Mam podpisaną umowę wynajmu mieszkania na rok, do końca umowy zostały mi 3 miesiące, ale mam zamiar wyprowadzić się wcześniej. W umowie mam zapis, że w kwestii wypowiedzenia stosuje się przepisy kodeksu cywilnego. Czy w takiej sytuacji mogę złożyć miesięczne wypowiedzenie?
– pyta czytelnik
Jeśli umowa najmu została zawarta na określony czas, np. rok, to powinna również przewidywać precyzyjnie określone przyczyny wcześniejszego jej wypowiedzenia i ewentualnie terminy wypowiedzenia.
Zgodnie bowiem z art. 673 § 3 kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Jeśli takich zapisów brakuje, a w razie sporu strony nie dojdą do porozumienia, to wcześniejsze rozwiązanie takiej umowy nie jest możliwe. Chodzi o zabezpieczenie stronom stabilności przysługujących im praw oraz obciążających je obowiązków. Dzięki niej najemca może być pewien dachu nad głową, a wynajmujący - stałego dochodu z czynszu.
Sąd Najwyższy dopuścił jako wystarczający zapis umowy najmu na czas oznaczony, iż wypowiedzenie jest możliwe „z ważnych przyczyn" (uchwała z 21 listopada 2006 r., sygn. akt III CZP 92/06)
, choć ocena tej ważności niejednokrotnie może być przyczyną sporu, który rozwiązać może tylko sąd. Jeśli jednak w umowie brakuje nawet takiego określenia, to czytelnik musi czekać z przeprowadzką do zakończenia umowy. W przeciwnym razie właściciel mieszkania będzie miał prawo domagać się od niego odszkodowania za szkody wyrządzone bezpodstawnym wypowiedzeniem umowy.
Miesięczny termin wypowiedzenia, o który pyta czytelnik, a który jest wymieniony w art. 673 § 2 k.c. ma zastosowanie wyłącznie do takiej umowy, w której czas trwania najmu nie został oznaczony.
