Czy opłata przy przekształceniu prawa użytkowania wieczystego od 2019 r. podlega VAT?

- Czy pobierane przez gminę opłaty (roczna lub jednorazowa) za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów na podstawie ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności będą podlegały opodatkowaniu VAT i według jakiej stawki?

Czytaj też:

Opodatkowanie VAT przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności

Opłata za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność z VAT

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność nie podlega VAT

Ustanowienie prawa użytkowania wieczystego przed 1 maja 2004 r. nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z ówcześnie obowiązującą ustawą z  8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (DzU nr 11, poz. 50, ze zm.) grunt nie był towarem i jego sprzedaż lub ustanowienie użytkowania wieczystego nie stanowiło dostawy towarów (por. uchwała NSA z 8 stycznia 2007 r., I FPS 1/06). Natomiast ustanowienie prawa użytkowania wieczystego po 30 kwietnia 2004 r. podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów.

Oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste, a także zbycie tego prawa stanowi odpłatną dostawę towarów (zob. art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy o VAT).

Istota problemu w analizowanej sprawie sprowadza się do ustalenia, czy gmina pobierając opłaty (roczną lub jednorazową) za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów na podstawie ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności powinna je objąć podatkiem VAT i według jakiej stawki?

Podstawa przekształcenia

Zasady przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów reguluje ustawa z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Zgodnie z tą ustawą, z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Z tytułu przekształcenia nowy właściciel gruntu ponosi na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę.

Wysokość opłaty jest, co do zasady, równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Właściwy organ może udzielić osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych lub spółdzielniom mieszkaniowym bonifikaty od opłaty za dany rok w odniesieniu do gruntów stanowiących własność jednostki samorządu terytorialnego – na podstawie uchwały m.in. właściwej rady gminy.

Zasady wnoszenia opłat

Opłatę wnosi się, co do zasady, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z tym, że opłatę należną za rok 2019 wnosi się w terminie do dnia 29 lutego 2020 r. Opłata jest, co do zasady, wnoszona przez okres 20 lat, licząc od dnia przekształcenia. Właściciel gruntu w każdym czasie trwania obowiązku wnoszenia opłaty może zgłosić właściwemu organowi na piśmie zamiar jednorazowego jej wniesienia w kwocie pozostającej do spłaty (opłata jednorazowa).

Wysokość opłaty jednorazowej odpowiada iloczynowi wysokości opłaty obowiązującej w roku, w którym zgłoszono zamiar wniesienia opłaty jednorazowej, oraz liczby lat pozostałych do upływu okresu jej wnoszenia. W przypadku wniesienia opłaty jednorazowej za przekształcenie gruntu stanowiącego własność jednostki samorządu terytorialnego, właściwy organ może udzielić osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych lub spółdzielniom mieszkaniowym bonifikaty od tej opłaty na podstawie uchwały m.in. właściwej rady gminy.

Zmiana tytułu prawnego

Czynność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (bez względu na okres ustanowienia prawa użytkowania wieczystego) nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu ustawy o VAT, ani żadnej innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT i pozostaje poza zakresem ustawy o VAT. Zatem przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności nieruchomości będzie stanowić jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, natomiast nie wpłynie na „władztwo do rzeczy", które użytkownik już uzyskał. Czynność ta nie będzie mogła być traktowana jako ponowna dostawa tej samej nieruchomości, w związku z czym nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jednak, pomimo, że sama czynność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na rzecz dotychczasowych użytkowników wieczystych nie stanowi ponownej dostawy towaru (dostawa towaru nastąpiła już z chwilą ustanowienia prawa użytkowania wieczystego), to nie można uznać aby czynność ta była neutralna na gruncie podatku VAT.

Skutki zmiany przepisów

Do dnia 30 kwietnia 2004 r. czynność ustanowienia użytkowania wieczystego nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ na podstawie obowiązującej przed tym dniem ustawy z 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym, grunt nie był towarem i jego sprzedaż lub ustanowienie użytkowania wieczystego nie stanowiło dostawy towarów, to w konsekwencji również pozostała do spłaty należność w związku z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności tych gruntów nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Natomiast ustanowienie użytkowania wieczystego, po dniu 30 kwietnia 2004 r., stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu. W związku z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności pozostaje do spłaty należność w formie opłaty rocznej przekształceniowej lub opłaty jednorazowej z tytułu przekształcenia.

Zatem opłaty należne gminie od właścicieli gruntu z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, ustalone na podstawie przepisów ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT jako pozostająca do zapłaty część kwoty stanowiącej należność z tytułu ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntu od użytkownika wieczystego, jeżeli czynność ustanowienia prawa użytkowania wieczystego została dokonana po dniu 30 kwietnia 2004 r.

Decyduje moment ustanowienia prawa

W tej sytuacji, opłaty należne gminie od właścicieli gruntu z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT, na zasadach i według stawki podatku, jaka obowiązywała w momencie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego. Oznacza to, że jeżeli użytkowanie wieczyste ustanowione zostało w okresie od dnia 1 maja 2004 r. do 31 grudnia 2010 r. opłaty z tytułu przekształcenia – wobec wypełnienia dyspozycji art. 41 ust. 14a ustawy o VAT – będą podlegały opodatkowaniu według stawki podatku obowiązującej dla czynności w momencie jej wykonania, czyli w wysokości 22 proc. Natomiast w przypadku oddania do użytkowania wieczystego gruntu po 1 stycznia 2011 r. stawka opodatkowania będzie wynosić 23 proc.

Marcin Szymankiewicz, doradca podatkowy

Więcej na ten temat: "Opodatkowanie VAT przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności"

Opodatkowanie opłat przekształceniowych

Opłaty (roczna lub jednorazowa) za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, w przypadku gdy użytkowanie wieczyste zostało ustanowione:

- do dnia 30 kwietnia 2004 r. nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT,

- po dniu 30 kwietnia 2004 r., będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podatku obowiązującej dla czynności w momencie jej wykonania, czyli w wysokości 22 proc. – od dnia 1 maja 2004 r. do 31 grudnia 2010 r., oraz 23 proc. – po 1 stycznia 2011 r.

Takie stanowisko reprezentują organy podatkowe (zob. interpretacja:

– indywidualna dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 lutego 2019 r., 0112-KDIL1-1.4012.828.2018.1.RW;

– interpretacja indywidualna dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z 16 stycznia 2019 r., 0111-KDIB3-1.4012.943. 2018.1.KO;

– interpretacja indywidualna dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z 21 grudnia 2018 r., 0111-KDIB3-1.4012.807. 2018.2.IK;

– interpretacja indywidualna Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z 8 marca 2019 r., 0114-KDIP1-1.4012.51. 2019.2.KOM;

– interpretacja indywidualna dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z 6 marca 2019 r., 0114-KDIP1-1.4012.804. 2018.3.KOM).

podstawa prawna: Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. DzU z 2018 r., poz. 2174 ze zm.)

podstawa prawna: Ustawa z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (DzU z 2018 r., poz. 1716 ze zm.)

podstawa prawna: Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn. DzU z 2018 r., poz. 1025 ze zm.)