Nieruchomość wróci razem z hipoteką

Wtedy nieruchomość powraca do majątku upadłego z obciążeniem hipotecznym. Wierzyciel, którego należność została tą hipoteką zabezpieczona, może domagać się spłaty jego należności w postępowaniu upadłościowym.

Tak uznał Sąd Najwyższy w niedawnej uchwale (sygn. III CZP 134/08).

Wątpliwość prawna wyjaśniona w tej uchwale powstała na tle postępowania upadłościowego spółki z o.o. AGIB Euro-Invest. W październiku

1999 r. sprzedała ona notarialnie innej spółce z o.o. dwie nieruchomości, których łączna powierzchnia wynosiła prawie 7 tys. mkw.

W grudniu 1999 r. spółka będąca nabywcą zaciągnęła kredyt w jednym z niemieckich banków z przeznaczeniem na zapłatę za te nieruchomości. Dla zabezpieczenia długu ustanowiła na rzecz banku m.in. hipoteki na świeżo kupionych nieruchomościach.

We wrześniu 2000 r. sąd ogłosił upadłość poprzedniego właściciela – spółki AGIB Euro-Invest. Jej syndyk wystąpił, na podstawie art. 527 kodeksu cywilnego, o uznanie umowy sprzedaży wskazanych nieruchomości za bezskuteczne wobec masy upadłości. W wyroku z grudnia 2002 r. sąd uwzględnił to żądanie.

Dopiero w listopadzie 2006 r. starania syndyka o wydanie tych nieruchomości zakończył wyrok nakazujący nabywcy wydanie 9/10 udziału w prawach do gruntów.

Bank zgłosił swą wierzytelność zabezpieczoną hipoteką w kwocie stanowiącej równowartość prawie 27 mln zł wobec spółki AGIB Euro-Invest. Jednakże sędzia komisarz w postanowieniu z czerwca 2007 r. odmówił jej uznania. Przyjął bowiem, że w razie uznania czynności sprzedaży za bezskuteczną wobec masy upadłości przedmiot tej transakcji wchodzi do masy upadłości bez obciążeń, w tym także bez obciążenia w postaci hipoteki.

W sprzeciwie od tego postanowienia bank zarzucił naruszenie art. 150 § 2 prawa upadłościowego z 1934 r., które miało zastosowanie w tej sprawie (jego odpowiednikiem jest teraz art. 236 ust. 3 obowiązującego dziś prawa upadłościowego i naprawczego z 2003 r.). Pozwala on odpowiednio stosować przepis mówiący o zgłaszaniu sędziemu komisarzowi wierzytelności, w tym zabezpieczonych hipoteką, w stosunku do których upadły nie jest dłużnikiem osobistym. Jednakże sąd I instancji oddalił sprzeciw banku. Przyjął, że skoro bezskuteczna wobec masy upadłości jest umowa sprzedaży nieruchomości, to bezskuteczne wobec niej jest także ustanowienie hipoteki na tej nieruchomości.

Sąd II instancji uznał, że w sprawie tej występuje zagadnienie prawne, które powinien rozstrzygnąć Sąd Najwyższy. Stanowisko SN okazało się korzystne dla osoby, która uzyskała zabezpieczenie swej należności hipoteką. Stwierdził on, że w razie uznania na podstawie art. 527 k. c. za bezskuteczną wobec masy upadłości czynności prawnej zbycia nieruchomości pozostaje w mocy obciążenie nieruchomości hipoteką ustanowioną po dacie dokonania tej czynności.

Wierzyciel hipoteczny może żądać zaspokojenia swoich należności w postępowaniu upadłościowym stosownie do art. 204 § 1 pkt 2b prawa upadłościowego z 1934 r. W przepisie tym wymienia się “pozostałe należności zabezpieczone zastawem, hipoteką” itp., spłacane z masy upadłości w praktyce w trzeciej kolejności.

Zasadę ustaloną w przedstawionej tu uchwale odnieść trzeba także do obecnego prawa upadłościowego i naprawczego z 2003 r., które traktuje wierzytelności zabezpieczone hipoteką zasadniczo w sposób jeszcze korzystniejszy niż prawo upadłościowe z 1934 r. Przyznaje im w art. 345 tzw. prawo odrębności, które polega na tym, że należności te spłaca się z sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, niezależnie od kolejności zaspokajania długów upadłego wskazanej w art. 342.

Poza tym stan prawny istotny dla rozstrzygnięcia przyjętego w uchwale nie zmienił się. Nie zmieniły się też racje przemawiające za tym rozstrzygnięciem.