Jak liczyć podatek od powierzchni wspólnych

[b]Potwierdził to NSA w orzeczeniu z 13 stycznia 2010 r. (II FSK 750/09).[/b]

Spółka ustanowiła współwłasność budynku centrum handlowego, w którym następnie współwłaściciele wydzielili odrębne własności lokali.

Spółka jest właścicielem lokali i współwłaścicielem w odpowiedniej części ułamkowej niewyodrębnionych powierzchni przeznaczonych do wspólnego korzystania.

Zwróciła się do organu podatkowego o potwierdzenie, że jej udział w powierzchni wspólnej budynku powinien być obliczony, zgodnie z treścią art. 3 ust. 5 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=BE9090F0B1EFC71FBAB6C2FFDC8651DD?id=182297]ustawy o podatkach i opłatach lokalnych[/link], według proporcji, w jakiej powierzchnia wszystkich lokali spółki pozostaje w powierzchni użytkowej całego budynku.

Organ uznał, że stanowisko spółki nie jest właściwe i że obowiązek podatkowy ciąży na właścicielach lokali w zakresie wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku niestanowiącej przedmiotu współwłasności.

Zdaniem organu interpretacja spółki pozwalałaby na wyłączenie z opodatkowania części nieruchomości, a tym samym powodowałaby nierówne traktowanie podatników. Spółka wniosła skargę do WSA.

Sąd uznał, że uzasadnienie prawne interpretacji było wadliwe. Z brzmienia art. 3 ust. 5 ustawy o podatkach lokalnych wynika, że w mianowniku ułamka ustalającego obowiązek podatkowy znajduje się „powierzchnia użytkowa całego budynku”.

Organ nieprawidłowo zawęził obszar jedynie do powierzchni, która nie jest przedmiotem współwłasności, zwiększając tym samym obowiązek podatkowy spółki.

Mimo że spółka uzyskała korzystny dla siebie wyrok, wniosła skargę kasacyjną do NSA, wskazując, że WSA nie odniósł się do całości sprawy i nie przedstawił uzasadnienia prawnego wyroku.

NSA ją oddalił. Uznał, że uzasadnienie wyroku WSA jest wzorcowe, bo wskazuje istotę uchybienia w czynnościach organu oraz zawiera przedstawienie własnego stanowiska sądu. NSA podkreślił, że sąd nie może wykraczać poza ramy skargi przedstawionej przez podatnika.

[i]Autorka jest członkiem Zespołu Zarządzania Wiedzą Podatkową firmy Deloitte[/i]

[ramka][b]Mateusz Sudolski, konsultant w Dziale Doradztwa Podatkowego firmy Deloitte (biuro we Wrocławiu):[/b]

Art. 3 ust. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych stanowi, że jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku.

Z tego wniosek, że w budynkach, w których wyodrębniono własność lokali, możemy mieć do czynienia z „dwoma rodzajami” powierzchnia użytkowej, tj.

- powierzchnią wyodrębnionych lokali, z tytułu której podatnikami są ich właściciele a podstawę opodatkowania stanowi całkowita powierzchnia użytkowa danego lokalu oraz

- powierzchnią tzw. części wspólnych (stanowiących współwłasność), z tytułu której podatnikami są współwłaściciele, a podstawa opodatkowania ustalana jest przy zastosowaniu współczynnika, czyli stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku.

Z literalnego brzmienia przepisu wprost wynika, że w liczniku ułamka znajdzie się powierzchnia użytkowa poszczególnych lokali, natomiast w mianowniku powierzchnia użytkowa całego budynku, tzn. suma powierzchni wyodrębnionych lokali i części wspólnych.

W konsekwencji status właścicielski poszczególnych powierzchni (tj. czy są odrębnym przedmiotem odrębnej własności, czy też stanowią współwłasność) nie ma znaczenia dla ustalenia całkowitej powierzchni użytkowej budynku.

Reasumując, w przypadku nieruchomości będącej współwłasnością obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na współwłaścicielach. Natomiast w przypadku budynków, w których została wyodrębniona własność lokali, podatnikami są właściciele poszczególnych lokali, również z tytułu części wspólnej, jednak obowiązek podatkowy dla powierzchni stanowiących współwłasność ustalany jest według współczynnika.

Pamiętać należy, że przy ustalaniu współczynnika nie będą mieć zastosowania dane wynikające z aktu notarialnego określające ułamkowy udział we współwłasności.

Zostało to potwierdzone w literaturze przedmiotu. Jednak można spotkać się z poglądem, że ze względu na trudność w dostępie do informacji dotyczących powierzchni innych lokali podatek powinien być proporcjonalny wyłącznie do udziału w nieruchomości wspólnej, co można traktować jedynie jako postulat prawodawczy.

Jednocześnie należy się zgodzić z konkluzją organu podatkowego, że obecne przepisy pozwalają na nierówne traktowanie podatników. Bowiem w sytuacji gdy przedmiotem opodatkowania będzie budynek, w którym nie wyodrębniono własności lokali, podatnik będzie deklarował i opłacał podatek od całej jego powierzchni.