Gdy gmina sprzedaje mieszkanie, pierwszeństwo ma lokator

Rada miasta Zakopanego postanowiła zbyć 2/3 udziału we współwłasności swojej nieruchomości na rzecz Związku Podhalan. Podjęła w tej sprawie uchwałę, przeciwko której zaprotestowali jednak najemcy lokali w budynku leżącym na działce. Ich zdaniem radni naruszyli ich interes prawny, a dokładnie prawo do pierwokupu. Wezali zatem radę do usunięcia naruszenia. Ta odmówiła.

Charakter budynku

Radni wskazywali, że dom nie ma charakteru budynku mieszkalnego. Nie ma zatem do niego zastosowania pierwszeństwo określone w art. 34 ust. 1 i ust. 7 oraz art. 36 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Powołali się przy tym na rozporządzenie Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie klasyfikacji środków trwałych. Wskazuje ono, że według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych budynki mieszkalne to obiekty, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. Jeśli jest ona mniejsza, budynek klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Rada miasta wskazała także, że pomieszczenia zajmowane przez rodziny są częścią budynku i nie zostały prawnie wyodrębnione jako oddzielny przedmiot własności. A zatem, zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 6 maja 2010 r. (sygn. II CSK 629/09), w przypadku zbycia nieruchomości najemcy lokalu mieszkalnego niestanowiącego odrębnej nieruchomości nie przysługuje prawo pierwszeństwa w nabyciu tego lokalu.

Czterech mieszkańców nie zgodziło się jednak z tymi argumentami. Wnieśli sprawę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie.

Statystyka to nie prawo

A sąd przyznał rację mieszkańcom. – Nie ma racji rada miasta, wskazując, że z prawa pierwszeństwa może skorzystać tylko najemca lokalu mieszkalnego, który stanowi odrębną własność lokalową – podkreślił sąd. Zauważył przede wszystkim, że zgodnie z art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami pierwszeństwo w nabyciu zbywanej nieruchomości przysługuje osobie, która jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony. Zdaniem sądu nawet gdy dany budynek stanowi budynek usługowo-mieszkalny, w którym znajduje się wiele lokali mieszkalnych, ich najemcom służy uprawnienie zwane pierwszeństwem.

Zgodnie z art. 34 ust. 7 ustawy zbycie nieruchomości zabudowanej domem wielolokalowym na rzecz innych osób nie może nastąpić z pominięciem pierwszeństwa w nabyciu lokali mieszkalnych przysługującego najemcom tych lokali.

Wskazywanie na możliwość kwalifikowania danego budynku według przepisów dotyczących statystyki publicznej nie może mieć znaczenia dla oceny stosowania art. 34 ustawy – uznał sąd.

Nie przegap. Zapewnij sobie stały dostęp do specjalistycznej wiedzy rp.pl/prenumerata

Nie można bowiem przepisów wykonawczych wydanych na podstawie ustawy o statystyce publicznej interpretować jako zawierających definicje na potrzeby ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Sąd dodał, że zna pogląd wyrażony w wyroku Sądu Najwyższego z 6 maja 2010 r., zgodnie z którym w przypadku zbycia nieruchomości najemcy lokalu mieszkalnego niestanowiącego odrębnej nieruchomości nie przysługuje prawo pierwszeństwa w nabyciu tego lokalu.

Krakowski sąd tego poglądu w tej sprawie jednak nie podziela. Art. 34 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi wprost, że gdy zbywana jest nieruchomość, a nie lokale mieszkalne, osobom fizycznym i prawnym przysługuje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości – zaznaczył sąd. Sam fakt bycia najemcą na czas nieoznaczony kwalifikuje taką osobę do korzystania z pierwszeństwa nabycia nieruchomości – orzekł sąd.