Kupił mieszkanie z dożywotnikiem. Niska cena nie obniży PIT

Jeśli podatnik wie, że kupił mieszkanie z dożywotnią służebnością, to nie może tym tłumaczyć jego zaniżonej wartości przy sprzedaży

Publikacja: 05.03.2024 17:56

Kupił mieszkanie z dożywotnikiem. Niska cena nie obniży PIT

Foto: Adobe Stock

Czasami, żeby szybko sprzedać mieszkanie czy dom, a nawet w ogóle znaleźć chętnego nabywcę, trzeba zaproponować bardzo atrakcyjną cenę. To oznacza jednak duże ryzyko, że transakcja trafi na celownik fiskusa. I nie każde tłumaczenie przekona, że istniały obiektywne powody zaniżenia wartości transakcji. Potwierdza to wtorkowy wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Sprzedaż mieszkania z dożywociem

Sprawa dotyczyła PIT za 2014 r., a powodem jego zakwestionowania przez fiskusa była sprzedaż mieszkania. Z ustaleń urzędników wynikało, że podatnik w 2014 r. sprzedał m.in. mieszkanie kupione w 2011 r. Od końca roku jego nabycia do odpłatnego zbycia nie minęło pięć lat, transakcja co do zasady podlegała więc PIT. Podatnik szybko trafił na celownik fiskusa, bo okazało się, że lokum sprzedał za 50 tys. zł.

Poproszony o wyjaśnienie, tłumaczył, że tak niska cena wynika ze skomplikowanego stanu faktycznego i prawnego. Mieszkanie zakupił, nie wiedząc o ustanowieniu przez ówczesnego właściciela dożywotniej i nieodpłatnej służebności osobistej mieszkania na rzecz syna. Podatnik wskazał, że próbował doprowadzić do eksmisji dożywotnika, ale bezskutecznie.

Czytaj więcej

Tani dom to nie zawsze dobry interes

Fiskus zasięgnął opinii biegłego. Ten wartość rynkową feralnego mieszka bez obciążenia służebnością wyliczył na prawie 370 tys. zł, a z dożywociem – na 142 tys. zł. I tak, fiskus zażądał dopłaty ponad 50 tys. zł PIT. Zauważył, że zgodnie z ustawą o PIT sporną wartość rynkową określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Niemniej, zdaniem fiskusa czynnikami modyfikującymi cenę rynkową nie są czynniki prawne, tj. nieodnoszące się do właściwości fizycznych.

Podatnik skierował sprawę do sądu i najpierw wygrał. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku uznał, że czynnikami modyfikującymi cenę rynkową są także te stricte prawne.

Czytaj więcej

PIT: umowa dożywocia jak sprzedaż nieruchomości

Dożywocie nie obniży PIT przy sprzedaży

Inaczej sprawę ocenił jednak NSA. Nie kwestionował, że zgodnie z jego orzecznictwem wady fizyczne nieruchomości, np. zły stan techniczny, mogą mieć wpływ na modyfikację ceny rynkowej. Nie przesądził jednak, czy takim czynnikiem mogą być wady prawne nieruchomości.

Jak bowiem zauważyła sędzia NSA Małgorzata Wolf-Kalamala, w spornej sprawie podatnik wiedział, że kupuje mieszkanie obciążone dożywociem. Ten fakt został ujawniony m.in. w akcie notarialnym. A skoro kupił takie mieszkanie i sprzedał je z dożywociem, to w jego stanie prawnym nic się nie zmieniło. Ponadto transakcje odbywały się w powiązaniach rodzinnych. W tej sytuacji NSA przyznał rację fiskusowi. Jeśli bowiem podatnik wiedział o dożywociu, to nie może się nim zasłaniać przy sprzedaży po zaniżonej cenie. Wyrok jest prawomocny.

Sygnatura akt: II FSK 688/21 

Robert 
Krasnodębski


radca prawny, doradca podatkowy

 Podatnicy, który sprzedają mieszkanie czy dom, muszą się liczyć z tym, że fiskus ma prawo zweryfikować cenę jego zbycia. Wartość nieruchomości ma bowiem znaczenie dla wysokości podatku od czynności cywilnoprawnych, a także PIT, gdy odpłatne zbycie podlega opodatkowaniu. Zaniżanie wartości nieruchomości, aby zminimalizować ciężar podatkowy, to duże ryzyko. Zwłaszcza że fiskus z automatu otrzymuje do wglądu wszystkie akty notarialne, które są wymaganą formą umowy przy obrocie nieruchomościami. Niemniej, jeśli istnieją obiektywne okoliczności, które uzasadniają niższą niż rynkowa cenę, nie ma absolutnie powodu, aby obawa przed fiskusem zmuszała nabywcę do jej sztucznego podwyższenia. Warto tylko pamiętać, że jeśli np. mieszkanie jest w złym stanie, wymaga remontu, ma jakieś poważne wady fizyczne, to warto to udokumentować. Szczególnie gdy wartość nieruchomości między nabyciem a zbyciem w krótkim czasie uległa istotnemu obniżeniu. Teoretycznie to samo odnosi się do tzw. wad prawnych. Jednak w przypadku zbycia mieszkania nabytego uprzednio już z ustanowionym dożywociem podatnikowi trudno będzie udowodnić, że różnica w cenie zakupu i sprzedaży wynika z faktu, że w momencie nabycia nie wiedział o istotnych obciążeniach prawnych. Dożywocie podlega bowiem wpisowi do księgi wieczystej i ciąży na nieruchomości, czyli dotyczy każdego właściciela. I wyrok NSA to potwierdza.

Czasami, żeby szybko sprzedać mieszkanie czy dom, a nawet w ogóle znaleźć chętnego nabywcę, trzeba zaproponować bardzo atrakcyjną cenę. To oznacza jednak duże ryzyko, że transakcja trafi na celownik fiskusa. I nie każde tłumaczenie przekona, że istniały obiektywne powody zaniżenia wartości transakcji. Potwierdza to wtorkowy wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Sprzedaż mieszkania z dożywociem

Pozostało 92% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Trybunał: nabyli działkę bez zgody ministra, umowa nieważna
Materiał Promocyjny
Wykup samochodu z leasingu – co warto wiedzieć?
Praca, Emerytury i renty
Czy każdy górnik może mieć górniczą emeryturę? Ważny wyrok SN
Prawo karne
Kłopoty żony Macieja Wąsika. "To represje"
Sądy i trybunały
Czy frankowicze doczekają się uchwały Sądu Najwyższego?
Materiał Promocyjny
Jak kupić oszczędnościowe obligacje skarbowe? Sposobów jest kilka
Sądy i trybunały
Łukasz Piebiak wraca do sądu. Afera hejterska nadal nierozliczona