PIT: podatek od sprzedaży domu wybudowanego na gruncie otrzymanym w darowiźnie

Małżeństwo planuje sprzedaż zabudowanej nieruchomości, przy czym grunt, na którym powstała zabudowa nabyli w drodze darowizny w 2009 r., zaś środki na budowę pochodziły m.in. ze sprzedaży mieszkania nabytego w 2010 r. w drodze darowizny i z kredytu gotówkowego. Obie darowizny były nieopodatkowane, w pierwszej linii. Jak wyliczyć obecnie wysokość podatku od sprzedaży nieruchomości? – pyta czytelnik.

Opodatkowaniem przychodu ze sprzedaży prywatnych nieruchomości rządzą dwie podstawowe zasady:

- stosuje się takie przepisy podatkowe, które obowiązywały w dacie nabycia nieruchomości;

- nie ma podatku, jeśli zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat. Okres ten liczony jest od końca roku, w którym nastąpiło wybudowanie lub nabycie nieruchomości lub prawa.

Wszystko zależy od daty nabycia gruntu

Z listu wynika, że dom został wybudowany po nabyciu gruntu w drodze darowizny, czyli po 1 stycznia 2009 r. Do rozliczenia z fiskusem zysku ze sprzedaży gruntu i domu trzeba więc zastosować przepisy obowiązujące od 1 stycznia 2009 r. Nie ma znaczenia, że dom stanął na działce później – zasady opodatkowania nieruchomości nie zmieniły się od 1 stycznia 2009 r.

Nie wiemy jednak, kiedy małżonkowie chcą sprzedać nieruchomość i czy grunt, na którym stoi dom, jest ich własnością, czy też są jego użytkownikami wieczystymi. Ma to istotne znaczenie. W przypadku, gdyby grunt był  własnością podatników, okres 5 lat  uwalniający od obowiązku podatkowego, liczyłby się od daty nabycia gruntu, a nie wybudowania domu, który jest tylko częścią składową nieruchomości gruntowej.

Inaczej byłoby, gdyby przedmiotem sprzedaży był dom wybudowany na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie. Przedmiotem opodatkowania byłby wtedy zarówno dochód (przychód) z odpłatnego zbycia budynku, jak i ze zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu. W takiej sytuacji okres 5 lat trzeba liczyć oddzielnie dla prawa wieczystego użytkowania gruntu i dla wybudowanego budynku.

Przykład

W 2009 r. pani Karina otrzymała w darowiźnie od rodziców prawo użytkowania wieczystego działki budowlanej. W 2012 roku wybudowała na niej dom. W 2015 roku zamierza sprzedać nieruchomość. Okres 5 lat dla gruntu upływa z końcem 2014 r., a dla wybudowanego trzy lata później budynku – dopiero z końcem 2017 r.  Pani Karina powinna zatem zapłacić podatek od dochodu ze sprzedaży budynku. Zysk ze sprzedaży użytkowania wieczystego gruntu już nie będzie opodatkowany.

Koszty uzyskania przy darowiźnie

Podatek od sprzedaży prywatnej nieruchomości nabytej po 1 stycznia 2009 r. wynosi 19 proc. dochodu, czyli faktycznego zarobku. Od przychodu podatnik może odjąć koszty jego uzyskania, czyli udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia (wybudowania), powiększone o nakłady  (także udokumentowane), które zwiększyły wartość rzeczy lub praw majątkowych, a zostały poczynione przez podatnika.

Przykład

W 2009 r. pani Renata otrzymała od rodziców mieszkanie w darowiźnie, a rok później sprzedała je za 400 tys. zł. Nie zamierza korzystać z ulgi, więc musi zapłacić 19-proc. podatek dochodowy. Od przychodu może odliczyć koszty nabycia, czyli np. opłaty notarialne związane z umową darowizny - 5 tys. zł:

(400.000 – 5.000) x 19% =  395.000 x 19% = 75.050 zł

Poniesione koszty z tytułu nabycia lub wytworzenia nieruchomości są waloryzowane. Podlegają corocznemu podwyższeniu w stopniu odpowiadającemu wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego. Waloryzacja dokonywana jest od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie (wybudowanie), do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości.

Kosztem uzyskania przychodu mogą więc być wydatki związane opłaty związane z pozwoleniem budowę, wydatki na zakup materiałów budowlanych i robociznę ekipy budowlanej. Ich wysokość ustala się na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Sądy nie są jednomyślne w kwestii, czy do kosztów uzyskania można zaliczyć wydatki związane z kredytem bankowym zaciągniętym na nabycie nieruchomości lub budowę oraz odsetki od tego kredytu.

Warto też mieć świadomość, że przychodem, od którego odejmuje się koszty uzyskania, jest - zgodnie z art. 19 ustawy o PIT - wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, np. opłaty notarialne, prowizje pośrednika w handlu nieruchomościami, koszty wyceny rzeczoznawcy. Urząd skarbowy zakwestionuje natomiast próbę zaliczenia do kosztów takich wydatków jak zaległy podatek od nieruchomości czy renta planistyczna.

Ponieważ małżonkowie z listu czytelnika nabyli grunt w drodze darowizny, czyli nieodpłatnie, mogą – jako koszty uzyskania – uwzględnić tylko nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, a więc zwaloryzowane wydatki na budowę domu. Oczywiście udokumentowane fakturami, rachunkami. Gdyby darowizna była opodatkowana, mogliby zaliczyć do kosztów zapłacony podatek od spadków i darowizn, ale w tym przypadku obdarowani korzystali ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn.

Można sobie ulżyć dwa razy

W przypadku odpłatnego zbycia przed upływem pięciu lat nieruchomości nabytej po 1 stycznia 2009 r., podatnik ma prawo skorzystać ze zwolnienia podatkowego, jeśli pieniądze ze sprzedaży w całości lub w części wyda na własne cele mieszkaniowe. Musi to zrobić przed upływem 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.

O tym, że podatnik zamierza skorzystać z zwolnienia urząd skarbowy dowiaduje się z zeznania podatkowego PIT-39, które zbywca ma obowiązek złożyć do końca kwietnia roku następującego po roku, w którym doszło do sprzedaży. W zeznaniu trzeba po prostu  zaznaczyć odpowiedni kwadracik.

Zeznanie obejmuje dochody zwolnione z opodatkowania niezależnie od tego, czy wydatki na cele mieszkaniowe już zostały poniesione przed złożeniem zeznania, czy podatnik dopiero planuje je ponieść w ciągu 2 lat. Jeśli jednak dwa lata upłyną, a pieniądze nie zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe, podatnik utraci prawo do zwolnienia -  będzie musiał złożyć korektę deklaracji PIT-39 i zapłacić zaległy podatek wraz z odsetkami za zwłokę.

Do wydatków na własne cele mieszkaniowe zalicza się m.in. wydatki na: nabycie budynku mieszkalnego, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, a także na budowę, adaptację czy też remont własnego budynku mieszkalnego bądź lokalu mieszkalnego. Za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się też wydatki na spłatę kredytu wraz z odsetkami, w tym także tzw. kredytu refinansowego i konsolidacyjnego, zaciągniętych na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Nie ma przy tym znaczenia, czy kredyt został zaciągnięty na sprzedaną nieruchomość, czy na zupełnie inną inwestycję mieszkaniową. Ważne, by inwestycja służyła zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych, a kredyt został zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży. Zwolnieniem objęte są także wydatki na spłatę kredytu zaciągniętego przed 1 stycznia 2009 r.

Zwolnienie obejmie tylko tę część dochodu, która proporcjonalnie odpowiada udziałowi wydatków poniesionych na cel mieszkaniowy w przychodach osiągniętych z odpłatnego zbycia.

Do obliczenia dochodu zwolnionego można posłużyć się następującym wzorem:

Dochód zwolniony = (D x W) : P

gdzie

D

- dochód, czyli przychód minus koszty uzyskania,

W

– wydatki na nowe cele mieszkaniowe,

P

– przychód ze sprzedaży nieruchomości.