W Polsce deweloperzy wybudowali 19 mln mkw. powierzchni logistyczno-przemysłowych. O tempie rozwoju rynku niech świadczy fakt, że niemal 40 proc. zasobów to budynki, które liczą mniej niż trzy lata.
Podczas gdy w wielu sektorach rynku nieruchomości panuje duża niepewność co do wpływu pandemii, branża magazynowa jest postrzegana jako główna wygrana sytuacji. Czy słusznie?
Motorem e-commerce
Renata Osiecka, partner zarządzająca w AXI IMMO, zgadza się, że ostatnie trzy miesiące świadczą o tym, że rynek magazynowy najlepiej poradził sobie ze skutkami pandemii.
– W czasie Covid-19 sektor ten zanotował najmniejsze wahania w prowadzeniu działalności operacyjnej klientów. Kluczowym trendem, który zaobserwowaliśmy, była z pewnością dywersyfikacja kanałów sprzedaży, tj. przejście z tradycyjnego modelu na zwiększenie zainteresowania handlem w internecie. Firmy, które do tej pory nie miały zorganizowanego kanału sprzedaży online, szybko zaczęły tworzyć strategie rozwoju w tym zakresie. Sytuacja ta w perspektywie średnio i długoterminowej wpłynie z korzyścią na większe zapotrzebowanie na kluczowe dla obsługi e-commerce powierzchnie typu last mile oraz duże regionalne huby dystrybucyjne – prognozuje.
Ekspertka wskazuje, że rynek jest zróżnicowany pod względem sektorów, które reprezentują najemcy. – Głównymi beneficjentami okazały się firmy z sektora e-grocery, elektroniczne, a także branża usług kurierskich. Z większymi wyzwaniami musiały poradzić sobie branże produkcyjne, jak np. przemysł ciężki, automotive czy lotnictwo, które notowały spadki spowodowane zerwaniem dotychczasowych łańcuchów dostaw. Aktualnie w połowie roku, po poluzowaniu obostrzeń, sytuacja wygląda podobnie. Firmy logistyczne i e-commerce już nie tak spektakularnie, ale notują wzrosty, a branża motoryzacyjna nadal jest w gorszej sytuacji i powoli stara się odbudowywać straty – mówi Osiecka.
Jej zdaniem po okresie dynamicznych zmian należy teraz wyczekiwać stabilizacji na rynku. Sytuacja powinna wrócić do normy po wakacjach.
– Widzimy zwyżkową tendencję w zapytaniach od klientów, którzy po okresie zazwyczaj krótszych umów najmu poszukują możliwości ekspansji czy też sprawdzają możliwości rynkowe. Istotnym aspektem po pandemii będzie elastyczność ze strony deweloperów, przez którą rozumiemy szybką możliwość ekspansji, rozbudowy czy zmniejszenia w obecnej lokalizacji, a najlepiej prowadzenie wszystkich operacji w ramach jednego obiektu – wylicza Osiecka. – Wyzwaniem będzie dopasowanie się deweloperów przy trudniejszych warunkach pozyskania finansowania do zmiennego zapotrzebowania na powierzchnię przez najemców. Tym ostatnim nadal będzie zależeć na optymalizacji kosztów, a w dłuższej perspektywie na poszukiwaniu rozwiązań związanych z robotyką i automatyzacją, która w czasie kolejnych kryzysów pozwoliłaby na zachowanie ciągłości operacji.
Daniel Oponowicz, dyrektor w zespole doradztwa inwestycyjnego w sektorze magazynowym i przemysłowym w Savills, zaznacza, że wybuch pandemii koronawirusa zachwiał światową gospodarką, a wyzwania z tym związane nie ominęły rynku nieruchomości i samego sektora magazynowego.
– Część najemców odczuwa skutki ekonomiczne obecnej sytuacji, co może doprowadzić do pewnych korekt na rynku. Dużą niepewnością obciążona jest m.in. branża produkcyjna. Większość deweloperów skupia się obecnie na projektach będących w toku, przesuwając na później rozpoczęcie nowych inwestycji – przyznaje Oponowicz. – Sektor magazynowy na tle całego rynku nieruchomości wydaje się mieć jednak największe szanse na wyjście z obecnej sytuacji względnie obronną ręką, a w dłuższej perspektywie być może nawet wzmocnić swoją pozycję. W dobie izolacji społecznej, kiedy znaczna część handlu przeniosła się do internetu, odpowiednie zaplecze magazynowe staje się ważniejsze niż kiedykolwiek – dodaje.
Jak zaznacza, dostrzegli to również inwestorzy, którzy w ciągu ostatnich miesięcy bardzo łaskawym okiem patrzą na zakup magazynów, niekiedy kosztem dotychczasowego zainteresowania obiektami handlowymi. – Mimo trudnego czasu sektor magazynowy może nas pozytywnie zaskoczyć i spodziewamy się jego znacznego udziału w całkowitym wolumenie transakcji inwestycyjnych na koniec roku – podsumowuje Oponowicz.
Okiem dewelopera
Jak na perspektywy rynkowe patrzy największy gracz w Polsce Panattoni? – Rynek obiektów magazynowo-przemysłowych to zdecydowanie wygrany – uważa Robert Dobrzycki, CEO Panattoni Europe. – To ta klasa aktywów, która najlepiej zareagowała na sytuację związaną z pandemią i ona nie tylko przetrwa, ale też najlepiej będzie się rozwijać. Wszystko za sprawą e-commerce'u i produkcji. Spodziewamy się, że masowe przeniesienie się konsumentów do internetu podczas epidemii przełoży się na ich późniejsze zachowania. Konsekwencją tego będzie popyt na powierzchnie magazynowe, również w dłuższej perspektywie. Drugą kwestią są przeniesienia produkcji z Azji i chęć zatrzymania jej w Europie, bliżej miejsc konsumpcji – wylicza.
Jeśli chodzi o czynniki ryzyka, to –zdaniem menedżera w dalszym ciągu wśród najemców obiektów magazynowych są przedsiębiorstwa, które zostały dotknięte stanem epidemii – zwłaszcza branże usługowe czy najemcy handlowi.
– Dodatkowo spodziewane spowolnienie gospodarcze wywołane pandemią również pośrednio odbije się na popycie na powierzchnie magazynowe. Pomaga nam e-commerce, ale są sektory, które będą zwalniać: handel detaliczny czy branża motoryzacyjna, która nie jest odporna na kryzys, a jednocześnie jest na tyle dużym sektorem, żeby mieć wpływ na branżę magazynową – wskazuje Robert Dobrzycki. I podkreśla, że mimo tych czynników ryzyka rynek obiektów przemysłowych odbije najszybciej z całej branży nieruchomości.
