Wynajmujący mieszkania coraz częściej spierają się z fiskusem na temat prawidłowego rozliczenia dochodów. Większość inwestorów wybiera prosty ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Problem powstaje wtedy, gdy skarbówka uzna najem za działalność gospodarczą. Wynajmujący tracą wówczas prawo do ryczałtu co oznacza konieczność dopłaty podatku.
Czytaj także: Jak rozliczyć ryczałt od najmu - nowe zasady
Problem dostrzega Ministerstwo Finansów. Resort przyznaje, że trwają prace koncepcyjne nad wdrożeniem reformy podatku dochodowego, która ma dotyczyć również najmu.
Pomoże tylko zmiana
-Opracowywane propozycje przepisów mają realizować politykę tzw. „3P" w prawie podatkowym, czyli przejrzystości, prostoty i przyjazności systemu podatkowego. Prace obejmą także zasady opodatkowania dochodów z najmu. -napisał wiceminister Filip Świtała w odpowiedzi na interpelację poselską nr 29353.
Zaznaczył, że to dopiero początek. Z odpowiedzi można wywnioskować, że czynnikiem decydującym o zaliczeniu przychodu do określonego źródła nie powinna być ani liczba lokali ani okres, na jaki są wynajmowane (najem długoterminowy czy krótkoterminowy).
Zanim jednak nastąpią jakiekolwiek zmiany, właściciele lokali muszą prawidłowo zastosować obowiązujące przepisy. A nie jest to proste, o czym świadczą rozbieżne interpretacje. W jednej z nich (nr 0113-KDIPT2-1.4011.68. 2018.2.BO) fiskus stwierdził, że najem jednego lokalu na doby to biznes. Właściciel musi płacić PIT według skali (18 i 32 proc.) lub stawkę liniową 19 proc. W innej (nr 0115-KDIT3.4011. 135.2019.1.AK) uznał, że najem krótkoterminowy dwóch mieszkań nie jest działalnością gospodarczą, czyli można wybrać ryczałt.
-Zasadniczą formą rozliczenia najmu prywatnego jest opodatkowanie na ogólnych zasadach według skali, ze stawkami 18 proc. i 32 proc. - podkreślił wiceminister Świtała. Podatnik może też wybrać ryczałt w wysokości 8,5 proc. przychodów do kwoty 100 tys. zł i 12,5 proc. od nadwyżki ponad tę kwotę. Jednak dotyczy to tylko umów zawieranych poza biznesem.
Przepisy nie definiują pojęcia „najem". Nie wyodrębniają też najmu krótkoterminowego ani długoterminowego. Natomiast działalnością gospodarczą jest działalność zarobkowa prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły.
- To, w jaki sposób należy opodatkować przychody z najmu (zarówno prywatnego, jak też z działalności gospodarczej), zależy od całokształtu okoliczności w danej sprawie - napisał wiceminister Świtała.
Wyjaśnił, że podatnik może zdecydować się na ryczałt, mimo iż od działalności gospodarczej płaciłby niższy podatek. Podał przykład, zgodnie z którym osoba wynajmująca dwa mieszkania (za które pobiera czynsz 1700 zł i 1900 zł miesięcznie) płaciłaby ryczałt 306 zł. Gdyby jednak z najmu uczyniła biznes, mogłaby odliczyć miesięczną amortyzację według stawki 2,5 proc. oraz inne koszty. Przy założeniu, że za lokale zapłaciła 600 tys. zł, amortyzacja wyniosłaby 1250 zł.
Ryczałt z ryzykiem
-Z naszych szacunków wynika, że ryczałt przestaje być opłacalny przy przychodach wynoszących 2,5 tys. zł miesięcznie – mówi Hanna Milewska-Wilk ze Stowarzyszenia Mieszkanicznik, zrzeszającego właścicieli nieruchomości na wynajem.
Część wynajmujących przechodzi wtedy na zasady ogólne, które umożliwiają odliczenie kosztów. Następnym krokiem może być założenie działalności gospodarczej, zwłaszcza gdy ktoś i tak prowadzi księgowość, bo korzysta z amortyzacji. -Mimo to obserwujemy, że ryczałt pozostaje najbardziej popularną formą rozliczenia ze względu a prostotę i niskie stawki. Właściciele nieruchomości mają jednak świadomość, że rozliczanie najmu prywatnego może być zakwestionowane przez urząd skarbowy, zwłaszcza gdy ktoś wynajmuje kilka mieszkań lub korzysta z dodatkowych usług, np. agencji pośrednictwa – mówi Milewska-Wilk.
OPINIA
Łukasz Szczygieł, doradca podatkowy w Rödl & Partner w Krakowie
Problemem z rozliczeniem najmu wynika z niejasnej definicji działalności gospodarczej, która nie przystaje do rzeczywistości i sprawia przez to wiele wątpliwości interpretacyjnych. Stąd rozbieżne interpretacje w niemal identycznych stanach faktycznych. Jedynym rozwiązaniem są zmiany legislacyjne, przede wszystkim nowa bardziej precyzyjna definicja. Do takiego wniosku doszło też Ministerstwo Finansów. Wydaje się, że planowane zmiany zmierzają w dobrym kierunku. Wyznacznikiem działalności gospodarczej nie będzie już liczba wynajmowanych mieszkań ani wysokość zapłaconego podatku, ale kryteria ekonomiczne. Za działalność może być uznany np. najem krótkoterminowy nawet jednego lokalu, który będzie szeroko reklamowany. Poza działalnością gospodarczą może zaś pozostać wynajmowanie kilku mieszkań studentom, ale niewykazujące cech działalności zorganizowanej i ciągłej.
