Użytkowanie wieczyste: Gminy chcą haracz za ziemię

Deweloper wybudował na warszawskim Mokotowie osiedle mieszkaniowe na działce oddanej w użytkowanie wieczyste na cele biurowe i usługowe. Wystąpił do miasta o zmianę opłaty za użytkowanie wieczyste z 3 proc. wartości działki (za tereny przeznaczone na cele komercyjne) na 1 proc. (stawka dla budownictwa mieszkaniowego). Miasto odmówiło i zażądało od spółki 12,5 proc. wartości gruntu jako opłaty za wyrażenie zgody na zmianę przeznaczenia użytkowania wieczystego.

Inwestor w prawie

To niejedyna taka sprawa.

– Do samorządowego kolegium odwoławczego trafia wiele skarg od inwestorów, którym gminy nie chcą obniżyć stawek opłat po zmianie sposobu użytkowania wieczystego – mówi mec. Tomasz Podlejski, wiceprezes SKO z Warszawy. – SKO oraz sądy administracyjne rozstrzygają na korzyść inwestorów. Pod warunkiem, że uzyskają oni pozwolenie na budowę oraz rozpoczną inwestycję. Wówczas dochodzi do trwałej zmiany sposobu zagospodarowana nieruchomości i gmina musi obniżyć stawkę użytkownikowi.

– Niestety, SKO i sądy uważają, że udzielenie pozwolenia na budowę przesądza o trwałej zmianie w zagospodarowaniu – wyjaśnia mec. Bogdan Dąbrowski z Urzędu Miasta Poznania.

Według niego to błędne rozumowanie. Starosta, wydając pozwolenie, nie bada stanu prawnego gruntu. Inwestor składa tylko oświadczenie, że ma określony tytuł do gruntu.

– Sądy nie powinny brać pod uwagę faktu wydania pozwolenia, ale zbadać tytuł prawny do gruntu. Miasto jako właściciel ma prawo rozwiązać umowę ustanawiającą użytkowanie wieczyste, jeżeli inwestor jej nie przestrzega – wyjaśnia Bogdan Dąbrowski.

Tak m.in. postępuje Poznań. Jedna ze spółek chciała wybudować prywatny kompleks szkół. Od miasta otrzymała w użytkowanie wieczyste spory kawałek ziemi. W trakcie budowy popadła w tarapaty finansowe. Postanowiła podzielić nieruchomość na mniejsze działki i sprzedać. Ich nabywcy wystąpili o pozwolenia na budowę domów.

– Tymczasem miasto oddało nieruchomość na cele oświatowe – mówi mec. Bogdan Dąbrowski. – Dlatego w tej chwili walczy o odzyskanie całego gruntu z powodu niedotrzymania umowy.

Dodatkowy haracz

– Niektóre miasta pobierają dodatkową opłatę za wyrażenie zgody na zmianę sposobu korzystania z gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste – twierdzi adwokat Rafał Dębowski. – W Warszawie jest to 12,5 proc., a w Krakowie 25 proc. wartości gruntu.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami

nie przewiduje pobierania takich opłat. W stolicy udało się unieważnić uchwałę w tej sprawie w wojewódzkim sądzie administracyjnym. Prezydent miasta wydał jednak zarządzenie przewidujące taką samą opłatę. Zaskarżone zostały też opłaty pobierane w Krakowie. Tam sąd utrzymał je w mocy.

– W przepisach jest luka – uważa mec. Dębowski. – Ustawodawca powinien rozstrzygnąć, jakie opłaty może pobierać właściciel gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki r.krupa@rp.pl

Ile za użytkowanie wieczyste

Grunt w użytkowanie wieczyste można otrzymać bezpośrednio najczęściej od gminy, biorąc udział w przetargu. Inny sposób to kupno działki od dotychczasowego użytkownika.

Za użytkowanie wieczyste gmina pobiera jednorazowo tzw. pierwszą opłatę, a następnie opłaty roczne. Pierwsza opłata wynosi od 15 do 25 proc. ceny gruntu i musi być zapłacona najpóźniej w dniu zawarcia umowy. Natomiast opłaty roczne użytkownik wieczysty musi płacić przez cały czas użytkowania. Ich wysokość zależy od określonego w umowie celu, na jaki oddano dany grunt.

Stawki opłaty rocznej są następujące: za nieruchomość oddaną na cele mieszkaniowe – 1 proc. ceny gruntu, działalność turystyczną – 2 proc., na cele komercyjne i usługi – 3 proc.

Zobacz więcej w serwisie: