Kiedy wójt może wynająć gminną nieruchomość

Przepisy ustawy o samorządzie gminnym określają właściwość rady gminy do podejmowania uchwał w sprawach majątkowych gminy przekraczających zakres zwykłego zarządu.  Zgodnie z treścią art. 18 ust. 2 pkt 19 lit. a tej ustawy do wyłącznej właściwości rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących zbywania nabywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata, lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej. Uchwała rady gminy jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość. Ponadto przepis ten stanowi, że do czasu określenia zasad wójt może dokonywać tych czynności wyłącznie za zgodą rady gminy.

Drugim, nie mniej ważnym przepisem jest art. 37 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Stanowi on, że zawarcie umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony następuje w drodze przetargu. Rada gminy może natomiast wyrazić - w uchwale - zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia tych umów.

Oba przytoczone przepisy dotyczą wyłącznie nieruchomości.

Ustawa nie definiuje

Ustawa o samorządzie gminnym nie definiuje pojęcia nieruchomości i dlatego pojęciu nieruchomości, o którym mowa w art. 18 ust. 2 pkt 19 lit. a należy nadać znaczenie określone w kodeksie cywilnym.

Zgodnie z art. 46 § 1 kc nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. W ramach polskiego porządku prawnego można wyróżnić trzy rodzaje nieruchomości: gruntowe, budynkowe i lokalowe.

- Zasadą jest, że budynki i ich części są częściami składowymi gruntu nie mogącymi być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych - wyjaśnia Bożentyna Pałka-Koruba, wojewoda świętokrzyski. - Budynek dzieli bowiem los prawny gruntu, na którym został posadowiony. W takim przypadku należy mówić o nieruchomości zabudowanej -dodaje. Tak samo pomieszczenie stanowiące wydzieloną część budynku (lokal) dzieli los prawny tego budynku stanowiącego bądź odrębną własność (nieruchomość budynkowa), bądź część składową gruntu.

- Lokal stanowi nieruchomość wyłącznie w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu w trybie przepisów ustawy o odrębnej własności lokali -wyjaśnia Bożentyna Pałka-Koruba. Pojęcie nieruchomości podobnie zostało zdefiniowane w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Wójt gospodaruje mieniem

Ogólna kompetencja rady gminy do załatwiania wszystkich spraw pozostających w zakresie działania gminy określona w art. 18 ustawy o samorządzie gminnym przełamywana jest na mocy przepisów odrębnych.

Przepisem takim jest art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy o samorządzie gminnym, stanowiący, że do zadań wójta należy w szczególności gospodarowanie mieniem komunalnym. Uwzględnienie zatem okoliczności, iż przepis ten stanowi lex specialis w stosunku do art. 18 ust. 2 ustawy o samorządzie gminnym prowadzi do przyjęcia założenia, iż uprawnienie rady gminy do podejmowania uchwał w sprawach majątkowych gminy przekraczających zakres zwykłego zarządu stanowi wyjątek od generalnej zasady, wyrażonej w art. 30 ust. 2 pkt 3 tej ustawy (wójt gospodaruje mieniem komunalnym). Zasady interpretacyjne stanowią natomiast, iż każdy wyjątek od reguły musi być interpretowany ściśle.

Kompetencji rady w zakresie gospodarowania mieniem gminy wynikających z przepisów ustawy samorządowej nie zmieniają również przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jak bowiem stanowi art. 25 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gminnym zasobem nieruchomości gospodaruje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.

Należy zatem uznać, iż gospodarowanie mieniem komunalnym pozwala organowi wykonawczemu gminy na samodzielne działanie i podejmowanie wszystkich koniecznych decyzji gospodarczych co do mienia gminy, bez uzyskania zgody rady gminy. Wyjątkiem są sprawy, które zostały zastrzeżone wyraźnie do kompetencji rady gminy, a wymienionych w art. 18 ust. 2 ustawy o samorządzie gminnym. Oznacza to jednocześnie, że w sprawach innych, niż wymienione w art. 18 ust. 2 ustawy o samorządzie gminnym, decyzje gospodarcze może podejmować wójt (burmistrz, prezydent miasta).