Podatek od sprzedaży nieruchomości: zachowek nie będzie kosztem

Tak wynika z interpretacji

podatkowej

Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 22 marca 2012 r. (IPTPB2/415-73/12-2/AK).

Była ona odpowiedzią na pytanie pana C., który w 2009 r. nabył w drodze spadku nieruchomość. Córka spadkodawczyni pozwała go o wypłatę zachowku. Pan C. zawarł z nią ugodę, na mocy której zobowiązał się wypłacić stosowną kwotę. Ponieważ nie miał wolnych środków, zdecydował się sprzedać odziedziczoną nieruchomość i część uzyskanej ceny przeznaczyć na pokrycie zachowku. Do transakcji doszło 22 lutego 2011 r., a dwa tygodnie później zachowek wpłynął na konto córki spadkodawcy.

Pan C. zdawał sobie sprawę, że sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie co do zasady rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego.  Miał jednak nadzieję, że wypłacony zachowek zmniejszy podstawę opodatkowania, zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy o PIT. Uznał bowiem, że zachowek stanowi koszt uzyskania przychodu, ponieważ pozostaje z nim w bezpośrednim związku -  nie było innej możliwości zapłaty należnej kwoty, jak tylko poprzez sprzedaż odziedziczonej nieruchomości.

Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi przypomniał, że osoba, która sprzedała nieruchomość nabytą w 2009 r. w drodze spadku, powinna od dochodu z tej sprzedaży zapłacić podatek w wysokości 19% podstawy obliczenia podatku. Jest nią dochód czyli różnica między przychodem ze sprzedaży nieruchomości a kosztami uzyskania ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o PIT.

Zachowek

to forma zabezpieczenia interesów osób najbliższych spadkodawcy, pominiętych przez niego w testamencie

Przychodem ze sprzedaży nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie sprzedaży, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Za takie koszty należy uważać wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Przykładowo są to wydatki na wycenę nieruchomości, prowizje pośredników, anonse prasowe, notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową – Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo – skutkowy  - przypomniał Dyrektor IS.

Natomiast za koszty uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się potwierdzone fakturami VAT nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości (np. na remont, modernizację), poczynione w czasie ich posiadania. Do kosztów można też zaliczyć zapłacony podatek od spadków i darowizn, w takiej części, w jakiej podatek ten przypada na tę nieruchomość.

Zdaniem Dyrektora IS  wydatek związany z wypłatą zachowku nie jest ani kosztem odpłatnego zbycia, ani  kosztem uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia.

-         Wypłata zachowku musiałaby nastąpić bez względu na to,  czy wnioskodawca sprzedałby nieruchomość, czy też nie. Obowiązek tej wypłaty obciążał go z mocy samej ustawy, z tego tylko tytułu, że był ustawowym spadkobiercą. Ponadto zachowek nie jest nakładem na nieruchomość zwiększającym jej wartość – uzasadniał Dyrektor Izby.

Oznacza to, że - według fiskusa - kwota, którą spadkobierca zmuszony jest przeznaczyć na wypłatę zachowku nie ma żadnego wpływu na wysokość podatku z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.