Gdy gmina sprzedaje mieszkanie, pierwszeństwo ma lokator

Skorzystanie z pierwokupu przez mieszkańców jest możliwe, jeżeli umowa najmu została zawarta na czas nieoznaczony – uznał sąd administracyjny.

Publikacja: 03.12.2013 08:43

Gdy gmina sprzedaje mieszkanie, pierwszeństwo ma lokator

Foto: Adobe Stock

Rada miasta Zakopanego postanowiła zbyć 2/3 udziału we współwłasności swojej nieruchomości na rzecz Związku Podhalan. Podjęła w tej sprawie uchwałę, przeciwko której zaprotestowali jednak najemcy lokali w budynku leżącym na działce. Ich zdaniem radni naruszyli ich interes prawny, a dokładnie prawo do pierwokupu. Wezali zatem radę do usunięcia naruszenia. Ta odmówiła.

Charakter budynku

Radni wskazywali, że dom nie ma charakteru budynku mieszkalnego. Nie ma zatem do niego zastosowania pierwszeństwo określone w art. 34 ust. 1 i ust. 7 oraz art. 36 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Powołali się przy tym na rozporządzenie Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie klasyfikacji środków trwałych. Wskazuje ono, że według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych budynki mieszkalne to obiekty, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. Jeśli jest ona mniejsza, budynek klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Rada miasta wskazała także, że pomieszczenia zajmowane przez rodziny są częścią budynku i nie zostały prawnie wyodrębnione jako oddzielny przedmiot własności. A zatem, zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 6 maja 2010 r. (sygn. II CSK 629/09), w przypadku zbycia nieruchomości najemcy lokalu mieszkalnego niestanowiącego odrębnej nieruchomości nie przysługuje prawo pierwszeństwa w nabyciu tego lokalu.

Czterech mieszkańców nie zgodziło się jednak z tymi argumentami. Wnieśli sprawę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie.

Statystyka to nie prawo

A sąd przyznał rację mieszkańcom. – Nie ma racji rada miasta, wskazując, że z prawa pierwszeństwa może skorzystać tylko najemca lokalu mieszkalnego, który stanowi odrębną własność lokalową – podkreślił sąd. Zauważył przede wszystkim, że zgodnie z art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami pierwszeństwo w nabyciu zbywanej nieruchomości przysługuje osobie, która jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony. Zdaniem sądu nawet gdy dany budynek stanowi budynek usługowo-mieszkalny, w którym znajduje się wiele lokali mieszkalnych, ich najemcom służy uprawnienie zwane pierwszeństwem.

Zgodnie z art. 34 ust. 7 ustawy zbycie nieruchomości zabudowanej domem wielolokalowym na rzecz innych osób nie może nastąpić z pominięciem pierwszeństwa w nabyciu lokali mieszkalnych przysługującego najemcom tych lokali.

Wskazywanie na możliwość kwalifikowania danego budynku według przepisów dotyczących statystyki publicznej nie może mieć znaczenia dla oceny stosowania art. 34 ustawy – uznał sąd.

Nie przegap. Zapewnij sobie stały dostęp do specjalistycznej wiedzy rp.pl/prenumerata

Nie można bowiem przepisów wykonawczych wydanych na podstawie ustawy o statystyce publicznej interpretować jako zawierających definicje na potrzeby ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Sąd dodał, że zna pogląd wyrażony w wyroku Sądu Najwyższego z 6 maja 2010 r., zgodnie z którym w przypadku zbycia nieruchomości najemcy lokalu mieszkalnego niestanowiącego odrębnej nieruchomości nie przysługuje prawo pierwszeństwa w nabyciu tego lokalu.

Krakowski sąd tego poglądu w tej sprawie jednak nie podziela. Art. 34 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi wprost, że gdy zbywana jest nieruchomość, a nie lokale mieszkalne, osobom fizycznym i prawnym przysługuje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości – zaznaczył sąd. Sam fakt bycia najemcą na czas nieoznaczony kwalifikuje taką osobę do korzystania z pierwszeństwa nabycia nieruchomości – orzekł sąd.

Co więcej, sąd wskazał, że radni nie mogli udzielić bonifikaty w wysokości 99,99 proc. wartości rynkowej udziału we współwłasności, bo uprzednio nie ustalili ceny nieruchomości.

sygnatura akt: II SA/Kr 870/13

Rada miasta Zakopanego postanowiła zbyć 2/3 udziału we współwłasności swojej nieruchomości na rzecz Związku Podhalan. Podjęła w tej sprawie uchwałę, przeciwko której zaprotestowali jednak najemcy lokali w budynku leżącym na działce. Ich zdaniem radni naruszyli ich interes prawny, a dokładnie prawo do pierwokupu. Wezali zatem radę do usunięcia naruszenia. Ta odmówiła.

Charakter budynku

Pozostało 89% artykułu
Sądy i trybunały
Julia Przyłębska nie jest już szefową Trybunału Konstytucyjnego?
Praca, Emerytury i renty
Wigilia wolna od nowego roku. Ale nie to oburza biznes
Prawo dla Ciebie
Na te podwyżki trzeba się szykować w 2025 r. Dla kogo będą najbardziej odczuwalne?
Konsumenci
Jak otrzymać ulgę na prąd? Kto może mniej zapłacić za energię? Ekspert odpowiada
Materiał Promocyjny
Przewaga technologii sprawdza się na drodze
Sądy i trybunały
Sądy dostaną więcej pieniędzy. Jakie podwyżki planuje resort sprawiedliwości?
Walka o Klimat
„Rzeczpospolita” nagrodziła zasłużonych dla środowiska