Spółka deweloperska stała się użytkownikiem wieczystym nieruchomości w Kielcach na podstawie umowy notarialnej z 2017 r. Następnie podzieliła grunt na dwie działki ewidencyjne o numerach 46/80 oraz 46/81 i zaplanowała na nich dwa budynki wielorodzinne: budynek A na działce nr 46/80 oraz budynek B na działce 46/81. Budynek A stanął jako pierwszy; w sierpniu 2019 r. spółka uzyskała pozwolenie na jego użytkowanie. Na budynek B wydano dopiero pozwolenie na budowę.

Wkrótce potem, powołując się na ustawę z 2018 r. o przekształceniu użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkalne w prawo własności tych gruntów, spółka wystąpiła do prezydenta Kielc o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie obu działek. Uzyskane zaświadczenie dotyczyło jednak tylko działki nr 46/80. Prezydent miasta stwierdził, że nie może wydać zaświadczenia dla całej nieruchomości, czyli dla obu działek, ponieważ budynku B nawet nie zaczęto stawiać.

Czytaj także: Przekształcenie użytkowania wieczystego: przed wyliczeniem opłaty nie ma co się odwoływać

W zażaleniu do wojewody świętokrzyskiego spółka wytknęła, iż prezydent miasta zawęził pojęcie gruntu, wskutek czego bezpodstawnie ograniczył wydane zaświadczenie wyłącznie do działki 46/80. Tymczasem, zdaniem spółki, przekształcenie gruntu w użytkowaniu wieczystym w prawo własności powinno objąć całą nieruchomość. Żaden przepis nie wskazuje, że gdy grunt będący w użytkowaniu wieczystym składa się z kilku działek, przekształcenie możliwe jest tylko wówczas, gdy każda z działek zostanie zabudowana budynkiem mieszkalnym.

Wojewoda podzielił jednak stanowisko prezydenta miasta. Zdaniem wojewody sąsiadujące ze sobą działki będące w użytkowaniu wieczystym podlegają przekształceniu tylko i wyłącznie wtedy, gdy istnieje faktyczna zabudowa mieszkaniowa. Przekształcenie nie dotyczy natomiast gruntów z potencjałem zabudowy na cele mieszkaniowe. W konsekwencji zaświadczenie można było wydać dla jednej działki, a dla drugiej należało odmówić.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach spółka zarzuciła, iż doszło do utożsamienia pojęcia „grunt", które występuje w ustawie przekształceniowej, z pojęciem „działka ewidencyjna".

Ponieważ podział nieruchomości na działki ewidencyjne nie zmienia stanu prawnego nieruchomości, wymogi ustawy powinny być analizowane w stosunku do całej nieruchomości, a nie do poszczególnych działek.

Argumenty spółki nie przekonały sądu. Oddalając skargę spółki, WSA stwierdził, iż to, że w skład nieruchomości wchodzi więcej niż jedna działka, zabudowanie jej choć jednym budynkiem nie wystarczy do stwierdzenia przekształcenia. W dacie złożenia wniosku działka 46/81 była niezabudowana, podczas gdy niezbędnym warunkiem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności jest rzeczywiste wykorzystanie gruntu na cele mieszkaniowe.

Sygnatura akt: II SA/Ke 403/20