Ryczałt od najmu jest prosty, ale coraz mniej opłacalny

Podatnicy, którzy wybierają opłacanie podatku od najmu w sposób zryczałtowany, rozliczają się według dwóch stawek podatkowych. Przychody do kwoty stanowiącej równowartość 4000 euro opodatkowane są według 8,5-proc. stawki. Od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt wynosi aż 20 proc.

Limit w euro przeliczany jest według kursu z 1 października poprzedniego roku. Był on wtedy znacznie niższy niż obecnie.

W efekcie w 2009 r. próg przychodów, od którego trzeba naliczać wyższy podatek, wynosi tylko 13 510 zł. To znaczy, że przekroczy go nawet osoba, która wynajmuje swoje mieszkanie za 1150 zł miesięcznie (wtedy roczny przychód to 13 800 zł). Nie jest to dużo. Warto bowiem pamiętać, że przy opłacaniu podatku w formie ryczałtu właściciel mieszkania nie może uwzględniać żadnych kosztów. [b]Podatek musi bowiem płacić od przychodów i nie uniknie go, nawet jeśli się okaże, że w danym miesiącu koszty związane z utrzymaniem mieszkania są wyższe niż otrzymany czynsz.[/b]

Właściciele mieszkań powinni więc policzyć, czy opłacanie podatku na zasadach ogólnych nie będzie dla nich bardziej opłacalne. Przemawia za tym m.in. dużo korzystniejsza niż w latach ubiegłych skala podatkowa.

W analizie tej należy wziąć pod uwagę kilka czynników: wysokość przychodów z najmu i kosztów z nimi związanych oraz inne dochody opodatkowane na zasadach ogólnych.

[srodtytul]Odsetki od kredytów[/srodtytul]

Jednym z wydatków, które mogą znacznie zmniejszyć dochód z najmu, są odsetki od kredytu na zakup wynajmowanej nieruchomości. Problemem ich rozliczania zajmował się [b]Trzeci Urząd Skarbowy Warszawa-Śródmieście w interpretacji z 17 września 2007 r. (nr 1449/1CG/415-28/07/i-39/AS).[/b]

Podatnik, który zwrócił się z pytaniem, kupił w celach inwestycyjnych trzy nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem. Ich nabycie zostało sfinansowane kredytem bankowym. Mieszkania zostały wynajęte. Właściciel rozlicza się z podatku dochodowego od przychodów z najmu na zasadach ogólnych.

W takiej sytuacji urząd uznał, że odsetki zapłacone do dnia przekazania mieszkania do używania zwiększą jego wartość początkową. Nie mogą więc zostać zaliczone bezpośrednio do kosztów. Staną się nim dopiero jako odpisy amortyzacyjne. Natomiast odsetki zapłacone później właściciel lokali może od razu zaliczać do kosztów uzyskania przychodów.

[srodtytul]Odpisy amortyzacyjne[/srodtytul]

Właściciel nieruchomości może także zaliczyć do kosztów jej amortyzację. W tym celu musi przede wszystkim ustalić jej wartość początkową, czyli kwotę, od której będą naliczane odpisy umorzeniowe. Najprostsza sytuacja jest w wypadku kupna mieszkania czy innego budynku. Wtedy amortyzację nalicza się od ceny nabycia. W razie wybudowania nieruchomości we własnym zakresie jest to koszt wytworzenia. Jeśli nieruchomość została nabyta w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, trzeba ustalić wartość rynkową z dnia nabycia (chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości).

Jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu, to wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia.

[b]Gdy podatnik nie może ustalić kosztu wytworzenia, wartość początkową środków trwałych ustala się w wysokości określonej z uwzględnieniem cen rynkowych przez biegłego[/b] powołanego przez podatnika.

[srodtytul]Możliwe uproszczenia[/srodtytul]

Podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

Podstawowa stawka amortyzacyjna dla budynków mieszkalnych wynosi 1,5 proc., a dla pozostałych jest to 2,5 proc. W pewnych sytuacjach podatnik może skrócić okres amortyzacji, korzystając z rozwiązań przewidzianych dla używanych lub ulepszonych środków trwałych.

[srodtytul]Aranżacja wnętrz[/srodtytul]

Ciekawym problemem zajmował się [b]Pierwszy Mazowiecki Urząd Skarbowy w Warszawie. W piśmie z 10 września 2007 r. (nr 1471/DPR2/423-136/07/AB)[/b] zgodził się on, że prace aranżacyjne mogą być zaliczone bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów. Chodzi m.in. o montaż i demontaż ścianek (głównie kartonowo-gipsowych, czasem także innych ścianek modułowych), odświeżenie ścian, wymianę wykładziny podłogowej bądź zmianę wykładzin na panele (lub odwrotnie), zmianę układu instalacji technicznych, montaż zabudowy kuchennej itp.

Prace o charakterze remontu mogą więc zostać uwzględnione przy obliczaniu dochodów z najmu.

[ramka][b]Decyzja do 20 stycznia[/b]

O wyborze formy opodatkowania podatnicy muszą zdecydować do 20 stycznia. Jeśli nie zamierzają zmieniać zasad stosowanych w ubiegłym roku, to nie muszą informować o tym urzędu skarbowego. W tym samym terminie małżonkowie mogą zdecydować, że dochody będzie rozliczać tylko mąż lub żona. W tym celu muszą złożyć pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu z najmu przez jednego z nich. Możliwość ta dotyczy jednak tylko tych par małżeńskich, między którymi istnieje wspólność majątkowa. [/ramka]

[ramka][b]Nowi wynajmujący[/b]