fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Nieruchomości

Globalni gracze gotowi inwestować krocie w kupowanie firm w Polsce

ArtN – flagowy wielofunkcyjny projekt Capital Parku na warszawskiej Woli. Deweloper jest w trakcie przejmowania przez nowojorski fundusz Madison International Realty
materiały prasowe
Zagraniczne fundusze nie tylko upodobały sobie nieruchomości nad Wisłą, ale biorą się także za kupowanie dużych giełdowych firm z branży. Wartość akcji, które mogą potencjalnie zmienić właściciela, sięga 4 miliardów złotych.

Nieruchomości komercyjne w Polsce jeszcze nigdy nie cieszyły się takim wzięciem – w ubiegłym roku padł rekord wartość transakcji. Inwestorzy – przede wszystkim zagraniczni – ulokowali w Polsce ponad 7 mld euro (30 mld zł). Budynki zapewniające stabilne strumienie gotówki są postrzegane jako atrakcyjna lokata kapitału.

Od pewnego czasu widać też inny trend – przejmowania przez globalnych graczy działających w Polsce dużych firm deweloperskich.

Łowcy okazji

Na celowniku znalazły się spółki notowane na warszawskiej giełdzie.

W trakcie przejmowania jest Capital Park, deweloper powierzchni komercyjnych zarządzający portfelem nieruchomości biurowo-handlowych o powierzchni 304 tys. mkw. i wartości 2,6 mld zł. Flagową inwestycją w toku jest wielofunkcyjny ArtN – nowe oblicze Fabryki Norblina na warszawskiej Woli – oczekiwana jest zgoda Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Deweloperem zainteresował się nowojorski fundusz Madison International Realty. Inwestor zawarł umowę przedwstępną zakupu 66 proc. akcji od londyńskiego Patron Capital Partners. Według bieżącego kursu pakiet wart jest ponad 360 mln zł, a jeszcze miesiąc temu wycena była o 100 mln zł wyższa. Popularny wskaźnik cena do wartości księgowej dla Capital Parku to 0,57 – w dużym uproszczeniu spółki z rynku nieruchomości ze wskaźnikiem C/WK poniżej 1 uchodzą na naszym parkiecie za tanie, a powyżej 1 za drogie.

Można więc powiedzieć, że dla Amerykanów będą to promocyjne zakupy. Dość powiedzieć, że w zeszłym roku inwestor nabył 50 proc. udziałów w biurowym wieżowcu Warsaw Spire – liczącym 60 tys. mkw. powierzchni najmu i o wartości szacowanej na 350 mln euro (1,5 mld zł).

– Capital Park to nasza druga akwizycja w Polsce, w której widzimy duży potencjał. Polska ma silną pozycję gospodarczą i solidne fundamenty rynkowe, a dodatkowo oferuje możliwość osiągnięcia wyższych zwrotów w porównaniu z innymi głównymi rynkami europejskimi – komentował transakcję Derek Jacobson z zarządu Madison International Realty. Fundusz wysoko ocenił jakość kadry menedżerskiej oraz projektów, które mogą być realizowane na wzrostowym rynku.

Na sprzedaż są również pakiety kontrolne GTC i Echo Investment.

Amerykański fundusz Lone Star kupca prawie 62 proc. akcji GTC szuka od roku. Według izraelskich mediów wkrótce można się spodziewać finału transakcji, a faworytem wyścigu jest Yehuda Barashi, właściciel LRC Group, firmy zarządzającej portfelami nieruchomości na świecie. W Polsce spółka jest właścicielem biurowców w Łodzi i Warszawie, w tym trzech kupionych pod koniec 2018 r. od Lone Star i zarządzanych przez GTC.

Przejęcie dewelopera będzie bardzo dużą transakcją. Kontrolowany przez Amerykanów pakiet ma wartość ponad 2,7 mld zł. Dla potencjalnego kupującego GTC to ekspozycja nie tylko na polski rynek, ale i kilka stolic naszego regionu Europy. Portfel nieruchomości biurowo-handlowych spółki liczy 785 tys. mkw. i ma wartość 2,2 mld euro (ponad 9,4 mld zł). Wskaźnik C/WK to 1,02.

Tak jak rok temu Lone Star, tak niedawno fundusze Pimco i Oaktree ogłosiły przegląd opcji strategicznych dla Echo Investment. Amerykanie kontrolują 56 proc. akcji dewelopera mieszkaniowo-komercyjnego, wycenianych na giełdzie na niemal 890 mln zł. Tu również trudno mówić o promocji, bo wskaźnik C/WK wynosi 1,1.

Już jesienią 2017 r. akcjonariusze planowali zmniejszenie zaangażowania – sprzedaż nawet połowy z 66-proc. pakietu. Stanęło na zbyciu 10 proc. za prawie 190 mln zł.

Zgodnie ze strategią realizowaną po wejściu w 2015 r. Amerykanów, Echo jest czystym deweloperem – w odróżnieniu od Capital Parku i GTC nie ma portfela nieruchomości pracujących.

Także LC Corp wymieniany jest jako firma na sprzedaż. 61 proc. akcji dewelopera mieszkaniowo-komercyjnego, wycenianych na 680 mln zł, jest pod kontrolą TFI i OFE – w większości to papiery kupione jesienią 2017 r. od miliardera Leszka Czarneckiego. Na razie LC Corp próbuje iść drogą Echo i szuka kupców na nieruchomości komercyjne.

Trampolina wzrostu

Jak dotąd najbardziej spektakularną transakcją na GPW było przejęcie spółki zarządzającej nieruchomościami komercyjnymi, Griffin Premium RE, przez Globalworth Holding. To przykład świadczący o tym, że mowa o zakupie trampoliny do ekspansji nie jest przesadzona.

Spółka została utworzona i wprowadzona na warszawski parkiet wiosną 2017 r. jako sztuczny REIT – miała dostarczać inwestorom stabilnych dywidend z czynszów uzyskiwanych z portfela nieruchomości biurowo-handlowych o wartości 0,5 mld euro (m.in. Hala Koszyki w Warszawie).

Pod koniec 2017 r. firmę przejął Globalworth Holding, dotychczas działający w Rumunii. Nowy inwestor przemianował spółkę na Globalworth Poland, a ta w rok dokupiła biurowce za ponad... 700 mln euro (3 mld zł)! To m.in. Warsaw Trade Tower (dawna kwatera główna koreańskiego koncernu Daewoo) czy Lumen i Skylight przy centrum handlowym Złote Tarasy.

Prezes Dimitris Raptis zapowiedział kolejne znaczące transakcje w tym roku, ale Globalworth Poland będzie kontynuować ekspansję jako spółka prywatna – niebawem inwestor przejmie nad nią pełną kontrolę i wycofa z warszawskiego parkietu. Dziś Globalworth Poland wyceniany jest na GPW na 1,05 mld zł, a wartość portfela to 1,22 mld euro (5,2 mld zł).

Wracając do deweloperów, na przełomie 2017 i 2018 r. fundusz z rodziny Goldman Sachs kosztem 1 mld euro przejął i wycofał z GPW Robyga, dewelopera mieszkaniowego. Spółka działa w Warszawie i Gdańsku, od niedawna we Wrocławiu i liczy, że dzięki inwestorowi strategicznemu szybciej wejdzie na kolejne rynki.

W 2018 r. deweloper sprzedał 2,52 tys. mieszkań wobec 3,47 tys. w rekordowym 2017 r. Cel na ten rok to znalezienie nabywców na 2,7 tys. lokali.

Rynek mieszkaniowy w Polsce jest bardzo rozdrobniony. W rekordowym 2017 r. w sześciu głównych aglomeracjach deweloperzy sprzedali 72,8 tys. lokali, trzy czołowe notowane spółki sprzedawały w tym czasie po 3,5–4 tys. mieszkań.

Po dywersyfikację i lepszy zwrot

– W wyniku coraz większej dojrzałości polskiej gospodarki trendy światowe, w tym aktualne tendencje konsolidacyjne, widoczne w państwach zachodniej Europy oraz za oceanem, docierają również nad Wisłę, w tym do sektora nieruchomości. W dobie niestabilnych kosztów realizacji inwestycji jednym ze sposobów zachowania konkurencyjności i relatywnie wysokich stóp zwrotu jest zastosowanie efektu skali – komentuje Adam Pustelnik, dyrektor ds. rozwoju biznesu w Savills Polska.

– Istotny element sprzyjający strategii przejmowaniu spółek deweloperskich stanowią banki ziemi zbudowane przez głównych graczy na lokalnym rynku. Pozwalają one na kilkuletni horyzont czasowy podczas planowania kolejnych projektów, co jest istotne z punktu widzenia inwestora instytucjonalnego – dodaje Adam Pustelnik.

Ekspert podkreśla, że fundusze inwestycyjne dążą również coraz częściej do dywersyfikacji portfeli. Rośnie rola nieruchomości, takich jak mieszkania na wynajem czy akademiki, a jednym ze sposobów wejścia na ten rynek jest przejęcie spółek wyspecjalizowanych w tych klasach aktywów.

– Ponadto wiele wskazuje na to, że Warszawa znajduje się jeszcze przed fazą szczytu, czego nie można z całą pewnością powiedzieć o wielu stolicach Europy Zachodniej. Jednocześnie Polska zapewnia w wielu przypadkach wyższą rentowność inwestycji w nieruchomości komercyjne. Pozwala to funduszom mającym dużą część aktywów zlokalizowanych na zachodzie Europy zdywersyfikować swój portfel inwestycyjny, jednocześnie poszerzając go o aktywa o atrakcyjniejszych stopach zwrotu – podsumowuje przedstawiciel Savills Polska.

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA