W czasie pandemii część firm z sektora budowlanego miała problem z terminową realizacją umów. W efekcie konieczna była wypłata klientom odszkodowań. Okazuje się, że w wielu przypadkach osoba, która otrzymała rekompensatę od dewelopera, będzie musiała podzielić się nią z fiskusem.
Czytaj więcej
Rekompensata za utratę wartości mieszkania, pod oknami którego powstał duży budynek, jest dla właściciela przychodem. Zapłaci nawet 32 proc. PIT.
Przykładem może być podatnik, który miał podpisać umowę przenoszącą własność mieszkania na początku 2020 r., jednak termin realizacji inwestycji opóźnił się o dziewięć miesięcy. Podatnik otrzymał od dewelopera ponad 9 tys. zł odszkodowania, na początku zaś 2021 r. formularz PIT-11, w którym kwota ta wykazana została jako przychód z tytułu „inne źródła".
Podstawą naliczenia rekompensaty był zapis z umowy deweloperskiej. Strony ustaliły, że przypadku zwłoki dewelopera w wyznaczeniu terminu odbioru oraz nieprzeniesienia na nabywcę prawa do lokalu w terminie, nabywcy przysługuje kara umowna w wysokości odpowiadającej odsetkom ustawowym od łącznej ceny sprzedaży, naliczana za każdy dzień zwłoki.
Podatnik wystąpił o interpretację, by zyskać potwierdzenie, że świadczenie nie stanowi dla niego przychodu podlegającego opodatkowaniu PIT.
Warunki zwolnienia
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał jednak jego stanowisko za nieprawidłowe (interpretacja nr 0113-KDIPT2-1.4011.498. 2021.2.MM).
Stwierdził, że właścicielowi nie przysługuje zwolnienie z podatku określone w art. 21 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Przepis ten mówi, że aby wypłacone zadośćuczynienie czy odszkodowanie było zwolnione z PIT, muszą zostać spełnione łącznie dwa warunki: jego wysokość lub zasady ustalania muszą wynikać z przepisów odrębnych ustaw, a podstawą jego przyznania nie może być zawarta umowa lub ugoda pozasądowa. W przypadku wnioskodawcy warunki te nie zostały spełnione. Przyznane mu odszkodowanie nie wynika z przepisów odrębnych ustaw ani rozporządzeń.
„Kwota została wypłacona na podstawie zawartej umowy (porozumienia między stronami), tj. deweloperem i wnioskodawcą. Wyklucza to zatem zastosowanie zwolnienia" – orzekł dyrektor KIS. W konsekwencji otrzymanie świadczenia skutkuje powstaniem przychodu z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 i art. 20 ust. 1 ustawy o PIT. Podatnik musi wykazać odszkodowanie w zeznaniu rocznym.
Sprawdzona, pogłębiona i kompleksowa wiedza dla MŚP
Jak zauważa Mateusz Sudowski, adwokat w Kancelarii Adwokackiej Jarosława Klimonta, interpretacja może wydawać się kontrowersyjna z punktu widzenia czysto ludzkiej oceny sytuacji związanej z otrzymaniem kary umownej. Jednak z punktu widzenia obowiązujących przepisów prawa nie budzi wątpliwości.
– Ugruntowanym jest bowiem stanowisko, iż otrzymanie środków z tytułu kar umownych stanowi przychód z tzw. „innych źródeł". Nie budzi to wątpliwości, jeżeli chodzi o uwzględnianie kar umownych jako przychodu podlegającego opodatkowaniu, chociażby odnośnie do przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Dlatego przedstawiona w interpretacji wykładnia przepisów prawa nie dziwi – mówi mec. Sudowski.
Dodaje, że nie doszłoby do podobnej sytuacji, gdyby strony ustaliły pomiędzy sobą inne rozwiązanie problemu nieterminowego oddania lokalu, np. obniżenie ceny mieszkania w miejsce zapłaty kary umownej. Zauważa też, że nie każda kara umowna może stanowić dla przedsiębiorcy koszt podatkowy.
Problem z ulgą mieszkaniową
Opóźnienia na budowie mogą też prowadzić do innych problemów. Nieterminowe zakończenie inwestycji sprawia, że podatnikom trudno jest spełnić wymogi ulgi mieszkaniowej. Przypomnijmy, że osoby sprzedające nieruchomość przed upływem pięciu lat mogą uniknąć podatku, jeśli przeznaczą pieniądze na własne cele mieszkaniowe. Wcześniej miały dwa lata, by za pieniądze ze sprzedaży „starej" nieruchomości kupić nową. Od 1 stycznia 2019 r. termin ten został wydłużony do trzech lat. Jednak warunkiem skorzystania z preferencji jest przeniesienie własności.
Jak mówi Mateusz Sudowski, obecne brzmienie przepisów dotyczących ulgi mieszkaniowej umożliwia jej zastosowanie jedynie, kiedy środki pochodzące ze sprzedaży nieruchomości zostaną wydatkowane na umowę deweloperską i w terminie ustawowym (trzyletnim od końca roku, w którym doszło do zbycia nieruchomości) dojdzie do definitywnego nabycia praw do budynku bądź lokalu objętego umową. – Jeśli w wyniku opóźnienia ze strony dewelopera w terminie nie dojdzie do przeniesienia własności lokalu czy nieruchomości, podatnik nie będzie mógł skorzystać z prawa do ulgi mieszkaniowej. –wyjaśnia mec. Sudowski.
