji indywidualnej organ podatkowy prawidłowo zakwalifikował przychód uzyskany przez podatnika do przychodów z najmu prywatnego. Ponadto należy wskazać, że z uwagi na brak jednolitego stanowiska organów skarbowych i stan niepewności w jakim znajdują się podatnicy uzyskujący dochód z najmu nieruchomości, oczekiwanym rozwiązaniem byłoby wydanie przez resort finansów w tej kwestii interpretacji ogólnej.

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.
REKLAMA
REKLAMA