Gmina dolicza VAT do wartości działki

Przekazując osobie fizycznej zamienną nieruchomość, gmina jest podatnikiem VAT. Musi więc do jej wartości netto doliczyć podatek.

Szczegółami rozliczenia zajęła się Izba Skarbowa w Łodzi.  Z wnioskiem o interpretację wystąpiła gmina, która zamierza dokonać zamiany nieruchomości z osobą fizyczną.

Wartość nieruchomości została określona w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. Zamieścił w nim klauzulę, że wartość rynkowa nieruchomości nie zawiera w sobie żadnych obciążeń podatkowych, w tym VAT. Z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że gmina powinna ustalić cenę nieruchomości właśnie na podstawie jej wartości rynkowej. Ponieważ jednak transakcja jest opodatkowana, nie wie, czy do kwoty ustalonej przez rzeczoznawcę powinna doliczyć VAT.

Zbycie działek jest co do zasady obciążone 23-proc. podatkiem. Zwolniona z VAT jest dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Zdaniem gminy wartość nieruchomości oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego nie jest równoznaczna z ceną sprzedaży. Dokonując zamiany działki przeznaczonej pod zabudowę, musi do jej wartości rynkowej oszacowanej przez rzeczoznawcę doliczyć VAT.

Co na to fiskus? Potwierdził przede wszystkim, że gmina z tytułu tej transakcji będzie podatnikiem VAT. Przeniesienie własności gruntu na podstawie umowy zamiany stanowi natomiast odpłatną dostawę towaru i podlega opodatkowaniu. Następnie przypomniał, że podstawą opodatkowania jest obrót, czyli kwota należna ze sprzedaży, pomniejszona o podatek.

Izba skarbowa powołała się też na ustawę o cenach. Wynika z niej, że cena oznacza wartość wyrażoną w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar. Uwzględnia się w niej VAT, jeżeli sprzedaż podlega opodatkowaniu.

Transakcja sprzedaży działek jest co do zasady obciążona 23-proc. podatkiem

Jakie z tego wnioski? Takie, że to od stron transakcji zależy, czy ustalona należność za grunt jest kwotą brutto (razem z VAT) czy też netto (bez podatku).

Zdaniem fiskusa, jeśli wartość rynkowa nieruchomości wynikająca z operatu szacunkowego jest jedynym wynagrodzeniem należnym gminie, to zawiera już VAT. Podstawą opodatkowania jest zatem wartość rynkowa pomniejszona o kwotę należnego podatku. Z uzgodnień między stronami może jednak wynikać, że ta wartość jest kwotą netto. Wtedy trzeba do niej jeszcze doliczyć VAT.

Izba skarbowa podkreśliła, że co do zasady (poza pewnymi wyjątkami) przepisy prawa podatkowego pozostawiają stronom transakcji rozstrzygnięcie kwestii wysokości wynagrodzenia za dostawę towarów. Tak więc podstawa opodatkowania powinna wynikać z umowy zawartej pomiędzy kontrahentami. Tylko sprzedawca jest w stanie określić, co dokładnie jest wkalkulowane w kwotę należną od nabywcy. Urzędy nie mają prawa ingerować w treść zawieranych umów ani w przyjęty w nich sposób rozliczeń pomiędzy kontrahentami, chyba że ich postanowienia naruszają przepisy podatkowe.