Wiele osób marzy, żeby pierwsze lokum dostać w spadku. Nie każdy spadkobierca chce w nim jednak zamieszkać, np. z powodu lokalizacji czy metrażu. Jeszcze jakiś czas temu szybka sprzedaż mieszkania czy domu nabytego w spadku nieszczególnie opłacała się podatkowo, zwłaszcza gdy zmarły nie należał do najbliższej rodziny. W grę wchodziła konieczność zapłaty podatku od spadku, a po szybkiej sprzedaży jeszcze PIT. Obecnie w większości przypadków tego drugiego podatku da się uniknąć.
Ważna zmiana
Co do zasady o tym, czy sprzedaż tzw. prywatnych nieruchomości podlega PIT, decyduje czas, jaki upłynął od ich nabycia (wybudowania). Konieczność rozliczenia z fiskusem wchodzi w grę, gdy nie minęło od nich pięć lat. Trzeba tylko pamiętać, że termin liczy się od końca roku nabycia (wybudowania), więc z reguły będzie to pięć lat i kilka miesięcy. Ustawa o PIT posługuje się pojęciem nabycia, co oznacza, że nie chodzi tylko o zakup. Potencjalnie opodatkowanie może dotyczyć też sprzedaży mieszkań czy domów uzyskanych nieodpłatnie, m.in. w wyniku spadkobrania.
Czytaj też:
Czytaj więcej
Darowizna od rodziców męża czy żony podlega opodatkowaniu według reguł dla I grupy podatkowej.
Czytaj więcej
Darowizny nieruchomości w najbliższej rodzinie potencjalnie w całości są zwolnione z podatku, ale niekiedy bardziej opłacalne podatkowo będzie jej spieniężenie i przekazanie gotówki.
Ustawodawca postanowił jednak wprowadzić do ustawy o PIT ważną preferencję dla spadkobierców. Obecnie w przypadku odpłatnego zbycia nabytych w drodze spadku określonych nieruchomości lub praw majątkowych pięcioletni termin liczy się od końca roku kalendarzowego, ale w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie przez spadkodawcę. Inaczej mówiąc, jeśli spadkodawca był odpowiednio długo właścicielem lokum, spadkobierca może je od razu sprzedać bez obawy o konieczność rozliczania PIT. Warto jednak zwrócić uwagę na pewne kwestie.
Przede wszystkim nawet przy założeniu, że spadkodawca był właścicielem przez długi czas – nie w każdym przypadku cała operacja, tj. i nabycie w spadku, i sprzedaż, przebiegnie bez konieczności rozliczenia się z fiskusem. W takim przypadku w grę wchodzą dwa odrębne podatki, tzn. od spadków i darowizn oraz PIT.
Jeśli chodzi o podatek od spadków i darowizn, to szansę na nabycie nieruchomości w spadkobraniu mają dziedziczący po najbliższej rodzinie. Pełne, nielimitowane zwolnienie jest bowiem zarezerwowane tylko dla tzw. zerowej grupy. Konieczne jest też spełnienie określonych warunków, w tym zwłaszcza zgłoszenie nabycia w odpowiednim czasie. Podatnik ma na to sześć miesięcy, a termin jest nieprzywracalny, bez względu na powód spóźnienia.
Istotne niuanse
Od mieszkania czy domu dziedziczonego w pozostałych grupach podatkowych, które są ustalane według pokrewieństwa, zasadniczo podatek może się pojawić. W pewnych sytuacjach spadkobierca może liczyć na ulgę mieszkaniową w podatku od spadków i darowizn. Mówiąc jednak w dużym skrócie, wyłączona z opodatkowania na tej podstawie jest tylko powierzchnia do 110 mkw., a ponadto, wpływ na ulgę ma grupa podatkowa.
Roczny dostęp do treści rp.pl za pół ceny
Jeśli chodzi o sprzedaż mieszkania czy domu spadkowego w kontekście PIT, to wszystkich spadkobierców – bez względu na stopień spokrewnienia ze zmarłym – obowiązuje już jedna zasada. Gdy spadkodawca był właścicielem lokum dłużej niż pięć lat od końca roku nabycia, spadkobierca może je sprzedać od ręki bez PIT.
Musi się jednak zawsze upewnić, czy na pewno i od kiedy spadkodawca był właścicielem, bo nie chodzi o samo zamieszkiwanie. W praktyce ktoś mógł od wielu lat mieszkać w danym lokum, ale nie od zawsze był formalnie jego właścicielem. Dotyczy to np. dawnych mieszkań zakładowych. Wiele osób dopiero po latach korzystało z możliwości wykupienia ich na własność. Dlatego zawsze warto się upewnić, jaki jest status lokum i kiedy faktycznie zostało nabyte, np. wykupione od gminy.
I ostatnia ważna kwestia. Zasada, że pięcioletni termin liczy się od nabycia przez spadkodawcę, nie ma zastosowania do darowizn nieruchomości.
O podatku decyduje pokrewieństwo
Wysokość i zakres opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn zależy od stopnia spokrewnienia osób, między którymi przepływa majątek. Są trzy podstawowe grupy podatkowe plus jedna uprzywilejowana.
I grupa to: małżonek, zstępni (dzieci, wnuki itd.), wstępni (rodzice, dziadkowie itd.), pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha i teściowie;
II grupa to: zstępni rodzeństwa (np. dziecko siostry), rodzeństwo rodziców (np. brat matki), zstępni małżonków pasierbów, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych;
III grupa obejmuje pozostałe osoby, w tym zupełnie sobie obce.
Do zerowej grupy, dla której przewidziano nielimitowane zwolnienie, zalicza się osoby z kręgu najbliższej rodziny, tj. małżonka, zstępnych (dzieci, wnuki, prawnuki itd.), wstępnych (rodzice, dziadkowie, pradziadkowie itd.), pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę.
