Lokal wyodrębniany z zabytku objęty pierwokupem gminy

Sąd Najwyższy w postanowieniu [b](sygnatura akt: II CSK 197/10I, 198/10 i 199/10)[/b] stwierdził, że pierwokup przysługuje gminie także w razie sprzedaży odrębnej własności lokalu znajdującego się w budynku objętym wpisem do rejestru jako otoczenie zabytku.

W sprawie chodzi o lokale użytkowe w obiekcie Centrum Handlowe Manufaktura w Łodzi. Centrum wchodzi w skład kompleksu rekreacyjno-handlowego na terenie dawnej fabryki Poznańskiego. Oprócz przebudowanych pofabrycznych budynków w skład kompleksu wchodzi galeria handlowa, która jest zupełnie nową konstrukcją. Zbudowała ją spółka z o.o. Horyzont. Do rejestru zabytków na podstawie [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=DC5EA99F9E5025305B6FBF317BD8DCD0?id=170666]ustawy z 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami[/link] wpisano nie tylko stare budowle, ale też ich otocznie – nieruchomości gruntowe łącznie z obiektami wzniesionymi przez Horyzont. Spółka w 2002 r. zawarła ze spółkami z o.o. Manufaktura, Leroy Merlin Inwestycje oraz I.T. Poland Development umowy na budowę lokali użytkowych zobowiązujące do wydzielenia odrębnej ich własności i sprzedania tym spółkom.

Do spisania notarialnych umów sprzedaży doszło w 2007 r. Na ich podstawie Horyzont wystąpił do sądu wieczystoksięgowego o wydzielenie sprzedanych lokali z nieruchomości macierzystej i założenie dla nich ksiąg wieczystych na rzecz nabywców.

[srodtytul]Notariusz nie zawiadomił [/srodtytul]

Sąd I instancji wnioski te oddalił, a sąd II instancji zaakceptował te werdykty. Powodem było naruszenie przy transakcjach prawa pierwokupu przysługującego na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 4 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=B6F86C7385D6CA049C865B5AD93F4CB5?id=357084]ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.)[/link] gminie miejskiej Łódź. Nieruchomość (lub inna rzecz), której dotyczy to prawo, może być – w myśl art. 110 u.g.n. – sprzedana, tylko jeśli wójt, burmistrz, prezydent z pierwokupu nie skorzysta. Na decyzję ma miesiąc, licząc od otrzymania zawiadomienia o treści umowy sprzedaży. Obowiązkiem zawiadomienia obciążono w art. 110 ust. 3 u.g.n. notariusza sporządzającego umowę.

Prezydent miasta Łodzi takiego zawiadomienia nie otrzymał. Notariusz bowiem, tak samo jak strony umowy, uznał, że prawo pierwokupu nie dotyczy sytuacji, gdy przedmiotem sprzedaży jest lokal wyodrębniony z nieruchomości zabytkowej.

[srodtytul]Nieważna umowa [/srodtytul]

Sądy się z tym nie zgodziły. Umowy sprzedaży zatem, jako dokonane bezwarunkowo z naruszeniem prawa pierwokupu, są stosownie do art. 599 § 1 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=49B5A221816AF262FCAAAC09D23A1680?id=70928]kodeksu cywilnego[/link] nieważne. Nie mogą być zatem podstawą wpisów w księgach.

[wyimek]Umowa zawarta z naruszeniem prawa pierwokupu jest nieważna [/wyimek]

Tego samego zdania był Sąd Najwyższy, który oddalił skargi kasacyjne Horyzontu i niedoszłych nabywców. Nie przekonały go twierdzenia, że przedmiot sprzedaży nie jest tożsamy z przedmiotem objętym prawem pierwokupu, którym jest nieruchomość gruntowa, ponieważ to ona, a nie budynek, figuruje w rejestrze zabytków.

Sąd Najwyższy nie dopatrzył się w zaskarżonych odmownych postanowieniach sądów naruszenia prawa własności. Sędzia sądu apelacyjnego orzekający w SN zaznaczył, że przy zawieraniu umowy o budowę nabywcy wiedzieli, że inwestycja jest prowadzona na gruncie objętym ochroną konserwatorską. Zastrzeżono w nich, że do sprzedaży lokali dojdzie, jeśli gmina nie skorzysta z prawa pierwokupu. Sędzia odwołał się m.in. do ugruntowanego poglądu, że nie ma pierwokupu, tylko gdy przedmiotem sprzedaży jest istniejąca już odrębna własność lokalu.