Spór o taksę notarialną przy zakupie lokalu

Od jesieni 2007 r. notariusze pobierają połowę taksy notarialnej przy zakupie mieszkania. Nie dotyczy to jednak wszystkich umów. Problem w tym, że [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=174152]rozporządzenie ministra sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej[/link] jest różnie interpretowane przez Krajową Radę Notarialną (KRN) i Ministerstwo Sprawiedliwości. Chodzi o § 6 pkt 14 tego aktu wykonawczego.

Według KRN przepis mówi tylko o umowie przedwstępnej, tzw. deweloperskiej, od której pobiera się połowę stawki. Dla umowy ostatecznej przenoszącej własność obowiązuje już pełna stawka. Odmiennego zdania jest Ministerstwo Sprawiedliwości. Według niego przepis obejmuje także umowę finalną. W obu notariusze powinni obowiązkowo stosować połowę taksy.

[srodtytul]Skąd te rozbieżności [/srodtytul]

– Przepis mówi o szczególnym rodzaju umowy (uregulowanej w art. 9 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]ustawy o własności lokali[/link]), w której właściciel gruntu zobowiązuje się do wybudowania na nim domu oraz do ustanowienia, po zakończeniu budowy, odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub inną wskazaną w umowie osobę – tłumaczy notariusz Lech Borzemski z Krajowej Rady Notarialnej. – Potocznie – wyjaśnia – mówi się na tę umowę deweloperska, ale tak naprawdę nie zalicza się jej do żadnego typu umów nazwanych, o których mówi kodeks cywilny.

[srodtytul]Brakuje definicji[/srodtytul]

O zdefiniowanie jej dwa razy pokusił się Sąd Najwyższy. Według niego jest to umowa nienazwana o charakterze mieszanym, na którą składają się elementy różnych umów (m.in. przedwstępnej, o dzieło, o roboty budowlane). W jej wypadku Lech Borzemski nie ma żadnych wątpliwości: obowiązuje połowa taksy.

Inaczej jest z drugą umową, finalną.

– Art. 9 nie definiuje drugiej umowy, której zawarcie niezbędne jest do ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy – wyjaśnia Lech Borzemski. – Prawdopodobnie chodzi o umowę ustanawiającą odrębną własność lokalu i sprzedaży, o których mówi kodeks cywilny. Oznacza to, że nie stosuje się połowy stawki z rozporządzenia. Ale w praktyce bardzo często notariusze nie biorą pełnej taksy i przystają na niższe kwoty.

– Obniżona taksa ma zastosowanie zarówno do umów zobowiązujących właściciela gruntu do wybudowania, jak i do ustanowienia po zakończeniu budowy odrębnej własności lokali – twierdzi Tomasz Jaskłówski, zastępca Departamentu Organizacyjnego Ministerstwa Sprawiedliwości. Według niego stanowisko Krajowej Rady Notarialnej dotyczące stosowania § 6 pkt 14 nie jest zasadne. Przyznaje też, że Ministerstwo Sprawiedliwości z chęcią by je zakwestionowało. Przepisy jednak pozwalają mu zaskarżyć do Sądu Najwyższego tylko uchwały KRS.

Prof. Jerzy Pisuliński uważa, że art. 9 dotyczy tylko jednej umowy: deweloperskiej. Ma ona jednak charakter umowy zobowiązującej, a ta druga umowa (finalna) – rozporządzający. Oznacza to, że stosuje się połowę stawki, tyle że inna jest podstawa prawna, a mianowicie § 6 pkt 2. Podobnego zdania jest adw. Stefan Jacyno.

– Problemów by nie było – dodaje – gdyby przepisy były precyzyjne. Tak jednak nie jest.

[ramka][b]Bezpieczny rodzaj umowy [/b]

Umowa, o której mówi art. 9 ustawy o własności lokali, jest bardzo korzystna dla klientów deweloperów. Daje im dużo większe poczucie bezpieczeństwa aniżeli umowy przedwstępne zawierane na podstawie kodeksu cywilnego. Deweloper, żeby ją podpisać z klientem, musi bowiem spełnić kilka warunków, w przeciwnym razie jest ona nieważna. Musi więc:

>> dysponować tytułem prawnym do gruntu (prawo własności);

>> posiadać pozwolenie na budowę;

>> roszczenie klienta dewelopera o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa powinno zostać wpisane do księgi wieczystej nieruchomości, na której powstanie ten lokal;

>> w wypadku wykonania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z jej treścią na wniosek każdego nabywcy sąd może powierzyć dalszą budowę innemu wykonawcy (na koszt dewelopera). [/ramka]