Jaki VAT od niezafakturowanego czynszu najmu

Jeżeli wynajmujący nie wystawiał faktur najemcy, a termin płatności nie został określony, to właściciel obiektu może teraz wystawić jeden dokument z datą bieżącą za cały okres trwania umowy aż do chwili obecnej.

Publikacja: 09.12.2014 02:00

Jaki VAT od niezafakturowanego czynszu najmu

Foto: www.sxc.hu

- 1 lutego 2013 roku wynajmujący zawarł z firmą umowę na najem powierzchni dachu pod instalację dwóch anten: nadawczej i odbiorczej. W umowie określone zostało, że: „Najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu czynsz w wysokości (...) miesięcznie, powiększony o właściwą stawkę podatku od towarów i usług. Czynsz najmu płatny jest z dołu, w terminie czternastu dni od daty otrzymania faktury VAT, przelewem bankowym na rachunek bankowy Wynajmującego wskazany na fakturze". Przez niedopatrzenie przez cały ten czas wynajmujący nie wystawiał faktur za najem,  firma (najemca) z kolei nie płaciła ustalonego czynszu, z uwagi na brak faktury. Czy w takiej sytuacji wynajmujący może wystawić fakturę z datą bieżącą za okres od lutego 2013 r. do chwili obecnej? A co w takim razie z podatkiem, który wynajmujący powinien odprowadzić do urzędu skarbowego? Czy zobowiązany jest skorygować deklaracje VAT-7 za te poprzednie okresy? – pyta czytelniczka.

Przepisy ustawy o VAT bardzo szczegółowo określają terminy wystawiania faktur. Są one różne dla różnych czynności. W przypadku świadczenia usług najmu, dzierżawy, leasingu i usług podobnych właściwym przepisem jest art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy o VAT >patrz ramka. Zgodnie z tym przepisem fakturę za czynsz najmu wynajmujący musi zawsze wystawiać przed terminem jego płatności. Zwykle termin ten określany jest w umowie lub na fakturze.

W sposób pośredni

W analizowanej sprawie termin płatności czynszu nie wynika w sposób bezpośredni z treści zawartej umowy najmu. Umowa nie zawiera bowiem zapisu, że np. czynsz będzie płatny do 25. dnia następnego miesiąca po miesiącu rozliczeniowym na podstawie wystawionej faktury". Z treści zawartej umowy termin ten wynika jedynie w sposób pośredni. Takim pośrednim sposobem określenia terminu płatności jest właśnie stwierdzenie zawarte w umowie: „Czynsz najmu płatny jest w terminie czternastu dni od daty otrzymania faktury VAT".

Biorąc zatem pod uwagę, że czynsz najmu wynajmujący powinien zawsze zafakturować przed terminem jego płatności (art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy o VAT) oraz to, że zawarta umowa stanowi, że czynsz najmu płatny jest w terminie czternastu dni od daty otrzymania faktury VAT, to w takiej sytuacji wynajmujący może wystawić fakturę z datą bieżącą za okres od lutego 2013 r. do chwili obecnej.

Co się zaś tyczy 23-proc. VAT, który wynajmujący powinien odprowadzić do urzędu skarbowego doliczonej do kwoty ustalonego czynszu, to należy go zadeklarować w całości (czyli za okres od lutego 2013 r. do chwili obecnej) w deklaracji VAT-7 w terminie wystawienia faktury, np. w grudniu 2014 r.

Bez poprawek

Oznacza to w konsekwencji, że wynajmujący nie jest zobowiązany korygować deklaracji VAT-7 za poprzednie okresy, czyli za miesiące wykonywania tych usług. Wynika to z art. 19a ust. 5 pkt 4 oraz ust. 7 ustawy o VAT. Przepisy te dotyczą szczególnej daty powstania obowiązku podatkowego od najmu, uzależnionej jedynie od terminu wystawienia faktury, który nie jest późniejszy niż termin płatności czynszu >patrz ramka.

Korekty deklaracji VAT-7 za poprzednie okresy rozliczeniowe byłyby konieczne tylko wówczas, gdyby czynsz najmu był określony w sposób bezpośredni, czyli z dokładnym wskazaniem daty płatności. Taka korekta byłaby również konieczna, gdyby obowiązek podatkowy od najmu był uzależniony od terminu świadczenia (tj. według zasad ogólnych). A jest przecież uzależniony od terminu wystawienia faktury wyprzedzającego termin płatności czynszu (tj. według zasad szczególnych).

Skoro zatem przez prawie dwa lata nie było ustalonego terminu płatności czynszu (z powodu braku wystawienia faktury), to w ogóle nie mógł powstać obowiązek podatkowy.

Przypomnijmy na marginesie, że zgodnie z art. 62 ust. 2 dyrektywy unijnej 2006/112/UE (w polskich przepisach nie ma takiej definicji) „obowiązek podatkowy VAT" jest to moment, gdy organ podatkowy staje się z mocy prawa uprawniony do żądania zapłaty VAT od osoby zobowiązanej do jego uiszczenia.

—Elżbieta Rogala, niezależny ekspert i wykładowca VAT, www.elzbietarogala.pl

Co mówią przepisy ustawy o VAT

Zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4 i ust. 7 ustawy o VAT obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury z tytułu najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze. W przypadkach, o których mowa w ust. 5 pkt 3 i 4, gdy podatnik nie wystawił faktury lub wystawił ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminów wystawienia faktury określonych w art. 106i ust. 3 i 4, a w przypadku, gdy nie określono takiego terminu – z chwilą upływu terminu płatności. Zgodnie natomiast z art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy o VAT fakturę wystawia się nie później niż z upływem terminu płatności – w przypadku, o którym mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4.

WNIOSEK

Jeżeli w umowie najmu znajduje się zapis, że czynsz najmu płatny jest w terminie 14 dni od daty otrzymania faktury VAT, to wynajmujący może z datą bieżącą wystawić najemcy fakturę za czynsz należny za okres od lutego 2013 r. do chwili obecnej. W terminie wystawienia faktury rozliczy także cały VAT należny urzędowi skarbowemu. Tym samym nie będzie musiał robić korekt deklaracji VAT-7 za poprzednie okresy.

Nieruchomości
Odszkodowanie dla Agnes Trawny za ziemię na Mazurach. Będzie apelacja
Materiał Promocyjny
Tajniki oszczędnościowych obligacji skarbowych. Możliwości na różne potrzeby
Sądy i trybunały
Wierzyciel powinien sprawdzić, czy dłużnik jeszcze żyje
Za granicą
Polacy niewpuszczeni na obchody wyzwolenia obozu w Ravensbrück
Sfera Budżetowa
Setki milionów dla TVP po cichu. Posłowie w Komisji Finansów Publicznych zdecydowali
Zawody prawnicze
Prokuratura Krajowa podjęła kolejne działania ws. Ewy Wrzosek