Jak nie zapłacić podatku od sprzedaży domu lub mieszkania

Podstawowym warunkiem skorzystania z tej ulgi jest [b]zakup mieszkania między 1 stycznia 2007 r. a 31 grudnia 2008 r.[/b] Nie ma zaś znaczenia, kiedy nastąpi sprzedaż. To [b]data zakupu decyduje, jakie przepisy będą obowiązywać.[/b]

Jeśli więc ktoś sprzedaje w 2009 r. lokal, który kupił w 2007 r., musi zastosować przepisy obowiązujące w 2007 r.

Sprzedając mieszkanie nabyte w latach 2007 – 2008, płacimy co do zasady 19 proc. PIT od uzyskanego dochodu. Możemy więc odliczyć koszty uzyskania przychodu, czyli np. cenę zakupu lokalu. By nie zapłacić w ogóle podatku, wystarczy skorzystać z ulgi meldunkowej. Należy jednak spełnić trzy przesłanki:

- być zameldowanym w tym mieszkaniu na pobyt stały co najmniej 12 miesięcy,

- mieć akt własności lokalu lub własnościowe prawo do lokalu spółdzielczego,

- złożyć stosowne oświadczenie w urzędzie skarbowym.

Przepisy nie określają, w jakim dokładnie okresie należy być zameldowanym. Wystarczy więc co najmniej roczny meldunek w poprzednich latach. Co więcej, jeśli ktoś kupił lub dostał mieszkanie pod koniec 2008 r., też może skorzystać z ulgi, jeżeli zamelduje się w nim i wstrzyma ze sprzedażą co najmniej rok. Zameldować może się nawet na początku 2009 r.

[ramka][b]Przykład 1[/b]

Pani Dorota dostała mieszkanie od rodziców w grudniu 2008 r. Była zameldowana w tym lokalu w latach 1980 – 2000, kiedy jeszcze mieszkała w nim z rodzicami, dzięki czemu przysługuje jej prawo do ulgi. Jeśli nawet pani Dorota sprzeda lokal w styczniu 2009 r., nie meldując się w nim ponownie, będzie mogła skorzystać z ulgi i nie zapłaci podatku.[/ramka]

[ramka][b]Przykład 2[/b] Pan Leszek kupił mieszkanie od dewelopera w grudniu 2008 r. Zameldował się w nim na początku stycznia 2009 r. Jeśli chce je sprzedać bez podatku, musi poczekać co najmniej rok. W lutym 2010 r. już będzie mógł skorzystać z ulgi meldunkowej.[/ramka]

[b]Uwaga! Mieszkanie kupione w 2008 r. będzie można sprzedać bez podatku w 2014 r., nie spełniając żadnych dodatkowych warunków.[/b] Nie zmienia się bowiem zasada, zgodnie z którą nieruchomość można sprzedać bez podatku po pięciu latach od jej nabycia. Czas ten liczy się [b]od końca roku, w którym nastąpił zakup.[/b] Dla nieruchomości nabytych w 2008 r. termin ten upływa z końcem 2013 r. W 2008 r. można bez podatku sprzedać mieszkanie nabyte w 2002 r.

Jak rozliczyć sprzedaż nieruchomości nabytych w latach 2007 – 2008? Najłatwiej przedstawić to na przykładach.

[ramka][b]Przykład 3[/b]

Pan Piotr kupił mieszkanie w 2007 r., a sprzedał w 2008 r. Nie był w nim zameldowany, zapłaci więc 19 proc. podatku od dochodu, czyli odliczy koszty nabycia.

Jak obliczyć podatek? Pan Piotr nabył lokal za 300 tys. zł, a sprzedał za 500 tys. zł. Podatek w tym wypadku wynosi 19 proc. dochodu. Najpierw należy obliczyć dochód, odejmując od przychodu koszty jego uzyskania: 500 tys. – 300 tys. zł = 200 tys. zł.

Teraz obliczamy podatek:

200 tys. zł x 19 proc. = 38 tys. zł.

Pan Piotr zapłaci więc 38 tys. zł podatku.

Podatek ze sprzedaży lokalu nabytego po 1 stycznia 2007 r. wykazuje się w zeznaniu rocznym PIT-36, PIT-36L lub PIT-38 (w zależności od rodzaju pozostałych osiąganych dochodów) składanym do 30 kwietnia następnego roku po roku podatkowym. Pan Piotr sprzedał mieszkanie w 2008 r., na złożenie zeznania ma więc czas do 30 kwietnia 2009 r[/ramka].

[ramka][b]Przykład 4[/b]

Pan Adam kupił mieszkanie w kwietniu 2007 r., a sprzedał w listopadzie 2008 r. Był zameldowany tam przez 18 miesięcy. Dzięki temu może skorzystać z ulgi meldunkowej i nie zapłaci w ogóle podatku.Na złożenie druku PIT-36, PIT-36L lub PIT-38 ma czas do 30 kwietnia 2009 r. W tym samym terminie musi złożyć w urzędzie skarbowym oświadczenie, że był zameldowany w zbywanym lokalu przez co najmniej 12 miesięcy. Przepisy nie przewidują do tego odrębnego druku. Musi więc napisać takie oświadczenie sam.[/ramka]

Przypomnijmy, że [b]zupełnie inne regulacje dotyczą sprzedaży mieszkań, które zostały nabyte przed końcem 2006 r.[/b] Tu także obowiązuje zasada, że liczy się data nabycia nieruchomości. Jeśli więc ktoś chce w 2009 r. sprzedać lokal kupiony np. w 2006 r., to stosuje przepisy obowiązujące w 2006 r. Zapłaci więc 10 proc. podatku od przychodu bez odliczania kosztów zakupu. Osoba sprzedająca mieszkanie musi się rozliczyć z urzędem skarbowym w ciągu 14 dni od sprzedaży.

Do końca 2006 r. obowiązywała też inna ulga dająca prawo do zwolnienia z podatku. Warunkiem było przeznaczenie przychodu na własne cele mieszkaniowe, np. zakup domu, mieszkania czy gruntu pod budowę, ale wyłącznie na terytorium kraju. By skorzystać z tej ulgi, trzeba w ciągu 14 dni od sprzedaży złożyć oświadczenie w urzędzie skarbowym, że w ciągu dwóch lat zamierzamy wydać pieniądze na cele mieszkaniowe. Na te cele trzeba przeznaczyć wszystkie pieniądze ze sprzedaży. Jeśli ktoś wyda na ten cel np. tylko połowę przychodu – od pozostałej kwoty będzie musiał zapłacić podatek wraz z odsetkami.

Jak rozliczyć sprzedaż nieruchomości nabytych do końca 2006 r.?

[ramka][b]Przykład 5[/b]

Pan Jan kupił mieszkanie w 2005 r., chce je sprzedać w 2009 r. Będzie musiał zastosować zasady obowiązujące do 31 grudnia 2006 r. Zapłaci więc 10 proc. podatku od przychodu. Oznacza to, że nie odliczy kosztów nabycia lokalu.

Jak obliczyć podatek? Pan Jan kupił mieszkanie za 200 tys. zł, ze sprzedaży chce uzyskać 300 tys. zł. Powinien więc zapłacić podatek od przychodu, czyli od 300 tys. zł. Będzie to 30 tys. zł (300 tys. zł x 10 proc. = 30 tys. zł).

Pan Jan sprzedaje nieruchomość nabytą w 2005 r., musi wykazać tę transakcję w zeznaniu PIT-23. Trzeba je złożyć w ciągu 14 dni od sprzedaży do urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania. W tym samym terminie należy wpłacić podatek na rachunek urzędu.[/ramka]

[ramka][b]Przykład 6[/b]

Pan Stefan kupił mieszkanie w 2005 r., sprzeda je w 2009 r. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży zamierza przeznaczyć za zakup działki budowlanej. Dzięki temu nie będzie musiał płacić podatku od przychodu ze sprzedaży.

Pan Stefan musi więc złożyć do urzędu skarbowego PIT-23 oraz specjalne oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości nabytej w 2005 r. przeznaczy w ciągu dwóch lat na zakup gruntu. Takie oświadczenie będzie musiał napisać sam, ponieważ przepisy nie przewidują w tym celu specjalnego druku podatkowego.[/ramka]

[ramka][b]Komentuje Aleksandra Kosonowska, starszy konsultant w Accreo Taxand[/b]