Choć mówi się, że z rodziną najlepiej wychodzi się na zdjęciu, w czasach szalejących stóp procentowych i topniejących zdolności kredytowych wsparcie najbliższych może być jedyną drogą do wymarzonego domu czy mieszkania. Ratowanie się pożyczką czy darowizną w takim przypadku to opcja, która jest bardzo opłacalna także podatkowo.

Może być prezent...

Darowizny w Polsce co do zasady podlegają rozliczeniu z fiskusem. W grę wchodzi podatek od spadków i darowizn. Od wielu lat przepływ majątku w najbliższej rodzinie nie podlega opodatkowaniu, bo jest nielimitowane zwolnienie. Ale żeby z niego skorzystać, trzeba spełnić kilka warunków.

Pierwszy jest konsekwencją tego, że to, ile podatku od spadków i darowizn dostaje fiskus, zależy od tego, między jakimi osobami dochodzi do przepływu majątku. Ustawodawca dzieli podatników na trzy grupy podatkowe, a im mniej więzów krwi czy powinowactwa, tym więcej daniny. Do tego dochodzi specjalna zerowa grupa, czyli ścisły krąg osób, które mają prawo do pełnego zwolnienia podatkowego. To: małżonek, zstępni (dzieci, wnuki itd.), wstępni (rodzice, dziadkowie itd.), pasierb, rodzeństwo, ojczym i macocha. Na liście nie ma: zięcia, synowej i teściów, którzy obok osób z zerowej grupy są zaliczani do grupy I.

Muszą wziąć to pod uwagę zwłaszcza rodzice, którzy chcą obwarować swe dorosłe dzieci. Darowanie pieniędzy np. i córce, i zięciowi jest gorszą opcją, bo z pełnej ulgi skorzysta tylko córka. Zięć będzie musiał się rozliczyć według zasad dla I grupy podatkowej. Lepszą opcją jest podarowanie całej kwoty dziecku, które może podarować część małżonkowi. Wtedy obie darowizny będą mieściły się w zerowej grupie.

Kolejne dwie bardzo istotne rzeczy to zgłoszenie nabycia i udokumentowanie. Na zgłoszenie darowizny fiskusowi obdarowany ma sześć miesięcy od powstania obowiązku podatkowego. Przy nabyciu w drodze darowizny powstaje on z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, a w razie zawarcia umowy bez zachowania tej formy – z chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia. To rozróżnienie wynika z tego, że zgodnie z kodeksem cywilnym co do zasady umowa darowizny powinna być zawarta przed notariuszem. Ustawodawca przewidział tu jednak pewną furtkę, tzw. konwalidację. Umowa darowizny bez aktu notarialnego staje się ważna, jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione. Jeśli umowa była ustna czy zwykła pisemna, termin na zgłoszenie jej fiskusowi będzie liczony do przelania środków. Zgłaszać darowizny nie trzeba, gdy nabycie następuje na podstawie aktu notarialnego oraz gdy nie przekracza kwoty wolnej dla I grupy podatkowej, tj. 9637 zł – limit dotyczy tej samej osoby i okresu pięciu lat. Podatnicy muszą pamiętać, że termin w tym przypadku ma charakter materialny, czyli nie można go przywrócić, bez względu na to, jak ważny byłby powód opóźnienia.

Czytaj więcej

Mieszkanie dla dziecka: spłacanie rat przez rodziców nie jest darowizną

Do zgłoszenia służy specjalny formularz SD-Z2 i choć orzecznictwo dopuszcza też inne formy, lepiej skorzystać z oficjalnego druku.

Ponadto, warunkiem pełnego zwolnienia przy darowiźnie pieniędzy – powyżej 9637 zł – zasadniczo jest udokumentowanie jej otrzymania dowodem przekazania na rachunek płatniczy nabywcy czy inny w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej lub przekazem pocztowym. I choć orzecznictwo w tym zakresie jest coraz korzystniejsze dla podatników, najlepszą opcją, żeby fiskus nie miał się zupełnie do czego przyczepić, jest przelew – ewentualnie przekaz – z konta (od) darczyńcy na konto (do) obdarowanego.

...albo pożyczka

Drugą opcją zdobycia środków na wymarzone lokum jest pożyczka, która zasadniczo podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 0,5 proc. Jednak do pożyczek w zerowej grupie z podatku od spadków i darowizn obowiązuje również pełne zwolnienie, tj. także kwot powyżej 9637 zł. Niemniej i tu żeby skorzystać z preferencji, konieczne jest złożenie deklaracji PCC w terminie 14 dni od dokonania czynności, z wyjątkiem umów w formie aktu notarialnego. Do tego – jak przy darowiźnie – niezbędne jest odpowiednie udokumentowanie np. przelewem.

Unikanie formalności i liczenie na to, że pożyczka czy darowizna zostanie w rodzinie, jest bardzo ryzykowne. Kupno własnego M to kosztowna operacja, a akty notarialne o nabyciu nieruchomości trafiają do fiskusa z urzędu. Zatem może się on zainteresować, skąd nabywca miał pieniądze. Jeśli uzna, że nie mógł na nie zarobić, może wszcząć postępowanie o tzw. nieujawnione źródła zagrożone 75 proc. PIT. Jeśli wtedy podatnik zasłoni się niezgłoszoną i nierozliczoną z fiskusem darowizną czy pożyczką, zostanie ukarany 20-proc. stawką podatku od darowizny lub PCC.

Przy czym sankcyjna stawka PCC ma zastosowanie do pożyczkobiorców z zerowej grupy, którzy nie spełnią warunku udokumentowania jej przelewem czy przekazem.