PIT: Kredyt gotówkowy wydany na własne mieszkanie nie zwolni z podatku

Tak wniosek można wysnuć po lekturze interpretacji podatkowej nr  IBPBII/2/415-1452/12/AK wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach

Kupił tanio, sprzedał drożej

Pan A. w ciągu kilku miesięcy z najemcy mieszkania lokatorskiego stał się właścicielem pokaźnej działki z domem. W sierpniu 2011 r. nabył od spółdzielni mieszkanie, którego najemcą był od 1995 r. Miesiąc później za 110 tys. zł kupił działkę zabudowaną 25-letnim budynkiem mieszkalnym w stanie surowym zamkniętym, nie oddanym do użytkowania. W dniu podpisania  aktu notarialnego nabywca spłacił połowę ceny nabycia, a resztę - 55 tys. zł, zobowiązał się dopłacić do końca listopada 2011 r.

Umowy dotrzymał. Pieniądze pochodziły z kredytu bankowego, który zaciągnął na początku listopada. Nie był to jednak kredyt mieszkaniowy, lecz wyżej oprocentowana pożyczka gotówkowa z przeznaczeniem na cele konsumpcyjne. Bank odmówił udzielenia kredytu mieszkaniowego, gdyż nieruchomość, jako jeszcze nieoddana do użytku, nie miała nadanego numeru porządkowego. Z 50 tys. zł pożyczki, która wpłynęła na konto podatnika,  45 tys. zł zostało przelane na konto zbywcy nieruchomości, a resztę pan A. przeznaczył na zakup materiałów budowlanych i narzędzi potrzebnych do wykończenia domu.

Sprzedał również za 93 tys. zł mieszkanie wykupione od spółdzielni. Akt notarialny nosił datę 29 listopada 2011 r. Tego samego dnia pan A. uwolnił się od zobowiązań wobec banku - część pieniędzy ze sprzedaży przeznaczył bowiem na całkowitą spłatę kredytu konsumpcyjnego wraz z odsetkami.

Nie minęło 5 lat...

Liczył na to, że spłata kredytu zaciągniętego przed dniem sprzedaży mieszkania, w części przeznaczonej na własne potrzeby mieszkaniowe, pozwoli mu uniknąć podatku dochodowego z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego. Co do zasady bowiem sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od jego nabycia rodzi obowiązek zapłaty PIT. W tym przypadku od dnia nabycia do dnia sprzedaży nie minęło nawet pół roku.  Przepisy przewidują jednak, że jeżeli pieniądze ze zbycia nieruchomości zostaną w ciągu dwóch lat wydatkowane na własne cele mieszkaniowe, to można liczyć na zastosowanie zwolnienia. Przy czym za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się również wydatki na spłatę kredytu wraz z odsetkami, zaciągniętego na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych. Warunek: kredyt musi być zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia (w tym przypadku - sprzedaży mieszkania).

Fiskus odmówił jednak zastosowania zwolnienia. Jego zdaniem kluczową kwestią jest cel udzielenia kredytu.  Musi to być jeden z celów wymienionych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (zobacz ramka).

Pożyczka musi być na dom

- Uzyskany przez wnioskodawcę kredyt bezspornie był kredytem gotówkowym z przeznaczeniem na cele konsumpcyjne. Bank nie udzielił wnioskodawcy kredytu na nabycie nieruchomości czy też budynku w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych wnioskodawcy – argumentował fiskus.

Bez znaczenia są natomiast powody, dla których bank nie udzielił wnioskodawcy kredytu mieszkaniowego, a wyłącznie kredytu gotówkowego z przeznaczeniem na cele konsumpcyjne.

Dyrektor Izby powołał się na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 grudnia 2012 r. (sygn. akt II FPS 3/12). Dotyczył on podobnego sporu z tym, że w tamtej sprawie chodziło o spłatę kredytu refinansowego. NSA  wskazał że "czym innym jest zamierzenie polegające na wydatkowaniu środków na realizację szeroko postrzeganego celu mieszkaniowego (w tym działania na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych), czym innym natomiast kwestia spełnienia warunków do uzyskania ulgi podatkowej. Nie kwestionując faktu, że spłata kredytu  wpisuje się w realizację ogólnego celu polegającego na zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, wskazać jednakże wypada, że nie musi to jednocześnie oznaczać ziszczenia prawa podatnika do ulgi podatkowej."

Dlatego kredyt gotówkowy udzielony na cele konsumpcyjne, chociażby został faktycznie przeznaczony na cele mieszkaniowe, nie wypełnia – zdaniem fiskusa - warunków potrzebnych do skorzystania ze zwolnienia.

- Z umowy kredytowej ma jasno wynikać cel kredytu, gdyż cel zaciągnięcia kredytu jest jedną z podstawowych przesłanek zwolnienia. Sam fakt zakupu nieruchomości i zaciągnięcia kredytu w okolicznościach, gdy kredyt jaki wnioskodawca zaciągnął był kredytem gotówkowym z przeznaczeniem na cele konsumpcyjne a nie przeznaczonym na nabycie tej nieruchomości, nie jest równoznaczny z zaciągnięciem kredytu na cele mieszkaniowe, określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – uznała Dyrektor IS w Katowicach

Cele mieszkaniowe uprawniające do zwolnienia

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych celem mieszkaniowym jest:

- zakup budynku mieszkalnego (np. domu jednorodzinnego czy wielorodzinnego); jego części lub udziału w takim budynku (także na rynku wtórnym),

- zakup mieszkania lub udziału w mieszkaniu,

- zakup spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania lub udziału w takim prawie,

- zakup gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, - zakup prawa użytkowania wieczystego gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim prawie,

- zakup gruntu z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

- zakup gruntu, który w ciągu dwóch lat od zakupu stanie się działką budowlaną,

- budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub remont własnego budynku mieszkalnego,

- rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego,

- spłata kredytu oraz odsetek od kredytu zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości,

- spłata kredytu oraz odsetek od tego kredytu, który podatnik zaciągnął przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży, by spłacić zaciągnięty wcześniej kredyt na własne cele mieszkaniowe,