PIT: jak uniknąć podatku po sprzedaży spadkowego mieszkania

W czerwcu 2012 zmarła moja matka i w drodze spadku nabyłam mieszkanie własnościowe. Czy sprzedając je w tym roku zapłacę podatek? Zameldowana byłam tam od roku 1998

– pisze czytelniczka.

Czytelniczka będzie musiała rozliczyć się z podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT), jeśli mieszkanie sprzeda przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nabyła spadek i nie zainwestuje otrzymanych pieniędzy w inną nieruchomość przeznaczoną na własne cele mieszkaniowe. W tym przypadku nie można bowiem zastosować tzw. ulgi meldunkowej. Ale po kolei.

Data nabycia decyduje o prawie do ulgi

Sprzedaż lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie, co do zasady rodzi obowiązek uiszczenia podatku. Zasady opodatkowania oraz ewentualne ulgi czy zwolnienia zależą natomiast od daty nabycia nieruchomości, a właściwie od przepisów podatkowych, które w tej dacie obowiązywały.

Tzw. ulga meldunkowa to zwolnienie z PIT przychodu ze sprzedaży mieszkania, które zostało nabyte między 1 stycznia 2007 a 31 grudnia 2008 r. Przy czym pamiętać należy, że chodzi o nabycie przez podatnika, a nie jego rodziców czy dziadków. Jeśli rodzic zostawił mieszkanie w spadku lub podarował dziecku, to dla dziecka datą nabycia będzie data otwarcia spadku (data śmierci rodzica) lub data sporządzenia aktu notarialnego darowizny. Warunkiem skorzystania z ulgi meldunkowej było zameldowanie podatnika w sprzedawanym domu lub mieszkaniu na stałe przez co najmniej 12 miesięcy, przy czym do okresu tego wlicza się zameldowanie zarówno przed 1 stycznia 2007 r., jak i przed datą nabycia nieruchomości.

Dziś ulgi meldunkowej już nie ma. W praktyce skorzystają z niej jeszcze osoby, które nabyły lokum w 2008 r. , a sprzedać je zamierzają do końca 2013 r. Czytelniczka nabyła własność mieszkania po mamie dopiero w 2012 r. Nie stosuje się do niej zatem przepisów o uldze meldunkowej i nie ma znaczenia, jak długo była zameldowana w mieszkaniu mamy.

Zamiast meldunku - inwestycja mieszkaniowa

Od 1 stycznia 2009 r. podatników obowiązują nowe zasady opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości i to one znajdą zastosowanie w przypadku czytelniczki. Nadal można zaczekać ze sprzedażą 5 lat, czyli - w tym konkretnym przypadku - przynajmniej do 1 stycznia 2018 r. ,  by uniknąć jakichkolwiek kontaktów z fiskusem.  Jeśli sprzedaż jednak musi ma nastąpić wcześniej, podatek rozliczyć trzeba. Wynosi on 19 %  dochodu, czyli faktycznego zarobku (dochód, czyli różnicę między ceną sprzedaży, a ceną nabycia można pomniejszyć dodatkowo np. o udokumentowane nakłady na remont). Termin zapłaty upływa z końcem kwietnia roku następującego po roku, w którym nastąpiła sprzedaż. Jeśli czytelniczka sprzeda mieszkanie jeszcze w 2012 r., to podatek musi rozliczyć do końca kwietnia 2013 r.

Od 1 stycznia 2009 r. można też skorzystać z nowego zwolnienia podatkowego, jeżeli dochód ze sprzedaży przeznaczony zostanie na inny cel mieszkaniowy.  Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT pieniądze trzeba wydać w ciągu dwóch lat od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż, a o zamiar skorzystania ze zwolnienia zadeklarować w urzędzie skarbowym do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym nieruchomość została sprzedana (PIT-39).

Nie wszystkie inwestycje w nieruchomości dają prawo do takiego zwolnienia. Można m.in. kupić nowe mieszkanie, dom, grunt budowlany, wyremontować, rozbudować, przebudować własny dom, spłacić kredyt mieszkaniowy lub refinansowy na spłatę kredytu mieszkaniowego. Natomiast inwestycje w dom letniskowy, działkę rekreacyjną, zakup lokum nie dla siebie, lecz dla dziecka - nie uprawniają do ulgi.

Jak obliczyć zwolnienie

Całkowite zwolnienie przysługuje, gdy cały dochód zostanie wydany na własny cel mieszkaniowy. Jeśli nie, to zwolnienie obejmie tylko tę część dochodu, która proporcjonalnie odpowiada udziałowi wydatków poniesionych w okresie dwóch lat w przychodach osiągniętych z odpłatnego zbycia.

Jak to wyliczyć? Oto wzór: