Podatek od najmu lokali - korzystne dla wynajmujących interpretacje podatkowe

Urzędnicy wydają korzystne interpretacje. Wynajmujący nie muszą zakładać działalności gospodarczej.

Aktualizacja: 21.05.2019 07:03 Publikacja: 20.05.2019 19:20

Podatek od najmu lokali - korzystne dla wynajmujących interpretacje podatkowe

Foto: Adobe Stock

Prosty ryczałt może płacić zarówno właściciel siedmiu apartamentów, jak i osoba udostępniająca mieszkanie na krótki czas. Nie musi zakładać działalności także ten, kto współpracuje z profesjonalną firmą zarządzającą lokalami. Takie są wnioski z ostatnich interpretacji skarbówki.

Powinny ucieszyć wynajmujących, którzy od lat borykają się z podatkowymi problemami.

– Dla wynajmujących najgorsza jest niepewność. Nie wiedzą, w jaki sposób bezpiecznie rozliczać się z fiskusem, od wielu lat interpretacje są niejednolite, podobnie jak orzecznictwo – mówi Hanna Milewska-Wilk, ekspert Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości na Wynajem „Mieszkanicznik". Dodaje, że na rynku jest około miliona wynajmowanych mieszkań i z każdym rokiem ich przybywa. Podobnie jak podatkowych dylematów.

Czytaj też:

Fiskus nie może zdecydować, jak rozliczać zyski z najmu

Czasem liniowy lepszy niż ryczałt

Koniec problemów z najmem. Ministerstwo planuje reformę

Przypomnijmy, że przepisy pozwalają wynajmującym na płacenie 8,5 proc. ryczałtu od przychodów (ci, którzy zarobią więcej niż 100 tys. zł rocznie, od nadwyżki odprowadzają 12,5-proc. podatek). Zastrzegają też jednak, że proste rozliczenie nie przysługuje, kiedy najem jest działalnością gospodarczą. W takiej sytuacji podatek to 18 albo 32 proc. w zależności od wysokości dochodów (także innych, np. z pracy, bo na skali wszystkie się sumuje) lub 19 proc., jeśli mamy stawkę liniową. Ten, kto błędnie wybrał sposób rozliczenia, będzie musiał z reguły zapłacić zaległość wraz z odsetkami za zwłokę.

Ogólna definicja

Kiedy prowadzimy działalność gospodarczą? Z ustawy o PIT wynika, że wtedy, gdy działamy w sposób ciągły, powtarzalny, zorganizowany i chcemy na tym zarobić. Te warunki spełnia w zasadzie każdy wynajmujący.

– Przy takiej definicji działalności gospodarczej nie jesteśmy w stanie udowodnić, że jej nie prowadzimy – mówi Hanna Milewska-Wilk.

Skarbówka często rygorystycznie podchodziła do tej kwestii i kazała właścicielom lokali płacić podatek tak jak przedsiębiorcom.

Na przykład kobiecie, która wynajmowała jednopokojowe mieszkanie zarówno na krótkie, jak i długie pobyty. Najemców pozyskiwała przez portal internetowy. Skarbówka uznała, że to działalność gospodarcza.

Wygląda jednak na to, że fiskus złagodniał. Spójrzmy na kilka ostatnich interpretacji. O rozliczenie zapytał mężczyzna, który chce kupić pięć lokali w atrakcyjnej miejscowości. Planuje udostępniać je na dłużej niż rok, ale nie wyklucza też, że najemcami będą firmy, które podnajmują lokale na krótkie terminy. Skarbówka potwierdziła, że może płacić prosty ryczałt.

W innej sprawie fiskus pozwolił na opodatkowanie ryczałtem wynajmu siedmiu apartamentów. Zgodził się, że wykonywane przez właściciela czynności, czyli przygotowanie lokalu, znalezienie lokatorów poprzez ogłoszenia w internecie, ustalenie warunków umowy, m.in. zasad płatności, nie są działalnością gospodarczą.

Podobna była sytuacja mężczyzny, który podpisał umowę z firmą zajmującą się profesjonalnie najmem. To ona znajduje lokatorów i udostępnia im lokal (zarówno na krótkie, jak i długie okresy). Właściciel nie musi zakładać działalności gospodarczej, może rozliczać się zwykłym ryczałtem.

Poglądy się zmieniają

– Cieszy zmiana podejścia skarbówki, prosty i niski ryczałt zmniejsza szarą strefę i w konsekwencji zwiększa wpływy do budżetu państwa – mówi adwokat Piotr Świniarski, właściciel kancelarii podatkowej. Przestrzega jednak przed hurraoptymizmem.

– Poglądy fiskusa w tej sprawie kilka razy się już zmieniały, daleko jeszcze do wypracowania stałej linii interpretacyjnej – dodaje.

Jaką ochronę dają interpretacje? Zgodnie z ordynacją podatkową osoba, która dostanie korzystną odpowiedź fiskusa, nie musi w razie sporu z urzędem przejmować się odsetkami za zwłokę i odpowiedzialnością karnoskarbową. Jeśli otrzymała odpowiedź jeszcze przed opisywanym zdarzeniem, nie zapłaci też zaległego podatku.

Opinia dla „Rzeczpospolitej"

dr hab. Hanna Filipczyk, doradca podatkowy w kancelarii Enodo Advisors

Niedobre jest różnicowanie skutków podatkowych na podstawie kryteriów, które trudno stosować. Właśnie takie jak służące do określenia, czy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą czy też nie. Ogólna formuła, którą w tym wypadku posługują się przepisy, podlega ze swej natury rozmaitym interpretacjom. Dlatego dochodzi do zmian poglądów skarbówki. I dlatego też nigdy nie ma pewności, co do trwałości aktualnej linii interpretacyjnej – bo jej być nie może. To jest właściwe źródło problemu. Będziemy się z nim borykać, dopóki nie zostaną przemyślane same zasady opodatkowania najmu. Warto je oprzeć na sztywnych i łatwych do stosowania kryteriach (nawet arbitralnych, takich jak liczba nieruchomości lub ich metraż). Ministerstwo Finansów informuje, że pracuje nad nowymi ustawami o podatkach dochodowych. Jest więc okazja do opracowania także nowych zasad rozliczania najmu.

Prosty ryczałt może płacić zarówno właściciel siedmiu apartamentów, jak i osoba udostępniająca mieszkanie na krótki czas. Nie musi zakładać działalności także ten, kto współpracuje z profesjonalną firmą zarządzającą lokalami. Takie są wnioski z ostatnich interpretacji skarbówki.

Powinny ucieszyć wynajmujących, którzy od lat borykają się z podatkowymi problemami.

Pozostało 92% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Podatki
Nierealna darowizna nie uwolni od drakońskiego podatku. Jest wyrok NSA
Samorząd
Lekcje religii po nowemu. Projekt MEiN pozwoli zaoszczędzić na katechetach
Dane osobowe
Wyciek danych klientów znanej platformy. Jest doniesienie do prokuratury
Cudzoziemcy
Rząd wprowadza nowe obowiązki dla uchodźców z Ukrainy
Sądy i trybunały
Prokurator krajowy zdecydował: będzie śledztwo ws. sędziego Nawackiego