Gmina sprzedaje mieszkanie zakładowe jak swoje

Państwo Marciniakowie z Opalenicy chcą odkupić od gminy zajmowane przez siebie mieszkanie. Na pierwszy rzut oka nie ma w tym nic dziwnego. Tysiące lokatorów wykupują codziennie lokale od gmin. W tym wypadku jest inaczej. Lokal należał do przedsiębiorstwa państwowego Agromet, produkującego maszyny rolnicze, a Marciniakowie mają prawomocny wyrok sądu rejonowego, z którego wynika, że syndyk masy upadłościowej, nie proponując im przed laty nabycia mieszkania, naruszył ich interes prawny.

– Przedsiębiorstwo upadło, a syndyk masy upadłościowej, zamiast sprzedać nam mieszkanie, przekazał je za darmo gminie – mówi Janina Marciniak. – Obecnie jest więc ono komunalne, a my chcemy je wykupić na podstawie przepisów obowiązujących od 19 września 2005 r. Chodzi o ustawę z 7 lipca 2005 r. o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności nieruchomości.

W art. 4 nowela mówi, że najemcy przysługuje prawo pierwokupu mieszkania, jeżeli w procesach przekazywania jednostkom samorządu terytorialnego przez przedsiębiorstwo (lub w trakcie likwidacji, zbywania, komercjalizacji, prywatyzacji lub upadłości) mieszkanie przestało być zakładowe.

Jest to jednak możliwe, dopiero gdy sąd stwierdzi, że w trakcie przekazywania lokali doszło do naruszenia prawa. Wówczas wykup mieszkania następuje na warunkach i po cenie (zwaloryzowanej), na jakich nieruchomości zostały zakupione przez zbywcę. Trzeba co najwyżej zapłacić równowartość poczynionych nakładów koniecznych (np. na niezbędne remonty). Na wniosek nabywcy mieszkania cena może być rozłożona na raty. Okres ich płatności to maksymalnie dziesięć lat. Mieszkanie nabywa się wolne od obciążeń hipotecznych.

Marciniakowie poszli więc do sądu. – Ten przyznał nam rację i wydał wyrok stwierdzający naruszenie prawa – mówi Janina Marciniak. Z wyrokiem udali się do gminy, żądając przeniesienia na siebie własności lokalu. To jeden z nielicznych wyroków tego typu, najczęściej sądy oddalają takie powództwa.

Tymczasem gmina chce sprzedać im mieszkanie, ale nie zamierza tego robić na podstawie przepisów z nowelizacji z 2005 r., lecz wedle ustawy o gospodarce nieruchomościami. – To prawda, że w sentencji wyroku sąd rejonowy stwierdził naruszenie interesu prawnego państwa Marciniaków z tego powodu, że syndyk masy upadłościowej nie zaproponował im nabycia zajmowanego przez nich lokalu – mówi Iwona Jans z Urzędu Miasta w Opalenicy. Ale w uzasadnieniu do tego wyroku wyraźnie powiedział, że jeżeli właścicielem nieruchomości jest jednostka samorządu terytorialnego, to interesy lokatorów w wystarczający sposób zabezpieczają przepisy ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami. Zgodnie z nimi gmina nie może sprzedać lokalu, nie proponując jego nabycia najemcom.

Nie zgadzają się z tym Marciniakowie. – Musielibyśmy zapłacić 30 proc. wartości lokalu, a więc dużo więcej niż na podstawie noweli z 2005 r.

– Taki wyrok nie oznacza, że gmina jako właściciel musi oddać lokal za darmo – uważa Piotr Styczeń, wiceminister infrastruktury. – To od niej, jako właściciela mieszkania, zależy, czy zastosuje się do tego wyroku. Jeżeli natomiast jest spór, jedyną droga do jego rozstrzygnięcia jest, niestety, sąd.

Nowelizacja z 2005 r. miała być swoistą rekompensatą za to, że w latach 90. ubiegłego wieku prywatyzowane i upadające przedsiębiorstwa państwowe sprzedawały mieszkania razem z lokatorami osobom prywatnym i prawnym. Robiły to po bardzo niskich cenach i nie proponowały najemcom ich wykupu.

Kres temu procederowi położyła dopiero ustawa z 15 grudnia 2000 r. dotycząca sprzedaży mieszkań przedsiębiorstw i spółek państwowych, obowiązująca od 7 lutego 2001 r.

Natomiast od 1994 r. obowiązuje ustawa, na podstawie której firmy państwowe mogły za darmo przekazać bloki mieszkalne spółdzielniom mieszkaniowym lub gminom.